原標(biāo)題：部分城市國資“下場”收舊房：有兩大優(yōu)勢，但業(yè)主提出疑問
“剛繳了幾萬意向金，還在等舊房估價(jià)�！苯衲辍拔逡弧奔倨谇埃趸蹘透改缸隽艘粋�(gè)決定，將南京玄武區(qū)70平方米左右的“老破小”置換到棲霞區(qū)國企開發(fā)的一個(gè)改善盤。
但王慧對于這一決定也并不十分篤定。她表示，父母過去幾十年都住在主城區(qū)沒有電梯的老房子，近年來她萌生了為父母換房的想法，奈何猶豫之際，房價(jià)已進(jìn)入下行通道。近一年，老房子掛牌價(jià)連降數(shù)次，依然“捂在手里”�！罢召徎蛟S是一種辦法，但如果評(píng)估價(jià)太低，我會(huì)考慮再退回意向金�！�
王慧提到的“政府收購”是商品住房“以舊換新”的一種模式，即由國企平臺(tái)或開發(fā)商收購舊房，售房款用于購買指定新房。相較于房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，在一定期限內(nèi)售出舊房、購買新房的模式，上述“直接收購”式的“以舊換新”模式還較為“小眾”。但這一模式既解決了舊房“賣不出去”的問題，又形成核心區(qū)的保障房新增供應(yīng)，一經(jīng)推出，受到業(yè)界廣泛關(guān)注。
目前，全國已有超過50個(gè)城市表態(tài)支持住房“以舊換新”，但根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，僅有江蘇南通（如皋、海安、啟東）、南京、無錫（梁溪區(qū)）、揚(yáng)州、蘇州（太倉、相城區(qū)），河南鄭州，安徽宣城等不到10個(gè)地級(jí)市開展“收舊換新”。
“收舊換新”，業(yè)主埋單嗎
王慧家庭換房的契機(jī)是4月底南京出臺(tái)最新版“以舊換新”政策。
南京1.0版的“以舊換新”起始于去年9月南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》。該版本采取的是目前最普遍的“以舊換新”模式——開發(fā)商與中介合作，中介優(yōu)先售房。但根據(jù)市場機(jī)構(gòu)監(jiān)測，南京推行的“換新購”參加的企業(yè)雖不少，但市場積極性不高，效果不明顯。
時(shí)隔半年多，南京引入了“收舊換新”這一新的“以舊換新”模式。4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)的公告，提出試點(diǎn)期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購新建商品住房總價(jià)的80%。存量住房收購價(jià)格以評(píng)估價(jià)為依據(jù)。
按照計(jì)劃，首批試點(diǎn)限額2000套，活動(dòng)期限截至今年12月31日。這是近期地方性商品住房“收舊換新”中，一次性釋放房源量較多的城市。
“但大部分較偏遠(yuǎn)，戶型也偏大，屬于高端改善型，再出20％也是一筆不小的投入�！庇挟�(dāng)?shù)亍爸脫Q”觀望者表示。
“南京房產(chǎn)微政務(wù)”微信公號(hào)的“房源超市”顯示，此次試點(diǎn)涉及14個(gè)項(xiàng)目，戶型多在120~300平方米之間，有項(xiàng)目在簡介中也言明是“藏品級(jí)大宅”。王慧相中的棲霞區(qū)的“頤和四季府”，是試點(diǎn)中為數(shù)不多擁有89平方米、108平方米戶型的項(xiàng)目，但售價(jià)也略高于周圍商品房，且為尾盤去化。
“89平方米已經(jīng)售完，其他戶型還可以選。”南京鏈家中介小侯9日告訴記者。但他也表示，受“置換總價(jià)不高于所購新建商品住房總價(jià)的80%”限制，“政策的初衷就是鼓勵(lì)往更大戶型換房”。
根據(jù)多地新政，舊房需要在144平方米或者120平方米以下。換言之，如果業(yè)主有意“賣大買小”，難以被當(dāng)前多地“收舊買新”的新政所惠及。
“事實(shí)上，這類群體并不在少數(shù)。比如，有的家庭，子女去外地上學(xué)和工作，家長不再需要大房子了。再如，有的業(yè)主收入下降了，不愿意為大房子交更多物業(yè)費(fèi)、保潔費(fèi)等，希望換小一點(diǎn)的房子�！币幻咏胤阶〗ㄏ到y(tǒng)的人士對記者表示，他認(rèn)為“新房一定要比舊房價(jià)高”，這一限制不一定與“換房”群體的需求匹配。
此外，如果舊房尚有抵押貸款或者建成年份太早，也無法享受新政。在南京、南通、鄭州等多地出臺(tái)的“收舊買新”政策中均明確，存量房需要“不存在抵押或擔(dān)保等情況”。對于房齡，鄭州要求在15年以內(nèi)，南通部分地市要求20年以內(nèi)。
學(xué)區(qū)，是另一個(gè)讓改善型家庭望而卻步的問題。目前在多數(shù)試點(diǎn)城市，“收回”的舊房均在主城區(qū)，“換新”的房源則往往在主城區(qū)之外，教育等配套資源仍待完善。
江蘇太倉是本輪最早開啟“收舊換新”的城市，在去年的試點(diǎn)中，當(dāng)?shù)卣私獾搅诉@一制約需求釋放的因素。根據(jù)該市今年1月出臺(tái)的新一輪“收舊換新”方案，自《存量商品房買賣合同》簽訂生效之日起2年內(nèi)，教育行政部門保留“以舊換新”置換成功的居民家庭在存量商品房施教服務(wù)區(qū)的入學(xué)資格。
