房子漏水、掉渣......這是長期困擾林清（化名）的問題。
兩年前，林清因工作搬到了位于銅陵市郊區(qū)大通鎮(zhèn)的龍?jiān)沸^(qū)，卻發(fā)現(xiàn)這里的房子已老化嚴(yán)重。
5月27日13時(shí)40分左右，龍?jiān)沸^(qū)48棟一側(cè)發(fā)生坍塌，導(dǎo)致4人失去生命，一名12歲的女孩雙腿截肢。這使得這個(gè)二十多年前建成的安置小區(qū)備受關(guān)注。
龍?jiān)沸^(qū)屬于當(dāng)?shù)氐摹耙泼窠ㄦ?zhèn)”工程，居民多從長江江心的和悅洲移民而來。周邊同一時(shí)期建設(shè)的，還有光榮小區(qū)、鳳苑小區(qū)等。
澎湃新聞走訪發(fā)現(xiàn)，樓棟坍塌悲劇背后，龍?jiān)沸^(qū)等小區(qū)房屋普遍老化，并存在不少居民沒有產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)缺失等現(xiàn)象，居民反映房屋安全隱患也未得到足夠的重視。
近年來，大通鎮(zhèn)政府開展了多次舊改整治工作，而多名這些小區(qū)的居民反映，改造多限于外立墻面，不涉及房屋安全。
舊改重“面子”輕“里子”，這或許是不少老舊小區(qū)共同面臨的問題。
隨著我國一些城鎮(zhèn)的房屋集中老化風(fēng)險(xiǎn)加速，針對相關(guān)問題的解決機(jī)制亟待完善。
龍?jiān)沸^(qū)48棟西邊戶整體坍塌。
老化小區(qū)的“面子”和“里子”
龍?jiān)沸^(qū)48棟西側(cè)發(fā)生坍塌后，自家房屋的安全問題成為周圍居民們議論的焦點(diǎn)話題。
居住在龍?jiān)沸^(qū)的居民，大多來自位于長江江心的“和悅洲”。多名龍?jiān)沸^(qū)的居民告訴澎湃新聞，1998年特大洪水后，當(dāng)?shù)貑印耙泼窠ㄦ?zhèn)”工程，為響應(yīng)移民號召，他們搬來了這里。不過仍有一些村民居住在和悅洲上，可通過輪渡往來。
龍?jiān)沸^(qū)的房屋，主要是預(yù)制板磚混結(jié)構(gòu)，層高多為5層或6層。居民們稱，小區(qū)的房子在2000年后陸續(xù)交付。
而這些20多年房齡的房子，已經(jīng)開始出現(xiàn)種種問題。
吳先生和妻子在坍塌事故中遇難，他們12歲的女兒則雙腿截肢。吳先生的妹妹吳妍（化名）告訴澎湃新聞，哥哥一家在2011年搬進(jìn)了龍?jiān)沸^(qū)，居住在48棟的頂樓，買的二手房，三室一廳。
吳妍記得，哥哥曾因房子雨天漏水向當(dāng)?shù)卣从城闆r。因?yàn)槁┧�，哥哥家的墻面長了霉菌，他自己拆了柜子去修補(bǔ)。陽臺也有一些開裂的情況。
2021年1月，吳先生曾在銅陵市郊區(qū)政府網(wǎng)站留言，反映2021年銅陵市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目并未將龍?jiān)沸^(qū)列入其中，“龍?jiān)沸^(qū)房子都是預(yù)制板結(jié)構(gòu)，開發(fā)商偷工減料，房屋年代久了，樓頂水泥瓦開裂，房屋漏水，外墻脫落，紅磚都看得到，都快成危房了，有的時(shí)候水泥都掉下來……”
對此，大通鎮(zhèn)政府回復(fù)，龍?jiān)沸^(qū)經(jīng)過前期改造項(xiàng)目，現(xiàn)整體環(huán)境已得到大幅度提升。2020年大通鎮(zhèn)積極向上申請老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，但2021年已公示的老舊小區(qū)改造計(jì)劃中暫無大通鎮(zhèn)，將繼續(xù)向上級繼續(xù)申請改造項(xiàng)目。
事實(shí)上，龍?jiān)沸^(qū)曾經(jīng)歷多輪舊改。
銅陵市政府官網(wǎng)曾于2017年3月、2018年3月分別發(fā)布《關(guān)于銅陵市老舊小區(qū)整治改造工程實(shí)施方案的通知》，郊區(qū)龍?jiān)沸^(qū)一組團(tuán)、郊區(qū)龍?jiān)沸^(qū)二組團(tuán)位列其中。在2018年的通知中，對于郊區(qū)龍?jiān)沸^(qū)二組團(tuán)的整改內(nèi)容主要是道路修復(fù)、排污管網(wǎng)和通訊線纜整治、綠化提升，增設(shè)停車位、樓道燈、路燈、落水管等。
