成都一業(yè)主封自家陽(yáng)臺(tái)成被告，該事件曾引發(fā)廣大網(wǎng)友討論。一審業(yè)主敗訴，法院判決其拆除封閉陽(yáng)臺(tái)，后業(yè)主上訴，二審業(yè)主勝訴，物業(yè)提請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>
▲2022年2月，小區(qū)物業(yè)發(fā)出的告示
在經(jīng)歷兩次審判后，4月3日，紅星新聞?dòng)浾邚脑撔^(qū)業(yè)主處獲悉，該案迎來(lái)終審判決。四川高院認(rèn)為，該業(yè)主未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，違反合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神及誠(chéng)實(shí)信用原則。物業(yè)公司要求其拆除封閉陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀，符合法律規(guī)定以及合同約定。最終高院維持一審判決，撤銷二審判決，物業(yè)勝訴。
據(jù)了解，本判決為終審判決。在接到該判決后，4月3日晚，高某猛向紅星新聞?dòng)浾弑硎荆瑢⒆鹬胤膳袥Q。
事件回顧：封自家陽(yáng)臺(tái)
小區(qū)業(yè)主被物業(yè)告上法庭
去年2月，成都綠城·誠(chéng)園一期小區(qū)物業(yè)發(fā)出的一紙告示在網(wǎng)絡(luò)引發(fā)熱議。物業(yè)在針對(duì)小區(qū)一封陽(yáng)臺(tái)業(yè)主的訴訟中獲勝，業(yè)主被一審法院判決限期拆除封閉的陽(yáng)臺(tái)。
因封陽(yáng)臺(tái)而被物業(yè)起訴的案件在全國(guó)較為罕見(jiàn)。據(jù)了解，被告業(yè)主高某猛并非小區(qū)內(nèi)唯一一家封陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主，小區(qū)部分業(yè)主也將陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了封閉，但作為小區(qū)首位封陽(yáng)臺(tái)業(yè)主，他被物業(yè)起訴。對(duì)于一審判決，高某猛表示不服，稱陽(yáng)臺(tái)不是公攤區(qū)域，是自己的專屬區(qū)域，“是自己的事，不需要讓他人來(lái)決定能不能封�！辈⒃陔S后提起上訴。而小區(qū)內(nèi)反對(duì)封陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主則認(rèn)為，小區(qū)建筑是一個(gè)整體，封陽(yáng)臺(tái)影響小區(qū)外立面，影響房?jī)r(jià)，“就是大家的事�！�
去年8月，二審成都市中級(jí)人民法院進(jìn)行了改判，撤銷一審判決，并駁回了物業(yè)公司要求業(yè)主拆除封閉陽(yáng)臺(tái)等的訴訟請(qǐng)求，業(yè)主方勝訴。針對(duì)二審改判結(jié)果，物業(yè)存在異議，隨即向四川省高級(jí)人民法院提起再審申請(qǐng)。
▲小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主封了窗
法院：未經(jīng)業(yè)主表決擅自封陽(yáng)臺(tái)
違反合同約定，有違契約精神
在經(jīng)歷大半年后，四川高院于今年3月28日作出終審判決。四川高院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為業(yè)主高某猛是否應(yīng)拆除已封閉的陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀。
法院認(rèn)為，從契約嚴(yán)守角度，在小區(qū)的《臨時(shí)管理規(guī)約》中已明確約定：原則上不得封閉陽(yáng)臺(tái)，經(jīng)全體業(yè)主表決，戶數(shù)與面積達(dá)到法定條件（即須經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意）封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的，須由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同制訂封閉方案并公示，高某猛認(rèn)可相關(guān)約定并簽字確認(rèn)。對(duì)于高某猛稱相關(guān)約定是無(wú)效的格式條款，對(duì)其沒(méi)有法律約束力的說(shuō)法。法院認(rèn)為，小區(qū)的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《臨時(shí)管理規(guī)約》限制業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的目的在于，在法律范圍內(nèi)確保業(yè)主依約通過(guò)小區(qū)業(yè)主表決的方式合法行使業(yè)主權(quán)利，該約定并未影響業(yè)主正常使用符合建筑設(shè)計(jì)要求的陽(yáng)臺(tái)，并未對(duì)業(yè)主對(duì)其專有部分的專有權(quán)進(jìn)行不當(dāng)限制，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且高某猛在簽署相關(guān)協(xié)議、規(guī)約時(shí)，對(duì)陽(yáng)臺(tái)的構(gòu)造、功能，以及建設(shè)規(guī)劃均知情，其就應(yīng)按照相關(guān)約定行使業(yè)主權(quán)利。他未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，違反了合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神和誠(chéng)實(shí)信用原則。綠城物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)，要求其拆除封閉陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀，符合法律規(guī)定以及合同約定。
▲綠城小區(qū)
終審判決：維持一審判決
撤銷二審民事判決
高某猛認(rèn)為，其封閉陽(yáng)臺(tái)是出于人身安全的考慮，并希望避免粉塵和噪音污染，法院認(rèn)為這有一定合理性，但權(quán)利行使的邊界必須以公共利益為限，業(yè)主的個(gè)體權(quán)利應(yīng)在誠(chéng)信原則以及不危及小區(qū)全體業(yè)主整體利益的前提下行使。
法院認(rèn)為，陽(yáng)臺(tái)邊界以內(nèi)的使用空間屬于業(yè)主所購(gòu)房屋的專有部分，陽(yáng)臺(tái)邊界以外的部分則是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的屬性。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋不僅具備供人居住使用的基本功能，也或多或少兼具資產(chǎn)保值增值的功能。小區(qū)樓棟外立面是否美觀，一定程度將會(huì)影響房屋價(jià)值，因此封閉陽(yáng)臺(tái)的行為往往會(huì)對(duì)建筑物的整體美觀甚至價(jià)值產(chǎn)生影響。
本案中，高某猛擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，改變了樓棟外立面美觀統(tǒng)一性，違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗……”的規(guī)定。如果小區(qū)業(yè)主均按照各自想法和方式對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉改造，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步對(duì)小區(qū)樓棟外立面美觀統(tǒng)一性造成更大破壞。同時(shí)，擅自封閉陽(yáng)臺(tái)也會(huì)帶來(lái)外立面脫落等額外潛在安全風(fēng)險(xiǎn)。在小區(qū)業(yè)主未表決同意的情況下，擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，已經(jīng)超出其專有權(quán)范圍，構(gòu)成了權(quán)利的濫用，因此該業(yè)主的行為難以得到法律上的支持。
最終，四川高院維持了一審判決，撤銷了成都中院的二審民事判決。據(jù)了解，本判決為終審判決。
紅星新聞?dòng)浾?章玲
編輯 柴暢
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