8月21日，Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，門鎖被業(yè)主方更換，租戶進(jìn)門需保安開門。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖
辦公空間運(yùn)營商平臺“Distrii辦伴”正陷入違約之困。
近日，上海多個Distrii辦伴租戶向澎湃新聞記者反映，由于“二房東”辦伴拖欠業(yè)主租金，辦公場地正在被業(yè)主收回，與辦伴簽約且仍在合同期內(nèi)的眾多租戶面臨被清退的風(fēng)險。由于此前預(yù)付給辦伴的租金、押金尚未退還，租戶進(jìn)退兩難。
“辦伴的人找不到，大業(yè)主要我們重新交租金，門鎖都換了，我們現(xiàn)在連自己的辦公室都可能進(jìn)不去�！盌istrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間的一名租客描述自己的情況。
Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，部分租戶已搬走。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖
澎湃新聞記者了解到，辦伴每個辦公空間內(nèi)租戶通常有幾十家，多為小微企業(yè)。根據(jù)受訪租戶反映，每個租戶損失的租金、押金在數(shù)萬元至十幾萬元不等。
對此，Distrii辦伴媒體聯(lián)絡(luò)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴澎湃新聞記者，辦伴在上海原有三四十家辦公空間，目前正常運(yùn)營的還剩十幾家。公司部分項目確實因為實際經(jīng)營問題關(guān)閉，相關(guān)情況及解決方案已告知租戶，公司會積極解決押金、租金訴求。
租戶剛簽約，房子被業(yè)主收回
Distrii辦伴，即上海辦伴科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“辦伴”），是一家辦公空間運(yùn)營商平臺。該企業(yè)成立于2015年，注冊資本近4600余萬元，由堂堂加集團(tuán)百分百持股。
辦伴的經(jīng)營模式，是以“二房東”身份租下寫字樓的部分樓層，再分割成更多小的辦公空間，以辦公室或工位等方式租給有需求的中小微企業(yè)。
成立之初，該公司以“無處不在的企業(yè)，家門口的辦公”為口號快速發(fā)展，在北京、上海、南京、雄安、蘇州、濟(jì)南以及新加坡?lián)碛?0多家商務(wù)辦公空間。
不過，從今年開始，辦伴遭遇困境。
張女士（化名）是北京一家IT企業(yè)數(shù)盟上海分公司負(fù)責(zé)人，也是辦伴長寧中山萬博辦公空間的租戶。
她告訴記者，該公司2019年起和辦伴合作，前幾年合作順利，2023年6月底合同到期后，該公司和辦伴又簽了新一年租賃合同。
新合同是從2023年7月1日至2024年6月30日。目前張女士租的是7人間，月租為1.17萬元，預(yù)繳一年房租，共14萬余元，另有2.94萬元押金。
但張女士沒想到，新合同剛簽不足一個月，就出現(xiàn)大業(yè)主收回房屋的情況。
7月21日，辦伴長寧中山萬博辦公空間的業(yè)主方上海源貿(mào)置業(yè)有限公司向辦伴租戶發(fā)送的告知郵件。受訪者供圖
7月21日，辦伴長寧中山萬博辦公空間的業(yè)主方上海源貿(mào)置業(yè)有限公司，向辦伴租戶發(fā)送一封郵件，稱辦伴欠業(yè)主租金等各項費(fèi)用逾一年，累計近千萬元，業(yè)主當(dāng)日已正式解除與辦伴的房屋租賃合同，收回對該大廈此前租給辦伴的25層和28層房屋的占用和控制。
業(yè)主方還通知，其將以不高于辦伴的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)向各租戶提供辦公服務(wù)，要求租戶及時與業(yè)主簽訂新的合同協(xié)議。此外，業(yè)主方還對更換門鎖和部分設(shè)施等作了說明。
張女士稱第一反應(yīng)是“不敢相信”，但驚詫很快變成現(xiàn)實。
8月7日，辦伴給長寧中山萬博辦公空間所有客戶發(fā)的“告知函”。受訪者供圖
半個多月后的8月7日，辦伴給長寧中山萬博辦公空間所有客戶也發(fā)了一份“告知函”，確認(rèn)7月21日長寧中山萬博業(yè)主方收回了租給辦伴的樓面，已接管所有設(shè)施設(shè)備。
辦伴告訴各租戶，租戶可與辦伴簽訂解約協(xié)議，對各租戶預(yù)付的租金、押金，辦伴承諾自解約起90個工作日予以退款�！盎诋�(dāng)下我司的兌付能力……我司依然會盡最大的能力履行承諾�！鞭k伴在郵件中寫道。
大業(yè)主更換門鎖，要求重新簽約
目前，多個租戶表示難以相信辦伴的退款能力，且找不到對接負(fù)責(zé)人。