最近一次老舊小區(qū)改造工程在2022年9月完成。除涉及龍?jiān)沸^(qū)外，還包含同屬樣因移建鎮(zhèn)工程而規(guī)劃建設(shè)的光榮小區(qū)、鳳苑小區(qū)。
鳳苑小區(qū)外立墻面斑駁、掉墻皮。
在龍?jiān)沸^(qū)設(shè)立的一個(gè)標(biāo)牌顯示，此次小區(qū)改造涉及土石方開挖、道路拓寬整治、外墻立面整治、樓梯間整治等。
在居民們看來，這些舊改工程主要是改小區(qū)的“面子”，并不涉及與房屋結(jié)構(gòu)安全相關(guān)的“里子”。
“最近下雨，兩邊墻都漏濕掉了。”坍塌事故發(fā)生后，居住在龍?jiān)沸^(qū)57棟的居民林清告訴澎湃新聞，2020年，她搬到這里居住，房子老化，平日家中墻壁表面容易掉渣。記者在林清家中看到，墻皮多處開裂出現(xiàn)水漬，有的地方露出黑色的墻體。
與龍?jiān)沸^(qū)相隔一條馬路的光榮小區(qū)，是一批沿馬路而建的三層樓房子，同樣是預(yù)制板磚混結(jié)構(gòu)。
在這里住了20年的孫大爺，來自安徽桐城。2004年，一家人搬到光榮小區(qū)。他說，他的房子也“漏水”，“雨水直接從房子里面走”。他們將這個(gè)問題向政府反映過，但沒什么結(jié)果。他自己找人沿窗戶做了一層護(hù)墻板，讓水在墻壁和護(hù)墻板之間流下去。
光榮小區(qū)一居民家中墻角滲水。
記者在孫大爺?shù)姆孔又锌吹剑叶䴓呛腿龢莾蓚?cè)的臥室均有不同程度的漏水情況，留下一大片水漬。墻面存在大面積“空鼓”的情況。孫大爺隨手敲著一面承重墻，可以聽見“咚咚”空心的聲音。
住在隔壁的鄰居程大爺，1998年從和悅洲永平村搬過來。他回憶，當(dāng)年因?yàn)楹拥瘫浪�，�?dǎo)致房子塌了，他自行從和悅洲搬了出來。沒多久，隨著移民建鎮(zhèn)工程啟動，他搬到了現(xiàn)在的住處。
程大爺說，大通鎮(zhèn)政府在2022年將這一片的房子外墻粉刷了一遍，樓頂紅色的瓦片換成了黑色的瓦片。但他家更換瓦片時(shí)，工人沒有把瓦片對齊，導(dǎo)致房頂漏水。后來，他找了當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目部反映情況，才重新修整好。
從外觀上看，光榮小區(qū)外立面為白墻黑瓦，頗有徽式建筑的特點(diǎn)。對于房屋內(nèi)部的問題，該小區(qū)多名居民表示，一般都是自行解決。
鳳苑小區(qū)閑置的房屋，院內(nèi)雜草叢生。
附近的鳳苑小區(qū)主要是兩層高的獨(dú)立別墅，一些房子外立面墻皮掉落、顏色不一。個(gè)別房屋處于空置狀態(tài)，院內(nèi)長滿雜草，貼有“房屋出售”的信息。
王莉（化名）在鳳苑小區(qū)已經(jīng)住了24年。她說，當(dāng)年因移民建鎮(zhèn)，政府對土地重新規(guī)劃，她家的老房子被拆了�！爱�(dāng)時(shí)這一片都是山、田地�！蓖趵蚧貞浀馈�
2000年，王莉家在政府重新劃分的地皮上，建造了現(xiàn)在的房子�！胺孔咏Y(jié)構(gòu)都是按照政府給的圖紙?jiān)斓摹！蓖趵蛘f，他們自行聯(lián)系了施工隊(duì)、購買建造材料等。
王莉的房子是一幢兩層高獨(dú)棟別墅。她說，經(jīng)當(dāng)?shù)卣?yàn)收后，補(bǔ)貼了5000元，隨著住的時(shí)間越來越長，房子也出現(xiàn)了一些問題，“漏雨”、“墻壁開裂”，這些問題近年來越發(fā)凸顯。
不過，在王莉看來，自己的房子有問題，應(yīng)該自己解決�！拔覀儧]有物業(yè)，感覺居委會也管不到�！�
走進(jìn)王莉的房子，客廳天花板右上角有一大塊水漬。王莉說，這里經(jīng)常漏雨，她之前找人做過防水。這兩年，白蟻也特別多，把她家里一些木門框給咬爛了，她自己重新?lián)Q了鋁制的房門。
王莉說，兩年前，大通鎮(zhèn)政府開展了一次舊改整治工作，她所在的小區(qū)重新鋪了柏油路，“外墻沒修整過”。
光榮小區(qū)沿馬路建立的樓房，外立墻面顏色統(tǒng)一。
缺失的產(chǎn)權(quán)證明和物業(yè)
龍?jiān)沸^(qū)居民告訴澎湃新聞，該小區(qū)最早是單位分房，后來陸續(xù)有開發(fā)商建商品房，小區(qū)內(nèi)數(shù)十棟樓房房型、朝向、面積各異，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，很多居民沒有房產(chǎn)證。
