▲從整個房地產(chǎn)生態(tài)鏈上看，除了善后已爆雷的爛尾樓外，也需關(guān)注潛在的、尚未暴露的風(fēng)險。圖/IC photo
近期，多地樓盤發(fā)生集體停貸一事引發(fā)廣泛關(guān)注。對此，中國銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人17日接受媒體采訪時表示，銀保監(jiān)會對此高度重視，加強與住建部、中國人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
消費者所購住房一旦爛尾，將直接影響這部分人的生計，從而給社會帶來不穩(wěn)定性。相信這場遵循市場化、法治化原則的“三�！睂ｍ椗e措，能依法保障消費者的合法權(quán)益。
對開發(fā)商進行體檢：隱性風(fēng)險不容忽視
近年來，爛尾樓在全國多地次第爆雷，雖然目前來看，這些爆雷樓盤相對整個樓市而言占比較小，但也不能忽視其中存在的隱性風(fēng)險。因此，當(dāng)前不妨對房地產(chǎn)行業(yè)進行一次伐毛洗髓的健康體檢，從體制和機制上矯正相關(guān)責(zé)權(quán)利的扭曲，防患于未然。
當(dāng)前，我國房市存在兩大風(fēng)險隱患：一是從土地開發(fā)到居住等環(huán)節(jié)上，存在責(zé)權(quán)利不對等帶來的風(fēng)險敞口，及過度金融化風(fēng)險；一是整個房市將風(fēng)險管理依托在最終購房者不違約及房價單邊上漲上，一旦房價進入“盤整”甚至下行軌道，房市就會從舉債擴張迅速轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶆?wù)緊縮，從而出現(xiàn)流動性風(fēng)險與資產(chǎn)負債表衰退風(fēng)險的疊加，爛尾樓本質(zhì)上就是房市的債務(wù)緊縮。
而站在整個房地產(chǎn)生態(tài)鏈上看，面對日益顯現(xiàn)的房市債務(wù)緊縮，除了善后已爆雷的爛尾樓外，更需關(guān)注的是潛在的、尚未暴露的風(fēng)險，以避免爛尾樓風(fēng)險持續(xù)蔓延，讓更多業(yè)主遭遇“不白之冤”。
首先，做好對房企的風(fēng)險排查工作，防范風(fēng)險向業(yè)主轉(zhuǎn)移。目前業(yè)已爆雷的爛尾樓，大都是問題開發(fā)商開發(fā)的項目。這揭示出一條典型的風(fēng)險傳導(dǎo)鏈條，就是在現(xiàn)有房地產(chǎn)金融模式和商品房預(yù)售制度下，居民按揭貸款前置到了房地產(chǎn)早期開發(fā)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致開發(fā)商流動性風(fēng)險最終被按揭借款人吸收，使業(yè)主暴露在巨大風(fēng)險中，被迫集體停貸。
鑒于目前房地產(chǎn)市場的這種風(fēng)險傳染特征，當(dāng)前亟須根據(jù)一般情況、嚴重情況和極端情況等，對開發(fā)商做一個風(fēng)險測試和健康體檢，看其在不同市場境況下的風(fēng)險暴露程度和規(guī)模，以篩選出不同市場狀態(tài)下，哪些開發(fā)商存在流動性風(fēng)險和資產(chǎn)負債表衰退風(fēng)險等。
然后根據(jù)不同房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險特征，制定對應(yīng)解決方案。如對于質(zhì)地還不錯、但存在流動性風(fēng)險的開發(fā)商，可以鼓勵金融機構(gòu)為其提供針對性的融資渠道，以保障其旗下項目不會因流動性而導(dǎo)致項目爛尾，使業(yè)主陷入不可控的風(fēng)險之中；對存在潛在資產(chǎn)負債表衰退風(fēng)險的開發(fā)商，需在其風(fēng)險尚未暴露之前，遵循市場化、法治化原則對其進行資產(chǎn)負債重整，通過提前進行并購重組和債務(wù)重組等，一事一議地通過市場手段消化吸收風(fēng)險，避免開發(fā)商風(fēng)險轉(zhuǎn)移到業(yè)主。