劉先生也是長寧中山萬博辦公空間的一名租戶，他說，該公司與辦伴的合同到2023年12月才結(jié)束，目前有4萬多元租金和押金在辦伴手中。
“長寧中山萬博辦公空間的前臺負(fù)責(zé)人，以前是負(fù)責(zé)和租戶對接的，現(xiàn)在他們突然說自己代表業(yè)主方，我們打電話給辦伴的管理層，有的離職了，有的打不通，都在躲我們�！眲⑾壬f，種種跡象讓租戶無法信任辦伴能在90個工作日退還租金、押金。
另一方面，來自業(yè)主方的壓力讓租戶沒有退路。劉先生說，長寧中山萬博業(yè)主方要求租戶從7月21日起重新簽約，如果租戶不與業(yè)主方簽約或搬離，從7月21日起租戶要向業(yè)主繳納“占用費(fèi)”，業(yè)主還就此向租戶發(fā)了律師函。
長寧中山萬博辦公空間的業(yè)主方向租戶發(fā)的催約書等，如不及時重新簽約，租戶將被清退。受訪者供圖
那么，租戶與業(yè)主方再簽新的租賃合同不行嗎？劉先生說，由于業(yè)主方不承認(rèn)租戶與辦伴的合同，租戶立即與業(yè)主再簽合同，意味著要重復(fù)繳納房租。因此，除了部分合同到期的租戶選擇搬走或再簽訂合同，其他租戶大都不愿立即再簽。
在長寧萬博中山辦公空間，業(yè)主方已經(jīng)更換25、28層樓面的門鎖。多個租戶說，他們每天進(jìn)入自己的辦公室要找保安開鎖�！熬退憬裉炷苓M(jìn)辦公室，也不知道明天能不能進(jìn)去，這種感覺很難受。”一名租戶說。
租戶可能的損失多在幾萬元至十幾萬元。張女士算了下，業(yè)主方7月21日起與辦伴解約，從2023年7月22日至2024年6月30日，她預(yù)付給辦伴的租金及押金共計16萬余元。
Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，一家會務(wù)公司租的辦公室。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖
長寧中山萬博另一個會務(wù)公司租戶告訴記者，其向辦伴租了11個工位，月租1.85萬元，目前預(yù)繳的租金還有三個月、押金兩個月，總共5個月租金，損失9萬多元，“我們?nèi)ツ陝倓?chuàng)業(yè)，就遇到這個事情，還沒盈利呢�！彼麩o奈地說。
多個上海辦公空間停止運(yùn)營
關(guān)閉的不僅辦伴長寧中山萬博辦公空間。
辦伴陸家嘴新梅聯(lián)合廣場辦公空間一名租戶顧女士告訴記者，她是某深圳科技公司上海分公司負(fù)責(zé)人，6月29日收到通知，辦伴稱其與業(yè)主方上海鑫兆房產(chǎn)發(fā)展有限公司就房屋租賃合同“未達(dá)成一致”，業(yè)主將拒絕租戶繼續(xù)在原辦公場所辦公。
辦伴告訴租戶，陸家嘴新梅聯(lián)合廣場關(guān)閉后，租戶可選擇與辦伴解約，辦伴將自解約起90個工作日退還剩余租金、押金；租戶也可選擇變更到辦伴其他辦公空間繼續(xù)合作。
“辦伴在新梅大廈（新梅聯(lián)合廣場）有6個樓面，共有九十多戶租戶，目前有些合同到期已經(jīng)走了，剩下五十多戶，部分被平移到辦伴其他仍在運(yùn)營的項目，還有二十多戶像我這樣沒走的。”顧女士說。
顧女士稱，合同期較長的租戶大多沒有選擇變更辦公地點(diǎn)。她以自身情況舉例，她預(yù)繳一年租金，到2024年4月合同到期，之所以沒選擇平移到其他辦伴項目，因為擔(dān)心下一個地點(diǎn)又“爆雷”，屆時與辦伴、業(yè)主方之間的協(xié)商會更復(fù)雜。
這種擔(dān)心不無道理，根據(jù)辦伴6月29日發(fā)給顧女士的告知函，當(dāng)時顧女士還可轉(zhuǎn)移到長寧中山萬博等辦公空間，但7月21日長寧中山萬博也解約了。
而如果租戶一直不搬走且不簽約，業(yè)主方也在采取措施。顧女士說，他們辦公空間的門禁鑰匙被業(yè)主方暫停和修改，且租戶面臨停電、停網(wǎng)等威脅。
辦伴靜安仲益大廈辦公空間忽然關(guān)閉。受訪者供圖
辦伴南京東路悅薈中心項目忽然關(guān)閉。受訪者供圖
目前，根據(jù)多個租戶反映，辦伴靜安仲益大廈、張江微電子港、靜安嘉里企業(yè)中心、南京東路悅薈中心等多個上海項目已出現(xiàn)業(yè)主方收回房屋的情況。
一些租戶認(rèn)為，辦伴與業(yè)主方解除合同，風(fēng)險不該讓租戶承擔(dān)。顧女士說，她認(rèn)為辦伴應(yīng)當(dāng)把與租戶的合同變更到業(yè)主方，業(yè)主與租戶履行完現(xiàn)有的合同，再根據(jù)各自意愿簽訂新的租賃合同。如果辦伴做不到把租戶的合同變更給業(yè)主，也應(yīng)當(dāng)及時退還租戶剩余的租金及押金。
“90個工作日就是玩文字游戲，人玩失蹤�！鳖櫯空f，辦伴向租戶發(fā)完郵件就消失了，業(yè)主不承認(rèn)辦伴和租戶之間的合同，租戶進(jìn)退兩難，“我們嘗試找過辦伴的管理層，找不到，都在躲我們”。
