經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 9月5日，王強(qiáng)看上的一個(gè)地塊開(kāi)始競(jìng)價(jià)，但他卻沒(méi)有參與的機(jī)會(huì)。這塊土地位于一線城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，有較好的需求支撐，根據(jù)他和同事的綜合研判，預(yù)計(jì)一年時(shí)間可以清盤(pán)，但最終，地塊投資沒(méi)有通過(guò)總部的審核。
王強(qiáng)在一家國(guó)有房企的區(qū)域投資部門(mén)任職。今年以來(lái)，總部加大了投資風(fēng)險(xiǎn)審核力度，他所在公司前八個(gè)月實(shí)際投資額不到全年計(jì)劃的三分之一。
王強(qiáng)看上的地塊起拍樓面價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米，目前地塊周邊二手房?jī)r(jià)格普遍低于5萬(wàn)元/平方米�？偛空J(rèn)為，未來(lái)項(xiàng)目的利潤(rùn)和去化難以平衡，不同意參拍。
今年以來(lái)，基于房地產(chǎn)形勢(shì)，央企和地方國(guó)企也開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地了。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年前八個(gè)月，全國(guó)土地成交金額1.42萬(wàn)億元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。
王強(qiáng)做了近十年投資工作，從今年開(kāi)始，他所在公司的投資標(biāo)準(zhǔn)從原來(lái)的8個(gè)增加到13個(gè)，全部符合才能投資。
減少拿地
年初，王強(qiáng)所在公司的計(jì)劃投資額在100億元左右，但前八個(gè)月的權(quán)益拿地金額不到30億元，相當(dāng)于2023年一個(gè)月的拿地額。王強(qiáng)說(shuō)，不是不想拿地，而是大部分土地不符合投資要求。
減少拿地的不止王強(qiáng)所在的公司。
2024年中期業(yè)績(jī)顯示，保利發(fā)展上半年新拿12個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益拿地金額109億元，不到2023年同期的一半。截至2024年6月底，保利發(fā)展的土地儲(chǔ)備較年初下降了8%。
保利發(fā)展將投資主要放在全國(guó)38個(gè)核心城市，這些地方的土地儲(chǔ)備占比達(dá)到七成。其他城市存貨占比不到三成，主要分布在華南和華東等經(jīng)濟(jì)活躍、人口持續(xù)流入的三四線城市。
上半年，中海的投資總額為129億元，不到2023年同期的三分之一，但在房地產(chǎn)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。中海行政總裁張智超說(shuō)，上半年一線城市供地少、優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足是拿地少的主要原因。
2021年以來(lái)，中海聚焦在一線和強(qiáng)二線城市投資，在2024年上半年的投資中，一線城市占比達(dá)到67%。除了在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，中海還積極關(guān)注收并購(gòu)、城市更新等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。上半年，中海在西安從金地手中獲取一個(gè)城市更新項(xiàng)目。
與保利發(fā)展一樣，綠城中國(guó)也不排斥在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市拿地。綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰說(shuō)，綠城的投資以一線和核心二線城市為主，同時(shí)也會(huì)考慮非熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)板塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，尤其是長(zhǎng)三角部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)市縣的機(jī)會(huì)。
建發(fā)是近年拿地較為兇猛的房企之一，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年前八個(gè)月，建發(fā)拿地金額為279億元，不到2023年拿地金額的四成。
在業(yè)績(jī)會(huì)上，建發(fā)的管理層表示，主要根據(jù)銷售去化速度及增長(zhǎng)趨勢(shì)有序開(kāi)展土儲(chǔ)補(bǔ)充，今年加大了對(duì)東部區(qū)域的布局，尤其是浙江、江西、福建和江蘇等省份，為區(qū)域深耕做準(zhǔn)備。
建發(fā)認(rèn)為，2024年上半年集中供地價(jià)格太高，對(duì)拿地有較大影響，如杭州和福州等城市，雖然庫(kù)存項(xiàng)目均完成去化，考慮到團(tuán)隊(duì)和品牌的維系，才進(jìn)行適度少量的補(bǔ)充，而且主要以合作模式為主。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前八個(gè)月，TOP100企業(yè)的拿地金額同比下降40%。包括央國(guó)企在內(nèi)的房企大幅度減少拿地。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，今年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)要求房企的銷售拿地比不能超過(guò)40%。
調(diào)整策略
