繼調(diào)整奉賢、青浦人才安居政策后，1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。
政策出臺(tái)，獲得消息的非滬籍人士開(kāi)玩笑道“瞬間有了歸屬感”，并表示將在年后啟動(dòng)看房。房企們打出各個(gè)位于外環(huán)區(qū)域的項(xiàng)目的海報(bào)集中推介，而地處外環(huán)板塊的中介門(mén)店也迅速忙碌起來(lái)，周中預(yù)約看房量翻倍增長(zhǎng)。
上海政策落地后看房意愿度提升明顯
作為一線城市，上海自2023年9月初以來(lái)已逐步調(diào)整了樓市政策。
2023年9月1日，上海宣布全面執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，政策內(nèi)容主要為居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
新政出臺(tái)后，賣(mài)一買(mǎi)一的貸款客戶及本地?zé)o房或外地有過(guò)貸款記錄的客群均可按照首套房資質(zhì)進(jìn)行購(gòu)房，購(gòu)房成本明顯降低。
2023年12月14日，上海再度官宣兩項(xiàng)樓市政策，包括優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整后，普通住房標(biāo)準(zhǔn)不再看總價(jià)、首套房首付比例下降至最低三成，同時(shí)，首套、二套房利率全線下降。
圖為上海一老小區(qū)，里面有不少二手房在售賣(mài)
在人才安居方面，今年1月13日，繼臨港新片區(qū)、金山區(qū)之后，上海青浦區(qū)、奉賢區(qū)先后出臺(tái)人才安居新政，優(yōu)化人才購(gòu)房門(mén)檻。新政降低非滬籍人才社�；騻�(gè)稅年限要求，從過(guò)去的5年縮短至3年，同時(shí)將購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。
此次，上海再度調(diào)整限購(gòu)政策，明確非本市戶籍單身人士可在外環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)一套住房，崇明區(qū)除外。而此前，非本市戶籍單身人士想在上海購(gòu)房，需滿足“5年社保+已婚”條件，而現(xiàn)在取消了“已婚”條件。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)和新要求，對(duì)過(guò)熱時(shí)期過(guò)嚴(yán)政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持在滬穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍單身人士購(gòu)房安居需求。
政策出來(lái)后，正在上班的小夏有些興奮，在一個(gè)好友組成的微信群里感慨，“繳納了12年社保終于有了購(gòu)房資格，瞬間有了歸屬感”。不過(guò)小夏告訴澎湃新聞，盡管喜悅，但也不會(huì)立馬飛奔去買(mǎi)房，要先篩選下區(qū)域，打算年后開(kāi)始看房。
對(duì)于買(mǎi)新房還是二手房，小夏稱，之前新房市場(chǎng)倒掛嚴(yán)重，大家都喜歡去買(mǎi)新房，隨著市場(chǎng)的調(diào)整，新房與二手房的價(jià)差正在縮小，自己會(huì)優(yōu)先看相對(duì)成熟區(qū)域的二手房，希望未來(lái)的房子生活和工作都便利。
開(kāi)發(fā)商方面，政策出臺(tái)沒(méi)多久，就有開(kāi)發(fā)商把自己位于外環(huán)以外的所有項(xiàng)目做成海報(bào)集中推介，而各個(gè)售樓處銷(xiāo)售人員也開(kāi)始在朋友圈宣傳新政信息并致電此前咨詢但并無(wú)購(gòu)房資格的潛在客戶。
對(duì)于房屋中介而言，該政策落地后更加興奮�！拔覀冎芏臼切菹⑷眨叱鰜�(lái)后大家熱情都比較高，都出來(lái)加班了�！鄙虾Ｌ窖蠓课荽荷臧鍓K總監(jiān)李云說(shuō)道。
上海一房產(chǎn)中介店面內(nèi)掛的二手房?jī)r(jià)格 圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)
李云告訴澎湃新聞，上海每周二手房的成交量3000多套，外環(huán)以外的成交量1400多套，成交量約占45%~50%，因此，外環(huán)以外的成交占比較大。此次政策落地后，對(duì)非滬籍單身人群而言是一大利好，購(gòu)房門(mén)檻直接降低，有利于進(jìn)一步提升外環(huán)外區(qū)域的成交量。對(duì)于剛需及改善性人群而言，政策也提升了入市信心。
“政策出臺(tái)后，我們?cè)诘谝粫r(shí)間解讀政策后，開(kāi)始向客戶傳達(dá)，客戶的反饋也是比較積極的，一些客戶關(guān)心房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲，也有一些原本想年后看房的客戶愿意提前出來(lái)看房。從我們商圈的情況看，原本周中看房量約3至5組，目前，我們明天（周三）已經(jīng)成功約到9組客戶，周四約了有10組客戶，看房量已經(jīng)翻倍了，接近周末的量，客戶出來(lái)看房的意愿度有明顯的提升。我們也相信，帶看量提升后，對(duì)后續(xù)的成交肯定也會(huì)是正循環(huán)�！�
位于浦東外環(huán)外的上海鏈家一經(jīng)紀(jì)人也告訴澎湃新聞，“政策出臺(tái)后，我們第一時(shí)間向客戶解答，一些客戶會(huì)咨詢市場(chǎng)情況，也有一些在猶豫后續(xù)政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)松綁，從我們門(mén)店的周邊樓盤(pán)看，由于板塊內(nèi)新房項(xiàng)目折扣力度較大，因此新房項(xiàng)目的去化好于二手房市場(chǎng)，我們也在主推新房和周邊具有性價(jià)比的二手房�！�
上海易居房地產(chǎn)研究院指出，2023年下半年以來(lái)，上海及時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，包括：認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等，有力支持居民剛性和改善性住房需求，市場(chǎng)總體保持了平穩(wěn)運(yùn)行。此次針對(duì)非本市戶籍單身人士購(gòu)房政策進(jìn)行調(diào)整，是立足上海實(shí)際，因城施策、精準(zhǔn)施策。目前，上海已對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期從嚴(yán)政策基本作了積極調(diào)整，為市場(chǎng)創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。