其次，為開發(fā)商提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率創(chuàng)造相對寬裕的政策和市場環(huán)境。項目爛尾的直接誘因就是開發(fā)商資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，引發(fā)債務(wù)緊縮。今年以來，為穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價，一些地方采取了比較生硬的措施，如通過暫停網(wǎng)簽等限制開發(fā)商降價銷售，這表面上穩(wěn)住了一地的房價，但壓低開發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，很容易引發(fā)開發(fā)商的流動性風(fēng)險，進而帶來新的開發(fā)項目爛尾風(fēng)險。
因此，當(dāng)前房地產(chǎn)“三穩(wěn)”中的穩(wěn)房價，不是將房價穩(wěn)定在某個價位，而是從房價走勢上具有可控預(yù)期，房價的漲跌應(yīng)以市場可預(yù)期為前提，只要開發(fā)商降價促銷未出現(xiàn)有價無市，就不應(yīng)該干預(yù)市場房價，以避免房價通過限制降價穩(wěn)住了，但保交樓的爛尾樓風(fēng)險暴露了。
▲不少居民正在承受著商品房爛尾的巨大苦楚。圖/IC photo
厘清責(zé)權(quán)利關(guān)系：將風(fēng)險有序管控起來
事實上，不論是善后已發(fā)生的風(fēng)險，還是緩解尚未暴露的潛在風(fēng)險，都需要合乎市場邏輯地配置開發(fā)商、銀行、政府監(jiān)管部門和住房消費者的責(zé)權(quán)利關(guān)系，使房地產(chǎn)風(fēng)險置于可管控的范圍之內(nèi)。
這就要求，各地住建部門科學(xué)合理地把關(guān)商品房預(yù)售證發(fā)放，嚴令禁止地方房管部門，在開發(fā)商只蓋了樣板房就為其發(fā)放商品房預(yù)售證，因為這變相突破了2003年央行121號文件中規(guī)定的要求——開發(fā)項目主體架構(gòu)封頂后方可申請按揭貸款。
還要矯正開發(fā)商、商業(yè)銀行、地方監(jiān)管部門和業(yè)主在商品房預(yù)售資金管理賬戶上的責(zé)權(quán)利關(guān)系。目前商品房預(yù)售資金要求進入銀行監(jiān)管賬戶，實現(xiàn)資金分階段調(diào)撥。
若暫時不考慮取消預(yù)售制，預(yù)售資金監(jiān)管制度要給予業(yè)主較高權(quán)重的決定權(quán)和處置權(quán)，即銀行要向開發(fā)商撥付預(yù)售資金，還需業(yè)主委員會的集體無異議；并完善預(yù)售資金調(diào)撥程序，如明確預(yù)售資金的三成，要等到商品房交付業(yè)主后才能調(diào)撥，地方房管部門可以承擔(dān)程序性核準的功能。
要注意的是，目前按揭貸款合同讓借款人擔(dān)負無限償付責(zé)任，表面上銀行轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，但實際上是其錯誤地將業(yè)主的無限償付責(zé)任等同于低風(fēng)險資產(chǎn)，帶來的是風(fēng)險資產(chǎn)的系統(tǒng)性低估，即隨著個人破產(chǎn)法的實施，按揭貸款不再安全。
為此，當(dāng)務(wù)之急是，不論是支持地方的“保交樓”，還是將現(xiàn)有房地產(chǎn)金融中存在失范的風(fēng)險進行有效管理，商業(yè)銀行都必須基于市場邏輯和法治化理念，理順房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的市場邏輯，將房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險有序管理起來，避免由于責(zé)權(quán)利不對等，讓本不具有風(fēng)險管理和風(fēng)險承載能力的人承擔(dān)風(fēng)險。
總之，市場經(jīng)濟下，風(fēng)險本質(zhì)上是資源錯配，資源錯配實為責(zé)權(quán)利不對等。當(dāng)前，要借助目前的爛尾樓事件，啟動對整個房地產(chǎn)行業(yè)的體檢。通過體檢及時找到風(fēng)險點，理順風(fēng)險傳導(dǎo)鏈條，從而利用市場化、法治化機制化解風(fēng)險，防患于未然，莫讓業(yè)主承擔(dān)本不應(yīng)由其承擔(dān)的風(fēng)險，避免金融風(fēng)險變成社會不穩(wěn)定因素。
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