除了上述情況，如果和市場化置換相比，國資收購的性價(jià)比不高，改善族也有可能不為新政埋單。
就新房定價(jià)而言，“收舊換新”與市場化買新差異不大。以南京為例，第一財(cái)經(jīng)了解到，南京采取“一房一價(jià)”，價(jià)格并非參照標(biāo)價(jià)，而是依據(jù)售樓處實(shí)際優(yōu)惠情況，有的房源折扣力度可以達(dá)到8.5折左右。
但舊房估價(jià)卻存在較大不確定性。第一重“不確定性”體現(xiàn)在估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在機(jī)構(gòu)間、城市間存在差異，且估價(jià)細(xì)則透明度不高。
比如，根據(jù)江蘇南通啟東2月份開啟的“收舊換新”，舊房價(jià)格評(píng)估只計(jì)算毛坯價(jià)。
大部分試點(diǎn)城市沒有對估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行干預(yù)，而是將權(quán)限交給市場化評(píng)估機(jī)構(gòu)。然而，這也牽引出了第二重“不確定性”——估價(jià)機(jī)構(gòu)的遴選存在區(qū)域差異。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)“收舊換新”的城市均采取第三方估價(jià)，評(píng)估單位通常有三家，取排序中間的評(píng)估值作為最終收購價(jià)格，換購人不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。但不同城市估價(jià)機(jī)構(gòu)的具體遴選方式不一樣。
有的城市采取公開招標(biāo)。比如，蘇州市人民政府網(wǎng)站1月26日發(fā)布“蘇州市相城住房租賃有限公司關(guān)于‘收舊購新’舊房評(píng)估的中標(biāo)公告”，共三家單位中標(biāo)。
海安市住建局住房保障與房地產(chǎn)監(jiān)管科科長丁云峰4月份公開表示，在該市，目前舊房議價(jià)是以市面上二手房的納稅指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行上下浮動(dòng)，雙方議價(jià)完畢后即可選購新房，由江蘇銀行開具與二手房等價(jià)的房票作為新房首付款的流水進(jìn)入按揭貸款環(huán)節(jié)，然后雙方網(wǎng)簽，進(jìn)行交易。
鄭州4月1日發(fā)布的“促進(jìn)房產(chǎn)市場‘賣舊買新、以舊換新’工作方案”提出，由該市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為全市二手住房收換購工作提供房源信息和評(píng)估服務(wù)。
在南京，首次試點(diǎn)的估價(jià)工作還沒有完全開展。南京安居建設(shè)集團(tuán)相關(guān)工作人員告訴記者，為了保障估價(jià)的公平和客觀，會(huì)有三家評(píng)估機(jī)構(gòu)分開上門進(jìn)行房屋估價(jià)。
“還是比較忐忑�！蓖趸郾硎荆惺袌鲋薪槿耸繉ζ浞治龇Q，國資收購的價(jià)格可能低于市場價(jià)，學(xué)區(qū)等額外的溢價(jià)因素也大概率不會(huì)納入�！叭绻^(qū)這時(shí)候有房源成交價(jià)再‘跳水’，會(huì)不會(huì)影響成交？如果同小區(qū)有其他房源已經(jīng)進(jìn)行估價(jià)，是否會(huì)影響到下一處估價(jià)房源？”王慧提出疑問。
不過，前述接近地方住建系統(tǒng)的人士認(rèn)為，以評(píng)估方式進(jìn)行定價(jià)，如果評(píng)估的方法科學(xué)、評(píng)估選取的比較案例適當(dāng)、評(píng)估的結(jié)果準(zhǔn)確，以此定價(jià)還是比較客觀的�！安惶赡艹霈F(xiàn)脫離市場預(yù)期的情況，并且要有足夠的吸引力，否則老百姓都會(huì)選擇退意向金。”
國資入局的城市數(shù)會(huì)增多嗎
前述接近地方住建系統(tǒng)的人士透露，他所在的城市近期圍繞“以舊換新”開了不少次會(huì)，也考察了一些試點(diǎn)城市，但至今仍沒有決定是否加入。
至于國資入局的“收舊換新”模式，他認(rèn)為，地方國資參與的積極性不會(huì)太高。“關(guān)鍵是回收用來做什么，是否能達(dá)到國有資產(chǎn)保值增值的目標(biāo)�！�
目前，多數(shù)試點(diǎn)城市，國資企業(yè)回收的住房多用于保障房、人才公寓等。
但這與此前通過市場化手段，將零散存量房源“納�！毕啾�，是截然不同的兩種模式。國資企業(yè)“下場”買入存量房，再將其納入保障房體系，是一種重資產(chǎn)投入，該種收購模式對城投公司及地方政府資金占用大，而且后續(xù)的保障性租賃住房還需追加改造投入，且未來回款周期較長。