據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，龍?jiān)沸^(qū)、光榮小區(qū)屬于商品房，鳳苑小區(qū)是按照政府規(guī)劃的圖紙，由居民自建房屋。
2004年，孫大爺以340元每平米購買了光榮小區(qū)的一棟房子，一共170多個(gè)平方，“買的時(shí)候政府補(bǔ)貼了5000元”。
孫大爺說，他當(dāng)年是從項(xiàng)目經(jīng)理湯某俊手中買的房子，沒有收據(jù)和產(chǎn)權(quán)證，政府補(bǔ)貼的5000元從總價(jià)中扣除。
孫大爺提到的湯某俊，也承包了此次龍?jiān)沸^(qū)坍塌樓棟48棟的建造。多名龍?jiān)沸^(qū)的居民說，湯某俊是大通鎮(zhèn)本地商人，他在當(dāng)?shù)剡�有其他企業(yè)。龍?jiān)沸^(qū)建造時(shí)，由多個(gè)不同的“項(xiàng)目經(jīng)理”承包，湯某俊是其中一個(gè)。
沒有產(chǎn)權(quán)證明的，不僅僅是孫大爺。孫大爺和程大爺說，他們周圍小區(qū)的房子多沒有產(chǎn)權(quán)證明。“當(dāng)年交了錢，房子就是你的，沒有其他證明�！迸炫刃侣勛咴L發(fā)現(xiàn)，多名居民都稱沒有產(chǎn)權(quán)證明，有的只有一份買賣協(xié)議合同。
2016年，張霄（化名）在龍?jiān)沸^(qū)買下一套二手房，花費(fèi)了15萬多元。她提供的一份和賣家簽訂的《房屋買賣合同》中，第四項(xiàng)條款約定“甲方（賣家）保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚”，第五項(xiàng)條款則明確提到“該房屋沒有房產(chǎn)證，乙方（賣家）知曉”。
鳳苑小區(qū)的王莉也說，他們沒有房產(chǎn)證明。
產(chǎn)權(quán)證明是公民享有不動產(chǎn)所有權(quán)的合法憑證。大鯤律師事務(wù)所合伙人柏?zé)榻B，沒有房產(chǎn)證明的居民面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，他們其實(shí)并未取得房屋所有權(quán)，可能只是簡單的占有，對房屋合法使用、收益和處分等權(quán)利的行使可能會受到影響。
不過，中國建設(shè)與房地產(chǎn)研究中心研究員、北京市才良律師事務(wù)所律師王令認(rèn)為，在移民建鎮(zhèn)的背景下，龍?jiān)沸^(qū)、光榮小區(qū)的居民們通過合法購買獲得房屋，特殊歷史背景下形成的歷史問題，一般也不影響居民對不動產(chǎn)享有所有權(quán)。
6月7日下午，關(guān)于龍?jiān)沸^(qū)等小區(qū)居民無房產(chǎn)證一事，銅陵市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記處一名工作人員告訴澎湃新聞，這類情況可能跟房屋建造者或建造單位有關(guān)。辦理房產(chǎn)證，需要房屋建造者或房屋建造委托方主動向不動產(chǎn)權(quán)登記處提出申請，并提供相應(yīng)的材料。最后，小區(qū)住戶提供房屋買賣合同、銅陵市不動產(chǎn)所有權(quán)登記表、不動產(chǎn)首次登記證明便可以辦理房產(chǎn)證。
此外，澎湃新聞走訪龍?jiān)沸^(qū)、鳳苑小區(qū)、光榮小區(qū)時(shí)，居民均稱小區(qū)沒有物業(yè)管理。在當(dāng)?shù)匾恍┚用褚庾R中，房子有問題，就應(yīng)該是自己修補(bǔ)房子，個(gè)別居民無奈之下會向政府反映。
柏?zé)f，居民認(rèn)為自己的房子自己負(fù)責(zé)，從本質(zhì)上而言沒有問題。比如通過正規(guī)手續(xù)取得的商品房或者集資房，在建設(shè)之初便會留有維修基金，以為應(yīng)對后續(xù)房屋修繕問題，而這部分費(fèi)用，其實(shí)也是產(chǎn)權(quán)人預(yù)先繳納的。但目前對于龍?jiān)沸^(qū)等小區(qū)的居民而言，他們最大的問題是房屋產(chǎn)權(quán)的缺失。只有當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)明晰以后，才能更好地劃分責(zé)任。
