近日，居住在北京的王女士向紅星新聞反映，因租房后被房東發(fā)現(xiàn)其患有晚期癌癥，她和丈夫面臨被房東宣布單方面解除合同強制收房，7日內(nèi)必須搬離的境況。
房東張先生則表示，租戶在簽訂合同時對病情有所隱瞞，如癌癥患者在其所租售的房屋內(nèi)去世，該房屋會被認定為“兇宅”，從而導(dǎo)致市場價值貶損。其可以單方面解除合同，是因租戶表示“有權(quán)拒絕一切上門看房的行為”，觸發(fā)了合同約定的違約條例。
張貼在租戶門外的“解約通知”
房東帶人看房時發(fā)現(xiàn)租戶患癌
擔心租售房屋成“兇宅”
王女士是一名癌癥患者，今年8月12日，為了方便治療，由其丈夫楊先生簽訂租賃合同，在離醫(yī)院幾公里外的北京市石景山區(qū)老山附近，短租了一套兩居室的房子，租期至今年11月11日。
由于該房屋被掛牌出售，房東以低于市場價的5500元/月出租，條件是要求租戶配合看房。租房時，雙方約定好“甲方低價出租房屋的前提是乙方配合甲方售房，乙方如違反此約定”可作為解除合同的情形之一，被寫入了租賃合同。
簽訂合同后，王女士與丈夫搬入房內(nèi)居住。那段時間，一直有中介帶買家上門看房。直至八月底，房東張先生帶人上門看房時，發(fā)現(xiàn)了一些“狀況”。
張先生告訴紅星新聞記者，租戶楊先生與其簽訂合同時，說了是夫妻二人居住，但并沒見到他夫人。后來有一次看房的時候，無意間發(fā)現(xiàn)他夫人的頭發(fā)全沒了。
“因為我的家人也有過這種情況�！睆埾壬f，自己的親人也曾因癌癥住院，看到此情況就引起了警覺。于是他單獨把楊先生叫出來，對其夫人的情況進行詢問。
張先生表示，當時楊先生也很誠懇，告知了其夫人患癌的事實。
在得知王女士的病情后，張先生表示，擔心王女士可能在房中去世，使房屋成為“兇宅”，從而影響出售，提出希望租戶盡快搬離。
張先生對紅星新聞記者說：“中介告訴我，即使房子不是法律意義上的‘兇宅’，但買家普遍忌諱這類房產(chǎn)，房價可能因此下跌50萬元至100萬元�！贝送�，他還擔憂，如果癌癥患者病情發(fā)展到不可控制的階段，可能會出現(xiàn)極端行為，進一步加劇房產(chǎn)的風(fēng)險。
聊天記錄顯示，張先生也提出租戶可以不提前搬走，但前提是需要楊、王夫婦簽一份補充協(xié)議，主要約定是如果因為租戶原因造成其租售的房屋事實上成為民間約定俗成的“兇宅”，租房方應(yīng)賠償因此而導(dǎo)致房產(chǎn)價值暴跌的損失。
記者注意到，在房東一方草擬的“租房補充協(xié)議”中寫道，乙方在簽訂原合同時刻意隱瞞其共同居住人患有晚期癌癥的事實。
對此，王女士表示，當初租房時，其丈夫的確沒有提及她的身體情況，但這并非租賃合同中的約定內(nèi)容，也不需要租戶主動告知。
上述補充協(xié)議中還提到，乙方承諾，在租賃期間，若因乙方及共同居住人的個人原因（包括但不限于癌癥惡化而導(dǎo)致的突發(fā)死亡或乙方及共同居住人采用其他極端方式而導(dǎo)致的個人非自然死亡事件等），導(dǎo)致該房屋在買賣市場中的價值發(fā)生顯著下降，乙方及乙方直系親屬、或共同居住人直系親屬，需承擔因此給甲方造成的經(jīng)濟損失。
9月2日晚，房東張先生將補充協(xié)議發(fā)給楊先生。當晚的溝通中，張先生還對楊先生說，客戶來看房時請?zhí)嵝哑浞蛉舜髅弊��！懊餮廴艘谎郾隳芰私獯蟾牛瑢τ谫I房人來說還是有些犯忌諱，還請理解�！�
9月3日早晨，楊先生回復(fù)，“我和我愛人重新考慮了您昨天的意見，既然我們的居住對你們造成了困擾，你們也希望我們盡快搬走，那我們就現(xiàn)在找房搬離，應(yīng)該會在十天之內(nèi)吧。補充協(xié)議可以按照昨天約定的正常簽訂。”
此后，張先生回復(fù)稱，“如果你們能在10天之內(nèi)搬離，這個協(xié)議也是可以不簽的。我相信10天之內(nèi)不至于出現(xiàn)什么極端的事件。那咱們就以9月13日為限達成君子協(xié)定了。也謝謝你們替我考慮……”
楊先生則向房東表示，13日之前肯定搬離，在此之前，請不要再提及兇宅、意外、死亡、惡化、癌癥這些詞，因為已經(jīng)對妻子造成了傷害。
王女士對紅星新聞記者表示，她和丈夫沒違法違約，也沒對房東造成任何損失，拒絕簽署那份補充協(xié)議。
違約金賠償及配合看房發(fā)生分歧
房東宣布單方面解約
王女士表示，面對房東的態(tài)度，自己和丈夫可以提前搬走，但需房東按照合同約定賠償違約金。但房東只同意退剩余日期的租金和押金，拒付違約金。
房東張先生表示拒絕，他對記者說道，王女士夫婦至今未住滿一個月。如果退還剩余租金、押金，再賠一個月房租的違約金，等于他們這段時間的房屋居住全部“白嫖”了。
