本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)
消失多時(shí)的通宵賣房名場(chǎng)面，再現(xiàn)深圳樓市。
9月30日下午14時(shí)，龍華新盤(pán)宏發(fā)悅見(jiàn)和府售樓處，沙盤(pán)前圍了兩批客戶在聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)講解，不少客戶在洽談區(qū)進(jìn)一步溝通，挑選房號(hào)、計(jì)算首付和月供，電瓶車在售樓處和樣板間穿梭，接送客戶參觀樣板間。
置業(yè)顧問(wèn)小廖還沒(méi)來(lái)得及吃午飯。她今天已經(jīng)接待了二十多批客戶，在給記者講解項(xiàng)目時(shí)，仍見(jiàn)縫插針地回復(fù)微信消息。
新政出臺(tái)首日的售樓處，時(shí)代周報(bào)攝
這久違的忙碌得益于前一天深夜出臺(tái)的“王炸”政策。
9月29日，深圳市住建局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“深六條”），從限購(gòu)、限售、限價(jià)、稅費(fèi)、信貸、供應(yīng)等方面優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
此次調(diào)整的主要措施包括：非深戶核心區(qū)購(gòu)房需繳納1年社保、非核心區(qū)取消限購(gòu)；取消限售、限價(jià)；增值稅免征年限由5年調(diào)整到2年；首套房首付比例15%、二套房首付比例20%等。
一系列限制政策調(diào)整后，樓市應(yīng)聲而動(dòng)。
政策發(fā)布后首日，深圳多個(gè)新盤(pán)發(fā)布熱銷海報(bào)，甚至出現(xiàn)隔空轉(zhuǎn)賬、連夜買(mǎi)房的火熱場(chǎng)面。交易成本降低對(duì)二手市場(chǎng)提振作用明顯。截至9月30日15:30，中原找房APP用戶訪問(wèn)量突破50萬(wàn)，咨詢量環(huán)比上漲25%至超3000次。
中原地產(chǎn)（中原內(nèi)地）華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)下半場(chǎng)正式拉開(kāi)序幕，歷時(shí)幾年的房地產(chǎn)調(diào)整周期告一段落，接下來(lái)將迎來(lái)新一輪的上升周期�！吧仙芷诓粫�(huì)很猛，而是慢慢往上走�！�
新盤(pán)再現(xiàn)隔空轉(zhuǎn)賬下定
“全網(wǎng)深圳新政首單”——“深六條”落地后不久，龍華新盤(pán)卓越珺奕府營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)就發(fā)出一張轉(zhuǎn)賬截圖。這是一筆10萬(wàn)元定金，該名購(gòu)房者甚至沒(méi)來(lái)得及跑到售樓處，就轉(zhuǎn)賬到開(kāi)發(fā)商賬戶上。卓越集團(tuán)一名營(yíng)銷口人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，珺奕府昨天（9月29日）賣了7套，前天（9月28日）也賣了7套。
隔空轉(zhuǎn)賬不是個(gè)案。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，9月30日凌晨，中海、華潤(rùn)置地等開(kāi)發(fā)商旗下多個(gè)樓盤(pán)均收到客戶的隔空轉(zhuǎn)賬�！翱蛻糁熬蛠�(lái)了解過(guò)項(xiàng)目，一直在猶豫，政策出來(lái)后擔(dān)心喜歡的樓層被別人買(mǎi)了，就趕緊付了定金。”華潤(rùn)置地旗下一樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示。
政策助攻，開(kāi)發(fā)商密集出招接住利好。
保利置業(yè)和招商蛇口聯(lián)合開(kāi)發(fā)的龍譽(yù)花園，提前“放價(jià)”，折扣打到最低的85折，推出少量特價(jià)房源，活動(dòng)期間認(rèn)購(gòu)還贈(zèng)送10年物業(yè)費(fèi)，“只有5個(gè)名額，已經(jīng)用掉1個(gè)了，”項(xiàng)目一名營(yíng)銷人士說(shuō)。
宏發(fā)悅見(jiàn)和府選擇重獎(jiǎng)渠道，追加經(jīng)紀(jì)人獨(dú)享獎(jiǎng)，成交一套額外贈(zèng)送面值2萬(wàn)元的購(gòu)物卡。時(shí)代周報(bào)記者在售樓處看到，到訪的購(gòu)房者幾乎均由中介帶看。
