來源：廣州日報
7月10日，廣東省高級人民法院發(fā)布一批司法保障和諧社區(qū)建設規(guī)范物業(yè)服務典型案例。包括物業(yè)公司是否有權對業(yè)主大會決議提起訴訟、二手房買賣中物業(yè)費如何負擔、“酬金制”物業(yè)費計算、物業(yè)公司的聘請與解聘等物業(yè)服務合同糾紛領域的前沿、熱點問題。
廣東省高級人民法院發(fā)布一批司法保障和諧社區(qū)建設規(guī)范物業(yè)服務典型案例，圖為廣東高院資料圖
小區(qū)頻發(fā)盜竊事件
法院支持下調物業(yè)費
其中，在“某物業(yè)公司訴溫某物業(yè)服務合同糾紛案”中，法院認為某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵，導致小區(qū)盜竊頻發(fā)，判決酌情減免業(yè)主溫某的服務費，促使物業(yè)公司提升服務質量。
某物業(yè)公司為溫某居住小區(qū)提供物業(yè)服務，溫某稱某物業(yè)公司安全保衛(wèi)工作存在漏洞導致其家中財產被盜，其至今未收到刑事案件退賠款項，故而拒交物業(yè)服務費。某物業(yè)公司遂起訴，要求溫某按照物業(yè)服務合同標準支付欠付的物業(yè)費。經查明，案涉小區(qū)存在盜竊頻繁發(fā)生的情形，僅罪犯簡某、李某就于一個月內在案涉小區(qū)連續(xù)作案三起。
中山市第一人民法院認為，從刑事判決認定的事實來看，小區(qū)存在盜竊頻繁發(fā)生的情形，某物業(yè)公司提供的物業(yè)管理未達到物業(yè)服務合同約定的服務質量標準，小區(qū)安全保衛(wèi)工作存在嚴重瑕疵，影響居民人身、財產安全，某物業(yè)公司應承擔違約責任。某物業(yè)公司的違約行為，導致了溫某被盜竊而產生財產損失的后果，一審酌定將溫某應支付的物業(yè)管理費予以下調。中山市中級人民法院二審維持原判。
廣東高院認定，物業(yè)服務有嚴重瑕疵可酌情減免物業(yè)費，圖為物業(yè)管理示意圖（圖/網絡）
房屋未符合交付條件的
物業(yè)公司不得向業(yè)主計收物業(yè)費
2019年6月30日，某開發(fā)商與劉某簽訂《商品房買賣合同（預售）》，約定劉某購買某開發(fā)商的預售房屋，案涉房屋的交付條件為取得建設工程竣工驗收備案證明文件及測繪報告。商品房建成后，某開發(fā)商發(fā)出房屋交付通知，但劉某未實際收樓亦未支付物業(yè)費。某物業(yè)公司起訴劉某，要求劉某支付欠付的物業(yè)服務費2479.2元及逾期違約金527.74元。
清遠市清城區(qū)人民法院認為，案涉房屋買賣合同約定，房屋交付條件為取得建設工程竣工驗收備案證明文件及測繪報告。本案無證據證明案涉房屋已符合交付條件，某物業(yè)公司提供的房屋交付通知不足以證明房屋已實際交付，某物業(yè)公司亦無法舉證證明劉某以業(yè)主身份實際接受了其提供的物業(yè)服務，或其與劉某之間存在其他直接利害關系，某物業(yè)公司的起訴不符合起訴條件，遂駁回原告起訴。
法院表示，根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。除當事人另有約定的，物業(yè)買受人應自物業(yè)交付之日起支付物業(yè)費。在商品房不符合交樓條件且業(yè)主尚未收樓的情況下，物業(yè)公司請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院不予支持。司法實踐中，部分物業(yè)公司將房屋交付前應當由建設單位承擔的物業(yè)費用，不當轉嫁至物業(yè)買受人承擔，損害了業(yè)主的合法權益。
未經業(yè)主大會決議程序
開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同
約定上調物業(yè)費標準的
對業(yè)主不發(fā)生法律效力
開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，約定住宅管理費為1.75元/月·平方米，數年后又簽訂第二份《前期物業(yè)管理委托合同》，約定住宅管理費按1.80元/月·平方米價格收取。業(yè)主陳某對此有異議，拒絕繳納物業(yè)管理費。某物業(yè)公司遂起訴陳某，請求判令陳某按照1.80元/月·平方米價格支付物業(yè)費。
圖為物業(yè)費示意圖（圖/網絡）
廣州市荔灣區(qū)人民法院認為，案涉小區(qū)早已建成出售并交付業(yè)主使用。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，物業(yè)服務收費標準變更屬于涉及業(yè)主共有和共同管理權利的重大事項，未經業(yè)主投票通過的提價約定對業(yè)主不發(fā)生法律效力。某物業(yè)公司與開發(fā)商自行簽訂的第二份《前期物業(yè)管理委托合同》約定上調物業(yè)管理費為1.80元/月·平方米，未經業(yè)主大會決議，對業(yè)主不發(fā)生法律效力，判決陳某按照1.75元/月·平方米價格支付物業(yè)費。廣州市中級人民法院二審維持原判。
法院指出，物業(yè)服務收費標準屬于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，依法應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
即使物業(yè)公司與開發(fā)商重新簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，但未經業(yè)主決議程序和法定的調價程序，對業(yè)主亦不發(fā)生法律效力。本案對于規(guī)范物業(yè)公司合法調整物業(yè)收費標準、保護業(yè)主合法權益等方面具有重要意義。
文/廣州日報新花城記者：章程 通訊員：曾潔赟、劉凱欣
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