同時，張先生表示，由于租戶出現(xiàn)回復(fù)消息遲緩等不配合看房行為，特別是楊先生在溝通中向他表示“有權(quán)拒絕一切上門看房的行為”，已經(jīng)觸發(fā)合同約定的違約條例。
張先生還提出，對方已經(jīng)答應(yīng)9月13日前搬走，后來又反悔，態(tài)度的轉(zhuǎn)變讓其覺得莫名其妙。
房東與租戶的聊天記錄截圖
雙方聊天記錄顯示，9月3日下午，楊先生稱，“我態(tài)度的改變在于你們的行為對我愛人產(chǎn)生的持續(xù)性傷害……如果不想把事情聊清楚，那在我們搬走之前，我們有權(quán)拒絕一切上門看房的行為�！�
張先生回復(fù)稱，“你要是耍賴，我就正式通知你，我明天去收房�！�
9月4日，房東張先生向王女士夫婦通過微信發(fā)送“解約通知”，宣布單方面解除合同，無條件收回房屋。給予租戶7天的搬家緩沖期，限9月11日前搬離。
對此，王女士告訴記者，房東一開始指責他們隱瞞病情，聲稱這屬于違約行為，但其明確告知房東租房時未告知病情不構(gòu)成違約后，房東便不再以“隱瞞病情”作為理由，而是以“不配合看房”為由，指責租戶違約。
王女士還提出，夫婦兩人一直積極配合看房，甚至有時候中午要求來看房都同意了。記者注意到，王女士向房東發(fā)送了夫妻二人與中介的微信聊天記錄以及照片和視頻等證據(jù)，證明其作為租戶，一直配合看房。
雙方的聊天記錄還顯示，楊先生也曾抱怨看房次數(shù)頻繁，影響了他們的日常生活。而王女士在與房東的溝通中寫道，“起租日期8月9日至9月4日，我方配合看房次數(shù)13次以上，不配合看房0次。”
房東張先生則回復(fù)稱，簽約的前提就是配合看房，無論有任何分歧都不能成為拒絕看房的理由�！澳銈円呀�(jīng)用非常明確的文字表述稱拒絕一切看房行為，和在此之前你們配合看房并無任何關(guān)聯(lián)�！�
租戶有無實質(zhì)性的拒絕看房行為發(fā)生？張先生并未就此正面回答，只是稱對方表達“拒絕看房”這句話時，已經(jīng)觸發(fā)了合同中約定的違約條款。
據(jù)王女士提供的圖片，9月4日11時許，上述“解約通知”已被貼在其租住的房屋大門外。其中寫道：請乙方在接到此通知后于2024年9月11日之前搬離甲方房屋，并將房屋恢復(fù)至甲方交付給乙方時的狀態(tài)。甲方退回乙方還未居住的2個月房屋租金。如乙方在9月11日之前搬離，可獲取甲方諒解，不扣除房屋押金。如乙方拒不配合搬離，迫使甲方采用強制手段驅(qū)離，甲方將按違約條款扣除房屋押金。
張先生表示，自己是合理合法的收房行動，屆時會和有關(guān)方面進行溝通，避免發(fā)生肢體沖突。
王女士則表示，自己和丈夫合法租住，如房東單方面違約，需承擔違約責任。
律師解讀：
僅說過“有權(quán)拒絕看房”不能認定違約
對于這一事件，北京市鑫諾律師事務(wù)所合伙人魏俊玲律師認為，法律沒有規(guī)定患有疾病的人在租賃房屋時，需要就自己因病存在的死亡風(fēng)險進行告知，以及就產(chǎn)生死亡風(fēng)險承擔賠償責任。除非特別約定，否則隱瞞病情不是導(dǎo)致合同解除的情形。
魏俊玲指出，本事件中的租客表示“有權(quán)拒絕”，并不是直接表示拒絕，如果租客目前沒有實際拒絕購房人上門看房的行為，合同就尚未到達解除情形。
北京市京師律師事務(wù)所徐永興律師則認為，房屋租賃關(guān)系中是否存在違約，最主要的是看合同如何約定。就本事件而言，雙方約定好甲方低價出租房屋的前提是乙方配合甲方售房，房東認為租客曾表示“拒絕看房”而解除合同，需要舉出具體證據(jù)，如上門看房拒不開門等。如果租客只是說過“有權(quán)拒絕看房”這么一句話，但實際上仍接待看房，房東不能據(jù)此認定其違約。
徐永興指出，如果租房合同中對承租人的身體狀況沒有進行特別約定，房東以“隱瞞病情”為由提出解除合同，要承擔違約責任。但從現(xiàn)實情況看，如果房屋內(nèi)有人非正常死亡，確實會影響房屋的出租或出售價格，這是客觀的市場現(xiàn)象。如果租客在簽訂合同時如實向房東陳述同居住者是癌癥晚期患者，房東大概率不會把房租給房客。因此，如果這一事件進入訴訟環(huán)節(jié)，租客故意隱瞞其病情這一極端情況也具有一定的過錯，法官可能會根據(jù)雙方的過錯酌情減輕房東的違約責任。
魏俊玲指出，“兇宅”不是法律概念，民間通常是指房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡事件。具體司法判例中，能否因“兇宅”的原因?qū)е潞贤獬�，也需視具體情況而定。
具體司法判例中，能否因“兇宅”的原因?qū)е潞贤獬�，需視具體情況而定 網(wǎng)絡(luò)圖
紅星新聞記者張炎良實習(xí)生鄭順順北京報道
編輯 楊珒 責編 馮玲玲
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