熱銷海報(bào)也回來(lái)了。
前海金眾云山海發(fā)布熱銷海報(bào)稱，“新政落地首夜勁銷11套”，“新政首日截至14:30，熱銷17套”。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，金眾云山海西區(qū)、東區(qū)分別于今年3月、7月獲批入市，截至目前去化率分別為84.43%、24.13%。
龍華安宏基天曜稱，“深六條”發(fā)布半小時(shí)連續(xù)成交3單，“市場(chǎng)已經(jīng)觸底，客戶連夜趕回深圳”。
9月29日開(kāi)盤(pán)的安居型商品房瑞璟灣居，取得“日光”成績(jī)。深圳市寶安區(qū)住房和建設(shè)局消息顯示，9月29日22:30，瑞璟灣居395套房源宣布售罄，耗時(shí)8個(gè)小時(shí)。瑞璟灣居于9月20日啟動(dòng)配售，共有1704戶家庭認(rèn)購(gòu)，比例1:4.3，合格認(rèn)購(gòu)家庭共1681戶，比例1:4.2。
中介深夜被喊去北京簽合同
“深六條”出臺(tái)疊加此前央行、中央政治局會(huì)議釋放的利好消息提振，近期深圳二手房市場(chǎng)活躍度有所提升。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮觀察，從上周末（9月28日-9月29日）的數(shù)據(jù)看，美聯(lián)物業(yè)深圳的買(mǎi)賣單量與9月前三周周末的平均量相比，出現(xiàn)了5倍的增長(zhǎng)。
江賢亮透露，“昨晚（9月29日）深圳房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺(tái)之后，再次出現(xiàn)本地客戶連夜簽單的情況，還有一個(gè)長(zhǎng)期關(guān)注深圳樓市的外地客戶，要求經(jīng)紀(jì)人連夜飛往北京，協(xié)助簽訂買(mǎi)賣合同�！�
新政出臺(tái)首日，深圳二手市場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主漲價(jià)、放盤(pán)增加等現(xiàn)象。
貝殼找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期平臺(tái)漲價(jià)房源增速已超過(guò)降價(jià)房源增速。9月29日，貝殼找房平臺(tái)漲價(jià)房源246套，環(huán)比增長(zhǎng)23%；降價(jià)房源965套，環(huán)比增長(zhǎng)8.7%；拉長(zhǎng)周期來(lái)看，上周（9月23日-9月29日），漲價(jià)房源1135套，環(huán)比增長(zhǎng)102.3%；降價(jià)房源7351套，環(huán)比增長(zhǎng)23.8%。
需要指出的是，雖然降價(jià)房源增速有所放緩，但絕對(duì)值仍處于高位，且降幅較大。香蜜湖熙府一套建筑面積約221平方米單位，3天前降價(jià)1000萬(wàn)元，降幅達(dá)21.74%。老牌豪宅區(qū)蛇口、華僑城均有多套在售房源大降價(jià)，降幅在200萬(wàn)元至550萬(wàn)元不等。
深圳二手房掛牌價(jià)格 圖源：貝殼找房APP
由于限售解禁，二手房掛牌量明顯增長(zhǎng)。
資深經(jīng)紀(jì)人張波（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，深圳知名網(wǎng)紅盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期、二期“一夜之間”密集放盤(pán)，截至9月30日15時(shí)許，已有近200套房放售。潤(rùn)璽于2020年11月、2021年12月、2022年6月分三批入市，按照當(dāng)時(shí)的政策，需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)3年后方可上市交易。
樂(lè)有家APP顯示，潤(rùn)璽一期在該平臺(tái)有7套房源在售，掛牌價(jià)在13.7萬(wàn)元-17.0萬(wàn)元/平方米之間�？晒⿲�(duì)比的是，潤(rùn)璽一期的備案均價(jià)約為13.1萬(wàn)元/平方米。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，9月深圳的新增掛牌房源已達(dá)1.2萬(wàn)套，單周增量保持增長(zhǎng)。
二手房集中入市，會(huì)否對(duì)房?jī)r(jià)造成擠壓？