辦伴：租金收入和租金成本之間存在倒掛
“我們現(xiàn)在確實有些項目是因為實際經(jīng)營情況而關(guān)閉�！�8月23日，辦伴媒體聯(lián)絡(luò)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受澎湃新聞采訪時回應(yīng)，辦伴并非“失蹤”，而是將后續(xù)的客戶處理放在線上，為各租戶留下郵件地址，公司400電話也是開通的。
該負(fù)責(zé)人說，近期公司人員變化較大，加上經(jīng)營方面等各種原因，因此對租戶的后續(xù)處理速度較慢。他說，辦伴為各租戶提供了解約協(xié)議選項，其中涉及如何處理租戶的主要訴求，即租金、押金的退付。
“我們結(jié)合目前公司的經(jīng)營情況，給了租戶一個可兌現(xiàn)的方案和周期，通常是90個工作日內(nèi)退還�！痹撠�(fù)責(zé)人說，解約協(xié)議具備法律效應(yīng)，這是公司承擔(dān)責(zé)任的一種方式。
但辦伴突然違約不用賠償嗎？該負(fù)責(zé)人說，從業(yè)主方向辦伴發(fā)出解約協(xié)議，到要求租戶從辦公空間搬出，辦伴為租戶爭取了約一個月時間�！拔覀円部紤]到租戶可能需要一定的時間做搬遷，是留了一定的時間給到客戶去做相應(yīng)的一些處理的�！彼f。至于租戶其他訴求，可以向辦伴再溝通。
辦伴在上海有三四十家辦公空間，圖為辦伴向客戶展示的各點(diǎn)位。受訪者供圖
上述負(fù)責(zé)人承認(rèn)，辦伴在上海原有三四十家辦公空間，現(xiàn)在只有十幾家項目正常運(yùn)營，主要因為經(jīng)營問題。
他說，辦伴大部分樓面2020年前從業(yè)主方租下，租金根據(jù)當(dāng)時的市場環(huán)境簽訂。但2020年后，受各方面原因影響，租賃市場價格到目前下調(diào)了20%～30%。也就是說，辦伴以較高價格租下業(yè)主的房屋，現(xiàn)在以較低價格租給客戶。
“這里面存在租金收入和租金成本之間倒掛的情況�！彼f，辦伴已“虧錢運(yùn)營”了幾年，現(xiàn)在無法繼續(xù)負(fù)債經(jīng)營。
對租戶的責(zé)任，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為辦伴沒有逃避，“我們在努力把剩下的項目經(jīng)營下去，希望盡快走出困境，這樣也有能力去滿足客戶的訴求，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任�！�
律師：“二房東”需賠償業(yè)主和租客的損失
上海大邦律師事務(wù)所律師丁金坤分析，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，辦伴作為“二房東”，拖欠業(yè)主方租金，業(yè)主有權(quán)解約，收回房屋。同時因房屋被業(yè)主收回，租客與“二房東”的轉(zhuǎn)租合同也無法履行了，可以解除。
丁金坤認(rèn)為，“二房東”一方面須賠償業(yè)主的損失，另一方面還要賠償租客的損失。另外，也要查清房客交給“二房東”的租金去向是否存在被挪用、職務(wù)侵占等違法犯罪。
至于業(yè)主與租戶之間重新簽訂的租賃合同，丁金坤表示，如果租戶與業(yè)主接洽，直接將后續(xù)租金交給業(yè)主，可以形成新的租賃關(guān)系，繼續(xù)租賃使用房屋。
澎湃新聞記者查詢中國裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，今年以來，上海辦伴科技發(fā)展有限公司作為被告，牽涉多起房屋租賃合同糾紛訴訟案，不過多數(shù)案件按原告撤訴處理。另據(jù)上海市高院開庭公告信息顯示，接下來兩個月，還有3起房屋租賃合同糾紛案和1起委托合同糾紛將要開庭，上海辦伴科技發(fā)展有限公司均為被告。
與此同時，辦伴北京、上海多個項目停止運(yùn)營的消息已開始流傳。
據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方網(wǎng)站中房網(wǎng)8月3日報道，“目前，辦伴位于北京的所有共享辦公場所已經(jīng)停止運(yùn)營，所有租戶均被清退，所屬項目公司因登記住所無法聯(lián)系而被工商部門列入企業(yè)經(jīng)營異常名錄�！�
另據(jù)界面新聞7月31日報道，針對辦伴內(nèi)部人員稱“為赴美上市質(zhì)押4000萬美元”的消息，辦伴回應(yīng)公司確實是在走上市流程，但質(zhì)押情況不存在。界面新聞進(jìn)一步詢問于北京、上海項目清退的具體原因，對方回答由于疫情等因素，辦伴項目的租金和出租率都受到了很大影響，“所以策略性地選擇了一部分項目進(jìn)行關(guān)閉。”
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