〚大連新聞傳媒集團(tuán)記者王藝〛
買(mǎi)房還未入住，或已裝修完畢，卻被告知該房屋已被法院查封了，怎么辦？
【案件回顧】
案例一：胡某與張某合同糾紛案，法院在執(zhí)行過(guò)程中，依法查封了張某名下房屋。劉某不知道該房屋已被法院查封，仍與張某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了全部購(gòu)房款。劉某購(gòu)買(mǎi)該房屋的行為是否對(duì)法院執(zhí)行行為造成影響，劉某的權(quán)利應(yīng)如何救濟(jì)？
案例二：某銀行與A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司金融借款合同糾紛一案，在執(zhí)行過(guò)程中，查封了A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下的部分房屋。案外人王某提出其在售樓處購(gòu)買(mǎi)其中一處房屋，已簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，支付了全部合同約定價(jià)款，一再催促A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，但該公司遲遲未予協(xié)助辦理。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在向銀行貸款時(shí)，已將上述房屋及項(xiàng)下土地使用權(quán)抵押給銀行，王某并不知情，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在收到王某支付的房款后未用來(lái)解除銀行抵押。在法院對(duì)上述房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的過(guò)程中，王某應(yīng)如何救濟(jì)自己的權(quán)利？其主張是否能夠得到支持？
案例三：某建筑公司與B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，法院判決某建筑公司對(duì)其所施工的工程享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。但B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已將部分房屋對(duì)外出售，購(gòu)買(mǎi)該房屋的夏某提出其是房屋的合法權(quán)利人并且已經(jīng)入住。夏某對(duì)該房屋的權(quán)利是否能夠?qū)鼓辰ㄖ净诠こ虄r(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行該房屋的權(quán)利呢？
【法官說(shuō)法】大連中院執(zhí)行裁判庭四級(jí)高級(jí)法官金秀麗：
以上三個(gè)案例，可通過(guò)案外人執(zhí)行異議程序來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益。在房屋買(mǎi)受人合法權(quán)益受到侵害時(shí)，可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出書(shū)面異議。
案外人執(zhí)行異議程序是房屋買(mǎi)受人在發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋被查封時(shí)的有效救濟(jì)途徑之一，是保護(hù)房屋買(mǎi)受人合法權(quán)益的重要手段。案外人的異議請(qǐng)求一旦被支持，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的受償將產(chǎn)生顛覆性的影響，所以法院會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件和房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件作出了明確的規(guī)定�？梢哉f(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人權(quán)利是有保障的，但是保障的條件也是明確的。
首先，在法院查封之前，簽訂了合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同就是首要條件。
案例一中，劉某購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間晚于法院查封該房屋的時(shí)間，在法院已作出查封措施限制張某處分房屋的情況下，張某與劉某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能產(chǎn)生影響法院執(zhí)行的效果，劉某只能基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向張某主張權(quán)利。
其次，在保護(hù)案外人權(quán)利的同時(shí)，也對(duì)其權(quán)利進(jìn)行干預(yù)。比如商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的剩余房款要交付法院執(zhí)行等。
在案例二、案例三中，因申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)所執(zhí)行的房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，故對(duì)于案外人從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房的，當(dāng)案外人已經(jīng)支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十，所購(gòu)買(mǎi)的商品房系用于居住且名下無(wú)其他用于居住的房屋，案外人的權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，其要求解除房屋查封的異議請(qǐng)求則會(huì)得到法院的支持。這是對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，如果案外人購(gòu)買(mǎi)的房屋是公建等經(jīng)營(yíng)性用房的，則無(wú)法排除法院的執(zhí)行行為。
金法官說(shuō)，為避免惡意串通和虛假訴訟行為的存在，請(qǐng)真實(shí)合法的權(quán)利人積極配合法院提供材料，這樣既有利于保護(hù)自身權(quán)利，也有利于維護(hù)司法的公正。
在案件的事實(shí)需要經(jīng)過(guò)實(shí)體審理、異議審查階段無(wú)法進(jìn)行確認(rèn)的情況下，執(zhí)行異議審查階段可能沒(méi)有支持案外人的請(qǐng)求，房屋買(mǎi)受人仍可通過(guò)提出案外人異議之訴途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)支持案外人異議的審查結(jié)論不服的，也可以通過(guò)準(zhǔn)予執(zhí)行之訴救濟(jì)其權(quán)利。
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