本文來源：時代周報 作者：梁爭譽(yù)
李嘉誠家族卷進(jìn)內(nèi)地的一些房地產(chǎn)資產(chǎn)處置風(fēng)波中。
根據(jù)京東拍賣消息，上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“長潤江和”）40%股權(quán)于7月9日首次拍賣，起拍價約53.49億元，2人報名，但因無人出價最終流拍。
長潤江和成立于2007年10月，是長實集團(tuán)與和潤集團(tuán)為開發(fā)位于上海普陀真如城市副中心項目“高·尚領(lǐng)域”而成立的項目公司，二者分別持股60%、40%。由于和潤集團(tuán)旗下公司上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“上海長潤”）、上海江和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“上海江和”）破產(chǎn)清算，其所持長潤江和40%股權(quán)被債權(quán)人中融國際信托有限公司申請?zhí)幹谩?/span>
李嘉誠揮手與媒體打招呼
高·尚領(lǐng)域項目地塊為2006年年底長實集團(tuán)與和潤集團(tuán)以底價22億元聯(lián)合競得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地塊，總建筑面積約117萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商場、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高層寫字樓落成后是上海浦西的地標(biāo)性建筑。
李嘉誠家族曾對這個項目寄予厚望。
長實集團(tuán)在2007年1月公布的交易公告中稱，收購、擁有及發(fā)展普陀地塊為商業(yè)及住宅物業(yè)，乃符合長實及和黃其中一項核心業(yè)務(wù)策略。2009年4月，時任長實集團(tuán)董事總經(jīng)理兼副主席暨和黃副主席的李澤鉅出席了高·尚領(lǐng)域的開工儀式并表示，“我們對有機(jī)會領(lǐng)銜打造上海真如城市副中心感到非常興奮，決心在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造一個和諧社區(qū)�！�
18年過去，真如城市副中心繁華兌現(xiàn)，而高·尚領(lǐng)域仍未完全落成，項目公司股權(quán)也因合作方的債務(wù)危機(jī)被擺上拍賣臺。
圖為高·尚領(lǐng)域 圖源：項目微信公眾號
這并非李嘉誠家族近期首次因涉及資產(chǎn)出售而受到關(guān)注。
7月11日，“李嘉誠家族5折賣房”沖上熱搜。事件指向李嘉誠家族旗下長實集團(tuán)位于東莞的海逸豪庭項目在清盤階段，推出了部分團(tuán)購優(yōu)惠單位。據(jù)銷售人員介紹，特價房源均是天地樓層或樓層較矮，價格在每平方米1.3萬元至1.5萬元左右，此前該項目銷售均價約2.3萬元至2.4萬元。
萬人圍觀無人出價
高·尚領(lǐng)域股權(quán)被拍賣，源于和潤集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)。
公開信息顯示，和潤集團(tuán)是國內(nèi)領(lǐng)先的糧油加工企業(yè)，在糧油產(chǎn)業(yè)占據(jù)相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，在浙江舟山、湖北武漢、四川瀘州等城市擁有生產(chǎn)基地。
和潤集團(tuán)法定代表人虞松波曾被稱為“舟山首富”，如今已債務(wù)纏身。根據(jù)天眼查，截至7月11日，虞松波關(guān)聯(lián)的限制消費(fèi)令記錄232條、失信被執(zhí)行人記錄5條、被執(zhí)行人記錄7條，被執(zhí)行總金額約22億元。
上海市第三中級人民法院出具的民事裁定書顯示，上海長潤、上海江和因為資不抵債，具備破產(chǎn)原因，因此二者持有的長潤江和40%股權(quán)被拍賣償債。
根據(jù)拍賣公告，長潤江和主要包含兩項資產(chǎn)——存貨，即高·尚領(lǐng)域的土地出讓金、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)等開發(fā)成本，賬面值約76.36億元；固定資產(chǎn)，即高·尚領(lǐng)域的房地產(chǎn)，包括商業(yè)、辦公、會所、酒店及車位等，賬面原值約36.38億元。
7月9日，長潤江和40%股權(quán)正式開拍，起拍價約53.49億元，一共吸引1.2萬次圍觀，2人報名，但最終因無人出價而流拍。
長潤江和40%股權(quán)流拍，有多重原因。
上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時代周報記者表示，真如城市副中心略顯邊緣，商辦物業(yè)非常仰賴區(qū)位優(yōu)勢，“綜合體項目能不能做起來，與所在區(qū)域的購買力、客流量密切相關(guān)�！�
另一方面，53.49億元的起拍價，在當(dāng)下對于大多數(shù)投資者而言都是一筆巨大的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)躍進(jìn)說，“真如項目總價比較高，現(xiàn)在能拿得出50多億元的機(jī)構(gòu)很少�！�
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，目前上海的土地市場，二三十億元就能拍到非常優(yōu)質(zhì)的地塊，比如保利發(fā)展近日競得的楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊，地價約22億元，“核心區(qū)域的住宅項目質(zhì)量好，回款快，而商辦物業(yè)本來就過剩了，商圈自身規(guī)劃對項目運(yùn)營而言也有壓力，投資者肯定是算過賬的。”
不止外部缺陷，長潤江和自身也存在不少瑕疵。
根據(jù)《上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司資產(chǎn)評估報告》，長潤江和由雅富投資有限公司（“長實系”公司）、上海長潤、上海江和分別按60%、25%、15%的比例出資成立。截至2023年11月30日，長潤江和注冊資本尚未完成實繳，三大股東的實繳金額分別為17.31億元、5.71億元、3.43億元，實繳比例62.25%。
此外，根據(jù)拍賣公告，由于高·尚領(lǐng)域已售物業(yè)尚未進(jìn)行土地增值稅清算，且項目地塊實際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與土地出讓合同約定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)存在差異，加上項目延期竣工，如拍賣成交，競買人需承擔(dān)土地增值稅、土地出讓金以及逾期竣工違約金等費(fèi)用。
“高·尚領(lǐng)域這種大型綜合體項目的轉(zhuǎn)讓比較困難，只能進(jìn)一步壓低出售價格，單純一家機(jī)構(gòu)或普通的聯(lián)合體資金壓力會比較大，很難消化�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。
長實進(jìn)退
現(xiàn)實過于骨感。作為優(yōu)先購買權(quán)人，即便高·尚領(lǐng)域是長實集團(tuán)入滬的首個大型綜合體項目，即便長實集團(tuán)曾有意全資持有高·尚領(lǐng)域項目，他們也在拍賣臺前克制住了自己。
2006年12月底，上海普陀真如城市副中心第一幅巨量地塊A3-A6地塊出讓。沒有遇到任何對手，長實集團(tuán)聯(lián)合和潤集團(tuán)以22億元競標(biāo)底價摘得地塊，折合樓面價約3027元/平方米。
長實集團(tuán)官網(wǎng)顯示，真如項目總建筑面積逾117萬平方米，是目前上海最大規(guī)模城市綜合發(fā)展項目之一，結(jié)集商場、辦公室、住宅、服務(wù)式住宅及酒店物業(yè)�！稏|方早報》報道稱，整個項目的投資將在60億元左右，而這一項目也將被建設(shè)成普陀地區(qū)的一個地標(biāo)性建筑。
2009年4月，真如A3-A6地塊正式動工，標(biāo)志著上海第四個城市副中心的啟動建設(shè)。
由于地價低廉，開發(fā)周期漫長，迎上房價上漲周期，長實集團(tuán)在真如項目收益頗豐。
2013年6月，長實集團(tuán)真如項目以“高·尚領(lǐng)域”的案名正式亮相，推出首期產(chǎn)品，售價約3.5萬元/平方米，部分特色單位高達(dá)4.5萬元/平方米。兩個月后，高·尚領(lǐng)域首開單位宣告售罄，收金約26億元。
2019年6月，高·尚領(lǐng)域首次推出住宅產(chǎn)品“領(lǐng)寓”，包括1108套房源。據(jù)觀點網(wǎng)，長實集團(tuán)次年公布的2019年銷售成績顯示，領(lǐng)寓開盤半年銷售金額達(dá)73億元，位列上海住宅總銷售套數(shù)及金額排名前三。
直至今年3月，高·尚領(lǐng)域仍有73套住宅推出，均價約10萬元/平方米。7月11日，時代周報記者從高·尚領(lǐng)域銷售人員處了解到，目前項目僅剩少量底復(fù)（一樓帶地下室）在售，“（股權(quán)拍賣事件）對我們沒什么影響，有影響我們會收到消息的�！�
圖為領(lǐng)寓內(nèi)部環(huán)境 圖源：項目微信公眾號
拿地至今的漫長18年里，關(guān)于高·尚領(lǐng)域的權(quán)益歸屬傳言多次傳出。
2019年5月，有市場消息稱長實集團(tuán)有計劃出售高·尚領(lǐng)域項目權(quán)益。對此長實集團(tuán)回應(yīng)稱，公司經(jīng)常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。
2020年1月，風(fēng)向轉(zhuǎn)變，港媒報道稱長實集團(tuán)有意增加內(nèi)地投資份額，收購和潤集團(tuán)所持的高·尚領(lǐng)域股份，最終全資持有該項目。長實集團(tuán)方面表示，公司有興趣作出研究，且事實上公司有優(yōu)先購買權(quán)。
彼時，樓市熱錢洶涌，市場交投活躍。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上海新建商品住宅共成交773.5萬平方米，同比上漲19.46%，處于近3年高位。但長實集團(tuán)這一收購意愿最終并未落地。
4年后，長實集團(tuán)又一次拿到“優(yōu)先購買權(quán)人”的號碼牌，故事仍未迎來完滿結(jié)局，長潤江和40%股權(quán)首拍流拍。長實集團(tuán)上海公司市場傳訊部一名工作人員向時代周報記者表示：“這是公司高層的決定，沒有更多消息可以透露。”
針對為何放棄競買股權(quán)、高·尚領(lǐng)域逾期竣工原因等問題，時代周報記者于7月11日致函長實集團(tuán)方面，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。
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