業(yè)內(nèi)預(yù)判，隨著一系列政策效應(yīng)的逐漸釋放，購(gòu)房者入市信心和積極性將明顯增強(qiáng)，購(gòu)房節(jié)奏也將加快。
多地限購(gòu)政策持續(xù)優(yōu)化
上海優(yōu)化限購(gòu)當(dāng)天，蘇州也官宣全面取消住房限購(gòu)。網(wǎng)傳蘇州全面取消限購(gòu)，買(mǎi)房不再限面積及套數(shù)。1月30日，澎湃新聞致電蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，工作人員表示，購(gòu)買(mǎi)新房、二手房不做購(gòu)房資格審核，新房限售政策仍為兩年。蘇州市房產(chǎn)交易中心工作人員也表示，“從今天開(kāi)始，不再審查套數(shù)，也不看購(gòu)房資格�！�
上海一小區(qū)內(nèi)二手房售賣(mài)價(jià)格 圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)
今年1月26日，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，提出“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)的表態(tài)意味著，要將調(diào)控的權(quán)利給到地方，穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)的責(zé)任也給到地方，夯實(shí)地方主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)等，提高政策響應(yīng)速度，更好地維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。不管是廣州1月27日的新政，還是蘇州、上海的新政，都是這種背景下產(chǎn)生的。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)之后，已有廣州、�？凇⑻K州、上海落地最新的購(gòu)房政策。
廣州市人民政府辦公廳于1月27日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（穗府辦函〔2024〕6號(hào)），在繼續(xù)加大住房保障力度、精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求等內(nèi)容外，新政明確放開(kāi)120平方米以上的住房限購(gòu)，并支持“租一買(mǎi)一”“賣(mài)一買(mǎi)一”。
《通知》提出，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。居民家庭和個(gè)人（不區(qū)分是否為本市戶籍），新購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不納入限購(gòu)范圍；名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計(jì)入名下已擁有住房套數(shù)核算。
同時(shí)，支持“租一買(mǎi)一”、“賣(mài)一買(mǎi)一”。按照規(guī)定，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。
新政落地首個(gè)周末，市場(chǎng)給予積極反饋。據(jù)廣州當(dāng)?shù)刂薪榉答仯抡涞睾�，雖然二手房帶看量尚未有明顯的變化，但客戶咨詢量已有明顯的提升。同時(shí)，“一手樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售也非常積極，發(fā)信息給我們的經(jīng)紀(jì)人邀約去現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)或者邀約我們多帶客戶去項(xiàng)目�！�
另?yè)?jù)羊城晚報(bào)報(bào)道，27日下午4時(shí)的荔灣區(qū)一項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)，幾乎所有的洽談桌都坐了咨詢者，一些看樓者還在預(yù)約時(shí)間內(nèi)陸續(xù)到達(dá)。該項(xiàng)目人士表示，這一次的政策很重磅，讓商家看到信心。
�？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局于1月28日發(fā)布關(guān)于優(yōu)化人才購(gòu)房政策的通知。按照新政，符合要求的人才購(gòu)買(mǎi)商品住房享受本地居民同等待遇。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力依然存在。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新的數(shù)據(jù)，2023年12月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京持平，上海上漲0.2%，廣州和深圳分別下降1.0%和0.9%。二、三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂指出，近日，各地政策優(yōu)化力度不斷加大，多地限購(gòu)政策持續(xù)優(yōu)化。當(dāng)前僅北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南省等地仍有部分區(qū)域保持限購(gòu)，部分城市如廣州、成都實(shí)行面積段限購(gòu)。未來(lái)預(yù)計(jì)各地將繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，北上深有望參考廣州、成都優(yōu)化大面積段限購(gòu)政策，按照因區(qū)、因需施策的方式優(yōu)化限購(gòu)；核心二線城市有望全面取消限購(gòu)；更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。
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