柏?zé)ㄗh，以此次龍?jiān)沸^(qū)坍塌事故為鑒，對于多種產(chǎn)權(quán)交錯的老舊小區(qū)，應(yīng)著力化解住房產(chǎn)權(quán)遺留問題特別是老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)辦理問題。同時(shí)落實(shí)物業(yè)管理，對于老舊小區(qū)，建議基層政府協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，由房管、城管、環(huán)衛(wèi)、財(cái)政等多個(gè)職能部門合作，共同推進(jìn)準(zhǔn)物業(yè)管理的開展。此外，建立資金籌措機(jī)制，形成以政府為主導(dǎo)，居民共同努力，并考慮引入社會資本參與的投資模式，減輕政府財(cái)政投入的壓力，提高改造工程的質(zhì)量和效率。
為進(jìn)一步了解這三個(gè)小區(qū)權(quán)屬問題、管理問題，澎湃新聞先后來到銅陵市郊區(qū)大通鎮(zhèn)瀾溪社區(qū)居委會、大通鎮(zhèn)政府、郊區(qū)政府有關(guān)部門，對方均以“不方便接受媒體訪問”拒絕了采訪。
光榮小區(qū)一居民家中靠窗墻壁滲水。
老舊小區(qū)安全改造難題
龍?jiān)沸^(qū)坍塌事故發(fā)生后，事發(fā)樓棟承建方負(fù)責(zé)人已被公安機(jī)關(guān)控制。與此同時(shí)，住建部門對周邊房屋開展排查工作。
5月28日上午，銅陵市委副書記、市長孔濤主持召開市政府黨組會議。他要求，要迅速在全市范圍內(nèi)開展自建房、老舊房屋安全隱患大排查，切實(shí)把各類風(fēng)險(xiǎn)查全找準(zhǔn)，以嚴(yán)實(shí)舉措堅(jiān)決整改到位，確保群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。
目前，官方尚未正式公布此次坍塌事故的原因。有建筑專業(yè)人士對澎湃新聞表示，一般而言，建筑物倒塌的責(zé)任涉及建設(shè)單位、勘察單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等。而除了相關(guān)責(zé)任人的主體責(zé)任，涉事小區(qū)暴露的種種問題——房屋老化、產(chǎn)權(quán)混亂不明、物業(yè)缺失等，也為各地的老舊小區(qū)敲響了警鐘。
今年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心處長梁浩在中國房地產(chǎn)報(bào)撰文指出，我國房屋集中老化風(fēng)險(xiǎn)加速。截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期。大量老房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、缺乏必要維護(hù)，安全隱患巨大。
公開資料顯示，在20世紀(jì)80年代，因造價(jià)低、建設(shè)速度快，部分低層或多層的建筑會采用預(yù)制板磚混結(jié)構(gòu)，而這種結(jié)構(gòu)房屋正在加速走向老化。
武漢大學(xué)土木建筑工程學(xué)院副教授池寅在接受媒體采訪時(shí)表示，預(yù)制板結(jié)構(gòu)的房屋在使用20至30年后，容易出現(xiàn)各種隱患，具體表現(xiàn)為混凝土產(chǎn)生裂縫和剝落、鋼筋銹蝕、沉降和傾斜、接縫滲漏等。
但目前全國各地開展的舊改多不會包含房屋結(jié)構(gòu)加固。
2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對相關(guān)政策解讀時(shí)表示，為推動惠民生擴(kuò)內(nèi)需以及推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。重點(diǎn)改造2000年年底前建成的老舊小區(qū)。
澎湃新聞注意到，指導(dǎo)意見中明確了老舊小區(qū)的改造任務(wù)，主要包含三類：一是基礎(chǔ)類，比如小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；二是完善類，主要涉及環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)等；三是提升類，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施等。