中國社科院研究員王業(yè)強(qiáng)對第一財(cái)經(jīng)分析說，國企的財(cái)務(wù)能力和債務(wù)約束受限，低價(jià)收購一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價(jià)格低的中小戶型普通商品住房作為保障性租賃住房或人才房是可以實(shí)現(xiàn)的。但在二手房庫存較大的地方，大規(guī)模收購二手房是很難實(shí)現(xiàn)的。
“‘國資入局兜底收房’只是房地產(chǎn)庫存的轉(zhuǎn)移，即使有政策優(yōu)惠，也很難真正實(shí)現(xiàn)庫存的去化。”王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，綜合來看，只有那些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，政府財(cái)力比較強(qiáng)，有潛在人口流入的大城市可以跟進(jìn)試點(diǎn)。因?yàn)檫@些城市潛在的剛需暫時(shí)受到壓制，待市場轉(zhuǎn)好，國企收購的二手房有可能快速實(shí)現(xiàn)去化。
成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波進(jìn)一步對第一財(cái)經(jīng)表示，地方國資兜底收購二手房，主要面臨幾個(gè)問題：一是部分地方平臺(tái)公司債務(wù)率較高，收購資金緊缺；二是房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整過程中，收購后的二手房能否實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)“保值增值”要求，仍有很大不確定性；三是平臺(tái)公司不一定具備房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力，有效管理和利用收購房源，面臨經(jīng)營管理人才、技術(shù)和資金等問題。
出于地方國資“收儲(chǔ)”能力有限、意愿不強(qiáng)等多重因素，迄今地方“收舊換新”的體量整體不大。加之政策惠及人群有限，成交體量更是受限，截至目前，這一模式效果不彰。
以鄭州為例，根據(jù)前述“賣舊買新、以舊換新”工作方案，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區(qū)全面實(shí)施，全年計(jì)劃完成5000套。
截至4月底，經(jīng)初審，鄭州市符合收購條件的房源達(dá)194套，共有27套房源客戶確認(rèn)換房意向。
同月，江蘇海安公布的數(shù)據(jù)顯示，今年計(jì)劃實(shí)施“以舊換新”100套。截至4月初，活動(dòng)報(bào)名累計(jì)超過400組，其中，已成交15套，還有23套正在進(jìn)行驗(yàn)房、評(píng)估。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者分析說，多數(shù)城市舊房收購數(shù)量較少，不足以大規(guī)模釋放置換需求。除此之外，居民就業(yè)、收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹(jǐn)慎等因素也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪進(jìn)一步對記者表示，部分居民擔(dān)心新房價(jià)值可能下跌，這也影響了他們的置換意愿。
“未來是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)，還是取決于當(dāng)?shù)氐恼邔?dǎo)向，以及市場需求和供給的情況。”關(guān)榮雪說。
上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦預(yù)判稱，作為一個(gè)提高市場效率的機(jī)制，未來可能會(huì)有更多城市以不同的方式予以實(shí)施“以舊換新”。“總體看以舊換新機(jī)制，還是可以有效滿足部分置換家庭的需求的。但不同地區(qū)的具體機(jī)制不同，主導(dǎo)主體不同，有的是開發(fā)企業(yè)等行業(yè)自主為主，有的是地方政府為主，所以效果也有較大差異。”
馮波同樣認(rèn)為“以舊換新”是暢通一二手房良性循環(huán)的有效舉措。此外，他還建議關(guān)注、解決換購中如稅費(fèi)較高等相關(guān)問題。
他舉例說，一方面在賣舊房時(shí)，需要交1%的個(gè)人所得稅（滿5年且唯一住房免征），5.6%的增值稅（大部分城市滿2年免征），1%~2%不等的中介費(fèi)；另一方面，在買新房時(shí)，還要交1%~3%不等的契稅以及按住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%繳納住宅專項(xiàng)維修金等。此外，二手房交易信息不對稱、交易環(huán)節(jié)繁瑣等問題也會(huì)影響“以舊換新”。
崔光燦也表示，對于地方政府而言，應(yīng)該更多通過稅收優(yōu)惠的設(shè)計(jì)、買賣機(jī)制的設(shè)計(jì)等，促進(jìn)市場效率提高，一般不作為買賣主體“下場”參與。
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