一位上市房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，一塊土地拿錯(cuò)了有可能讓公司爆雷，“一點(diǎn)不夸張”。
房企想要發(fā)展必須投資拿地，但當(dāng)前拿錯(cuò)地的風(fēng)險(xiǎn)太高，因此，調(diào)整投資策略、提高投資標(biāo)準(zhǔn)成為多數(shù)房企控制風(fēng)險(xiǎn)的主要手段之一。
招商蛇口將投資范圍縮小至10個(gè)城市。招商蛇口副總經(jīng)理伍斌表示，要聚焦城市區(qū)域深耕，核心城市的投資占比將達(dá)到九成以上。
王強(qiáng)說(shuō)，年中，他們公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)研判的結(jié)論是，拿地的風(fēng)險(xiǎn)依然較大，所以進(jìn)一步收緊了投資。
王強(qiáng)所在的公司總部有一個(gè)幾十人組成的投資研判團(tuán)隊(duì)，對(duì)每個(gè)都市圈的核心城市及熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行綜合評(píng)估，以此確定重點(diǎn)投資的區(qū)域；同時(shí)負(fù)責(zé)評(píng)估城市公司上報(bào)的計(jì)劃投資項(xiàng)目。
第一個(gè)評(píng)估指標(biāo)是地塊的毛利率，任何地塊都必須達(dá)到兩位數(shù)的毛利率。如果毛利率不達(dá)標(biāo)，即便是半年可清盤(pán)的項(xiàng)目也不考慮，這是最重要的紅線之一。
第二個(gè)評(píng)估指標(biāo)是項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比，將項(xiàng)目所有潛在發(fā)生的成本結(jié)合去化周期、利潤(rùn)率等指標(biāo)，為每一個(gè)參拍的地塊設(shè)置價(jià)格紅線。
第三是評(píng)估當(dāng)?shù)氐奈磥?lái)市場(chǎng)走勢(shì)。一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)銷售至少需要四個(gè)月到半年時(shí)間，投研團(tuán)隊(duì)需要對(duì)開(kāi)盤(pán)時(shí)及去化周期內(nèi)的市場(chǎng)作預(yù)判。一個(gè)項(xiàng)目的去化周期如果超過(guò)兩年，原則上不會(huì)考慮投資，除非未來(lái)有巨大升值空間。
金茂將投資策略總結(jié)為“早”“責(zé)”“深”“細(xì)”“準(zhǔn)”五字訣�！霸纭本褪窃绔@取項(xiàng)目信息，讓投研團(tuán)隊(duì)提前介入；“責(zé)”是責(zé)任明確，總部、區(qū)域和城市三級(jí)并一級(jí)，分別從不同維度看問(wèn)題；“深”是把所有問(wèn)題都考慮到，減少失誤和偏差；“細(xì)”是項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)都要觀察到；“準(zhǔn)”是結(jié)果，即拿對(duì)地。
由于2022年之前拿地的毛利率下降較為嚴(yán)重，金茂試圖通過(guò)獲取毛利率高的項(xiàng)目，來(lái)提升整體毛利水平。
風(fēng)向研判
對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，不同房企的判斷不同，投資和銷售策略也不同。
作為行業(yè)老大，下半年，保利發(fā)展一方面堅(jiān)定去庫(kù)存策略，主動(dòng)調(diào)整投資節(jié)奏；另一方面將全面梳理在手資源，在存量土地調(diào)規(guī)、存量土地置換和存量房收儲(chǔ)等方面積極與地方政府溝通。
同保利發(fā)展一樣，去庫(kù)存也是華潤(rùn)置地的核心工作。華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣解釋了去庫(kù)存工作的思路。
第一，未來(lái)工作重心從開(kāi)發(fā)銷售依賴增量的慣性思維轉(zhuǎn)移到去庫(kù)存上，并提升全價(jià)值能力。
第二，團(tuán)隊(duì)上下形成去庫(kù)存的認(rèn)識(shí)。目前華潤(rùn)置地資產(chǎn)管理規(guī)模在4500億元左右，其中經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比超25%。
招商蛇口一直對(duì)一二手房成交結(jié)構(gòu)保持高度關(guān)注。其管理層認(rèn)為，今年市場(chǎng)可能會(huì)先低后高，隨著政策持續(xù)發(fā)力，積累的需求有望得到進(jìn)一步釋放。因此，下半年相對(duì)有更好的機(jī)會(huì)，但仍會(huì)謹(jǐn)慎看待未來(lái)市場(chǎng)。
招商蛇口總經(jīng)理朱文凱說(shuō)，2024年的房地產(chǎn)銷售金額能否達(dá)到2023年水平，他們保持觀望態(tài)度。在市場(chǎng)沒(méi)有較大改善前，還是希望銷售能穩(wěn)定住，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和現(xiàn)金流是關(guān)鍵。
金茂董事長(zhǎng)張?jiān)龈Q，金茂的戰(zhàn)略方向和堅(jiān)持高端改善的定位，與國(guó)家政策和行業(yè)現(xiàn)實(shí)高度契合。在行業(yè)不斷洗牌過(guò)程中，只要戰(zhàn)略方向和產(chǎn)品定位沒(méi)有出現(xiàn)偏差，就可以最大限度避免風(fēng)險(xiǎn)，金茂對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控較為及時(shí)。
與大型央企相比，王強(qiáng)所在的公司投資拿地慎之又慎，銷售則是能賣盡賣。在符合國(guó)有資產(chǎn)要求的條件下，最大限度實(shí)現(xiàn)去化，在總部層面實(shí)行一城一策，在城市層面實(shí)行一項(xiàng)目一策，在項(xiàng)目層面則采取一房一策。
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