律師王令提到，當(dāng)前我國主要提倡對老舊小區(qū)采取“繡花針”式的舊改，比如加裝電梯、粉刷外墻。只有危房集中、水電排污等配套設(shè)施落后的小區(qū)，才采取改造或重建的方式。
5月28日，銅陵市住建局一名工作人員在接受現(xiàn)代快報(bào)記者采訪時(shí)也稱，發(fā)生坍塌的龍?jiān)沸^(qū)小區(qū)之前的確做過舊改工作，但是老舊小區(qū)改造，不代表是危房改造。
事實(shí)上，老舊小區(qū)改造面臨多重困境。
半月談曾報(bào)道稱，公共維修資金缺口大、物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難、改造實(shí)施中溝通機(jī)制不健全等問題，是不少老舊小區(qū)改了“面子”、改不動“里子”的重要原因。
中部某市一位住建局干部在接受媒體采訪表示，目前該市的改造標(biāo)準(zhǔn)是每平方米400元，市財(cái)政補(bǔ)助60%，剩下的由區(qū)級財(cái)政解決，基層雖想提高群眾滿意度，但財(cái)政壓力很大。由于資金投入有限，舊改項(xiàng)目的利潤對施工單位來說是“聊勝于無”。另有河北省某市一位干部對媒體說，該市舊改資金主要靠政府財(cái)政投入，一年能爭取到的中央專項(xiàng)資金約1.2億元，需要改造的老舊小區(qū)項(xiàng)目超過140個(gè)，平均到每個(gè)小區(qū)只有80萬元，每棟樓不足10萬元。
澎湃新聞注意到，上述《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機(jī)制。
武漢致遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司高級工程師蘇琦曾發(fā)文分析老舊小區(qū)改造工程在具體實(shí)施方面的三個(gè)難點(diǎn)：一是改造工程受限于原有建筑條件，使得施工難以按照現(xiàn)代工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，建筑物自身結(jié)構(gòu)的限制和管線設(shè)施的復(fù)雜性對施工質(zhì)量造成影響；二是改造工程涉及的利益方眾多，從居民到施工方，再到監(jiān)管部門，每個(gè)利益主體的訴求都可能影響工程的施工質(zhì)量。居民對改造工程的接受度、配合度不一，可能因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ或者改造意愿不強(qiáng)烈，影響施工進(jìn)度和質(zhì)量；三是質(zhì)量管理體系可能存在理論與實(shí)踐脫節(jié)現(xiàn)象，制度建設(shè)不完善，執(zhí)行不到位，導(dǎo)致質(zhì)量危機(jī)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
此外，我國房屋安全的事前預(yù)警機(jī)制有待進(jìn)一步完善。
梁浩在上述文章中指出，目前，我國房屋體檢、養(yǎng)老等制度處于探索階段，在地方操作層面仍面臨房屋體檢標(biāo)準(zhǔn)不明確、技術(shù)手段不完善、維護(hù)資金使用不靈活、財(cái)政壓力大等諸多問題，房屋安全管理仍存在諸多挑戰(zhàn)。
梁浩指出，我國自20世紀(jì)80年代以來建立了以危舊房屋鑒定為主的房屋安全管理制度，但制度本身重事后處置、輕事前預(yù)警，針對一般房屋的安全預(yù)警與常態(tài)化體檢機(jī)制尚未建立。與此同時(shí)，現(xiàn)有房屋安全體檢多依賴人工檢測，效率和成本有待優(yōu)化。此外在房屋維護(hù)資金來源上，我國已建立了住宅專項(xiàng)維修資金制度，但主要覆蓋普通商品住宅，大量安全隱患高的自建房、老舊小區(qū)缺乏維修資金覆蓋。
對此，梁浩建議，構(gòu)建房屋定期體檢制度，借助新技術(shù)為老房子設(shè)定“健康碼”；完善房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，打通多渠道為老房子建立“養(yǎng)老金”。
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