深圳中原研究中心認(rèn)為，取消限售、增值稅“5改2”，大量滿兩年的次新房源將掛盤(pán)出售，與新房形成直接競(jìng)爭(zhēng)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，此次政策恢復(fù)了樓市的商品價(jià)值屬性，讓流通不再受限，待市場(chǎng)穩(wěn)定后，樓市將會(huì)進(jìn)入良性循環(huán)。
樓市有望止跌企穩(wěn)
此次樓市“王炸”政策出臺(tái)前，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。
“2021-2024年前8月，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)平均值分別為0.05%、-0.31%、-0.26%、-1.03%�？梢�(jiàn)，2024年房?jī)r(jià)跌幅加大了。近期的跌幅，已經(jīng)從過(guò)去的百分之零點(diǎn)幾，上升到百分之一點(diǎn)幾。這意味著，深圳房?jī)r(jià)或量?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入到自我負(fù)反饋的循環(huán)下跌，即預(yù)期下跌自我實(shí)現(xiàn)以后，迎來(lái)了進(jìn)一步下跌的預(yù)期。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
因此，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)政策勢(shì)在必行。
李宇嘉指出，此次深圳政策調(diào)整，并非一股腦退出限購(gòu)，而是遵循了因城施策的原則。
首先，戶籍家庭和單身保持原有的限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，在外圍區(qū)域可再購(gòu)買(mǎi)1套住房。主要原因在于，一方面中心區(qū)域供求關(guān)系基本平衡，外圍區(qū)域供大于求，而且去年以來(lái)外圍區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)、大幅度的下調(diào)，止跌企穩(wěn)的壓力比較大。其次，非戶籍繼續(xù)限購(gòu)1套，但在中心區(qū)買(mǎi)房需要1年社保，原來(lái)是3年社保，買(mǎi)房的社保門(mén)檻大幅度降低。這意味著，深圳整體樓市是比較疲弱的，需要通過(guò)釋放新需求對(duì)沖下滑的趨勢(shì)。再次，對(duì)多子女家庭，可再購(gòu)買(mǎi)1套住房。
“總的來(lái)看，此次限購(gòu)范圍大幅度收窄，外圍區(qū)域非戶籍購(gòu)房無(wú)需社保，目的也是刺激增量需求，消化過(guò)剩的庫(kù)存，緩解供求關(guān)系，止跌企穩(wěn)�！崩钣罴伪硎尽�
多名業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，由于“深六條”發(fā)布時(shí)間較晚，加上次日為工作日，政策效果尚未得到及時(shí)反饋，“國(guó)慶假期肯定會(huì)有明顯變化，但效果能否持久仍有待檢驗(yàn)�！�
華潤(rùn)置地旗下一項(xiàng)目計(jì)劃國(guó)慶假期清盤(pán)，時(shí)代周報(bào)攝
也有從業(yè)者態(tài)度保守，“首付比例降到15%，門(mén)檻確實(shí)低了，但月供壓力增加。工資收入預(yù)期能夠提高，或者投資收入預(yù)期提高，才能促使剛需，準(zhǔn)確的說(shuō)是‘墊墊腳夠得著’的剛需進(jìn)場(chǎng)�！�
深圳中原研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到市場(chǎng)調(diào)節(jié)，無(wú)論是剛性需求，還是投資需求都會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，將極大助力市場(chǎng)止跌企穩(wěn)。
“今年以來(lái)，深圳二手房?jī)r(jià)在一線城市中跌幅居前，此次大尺度祭出限購(gòu)松動(dòng)、限貸調(diào)整、稅費(fèi)調(diào)整等政策，結(jié)合國(guó)家的強(qiáng)力部署，將產(chǎn)生極大的降門(mén)檻、降成本、提預(yù)期效應(yīng)，對(duì)于今年深圳房?jī)r(jià)持續(xù)的下跌趨勢(shì)也有較強(qiáng)的托舉效果。”李宇嘉表示。
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