房東委托中介售房，卻在中介找到誠意客戶、準備交定金時幾次臨時提價，致使數(shù)筆意向交易失敗，“打了水漂”。屢次漲價后，中介最終“爆發(fā)”，認為“不尊重我們的勞動，也沒遵守協(xié)議約定”，將房東告上了法庭。
8月25日，紅星新聞記者從成都雙流法院獲悉，該院就審理了這樣一起委托合同糾紛案。法院認定房東的行為已違反雙方協(xié)議約定，對案涉房屋銷售造成實質(zhì)性影響，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，最終支持中介公司要求解除合同、房東支付違約金并返還履約保證金等訴訟請求。
房屋信息截圖
訴訟
房東委托賣房卻又屢次提價
中介將房東告上了法庭
2021年11月，房東陳某與某房地產(chǎn)營銷公司（簡稱“中介公司”）簽訂《二手房托管保賣協(xié)議》（簡稱“協(xié)議”），約定將其名下位于雙流區(qū)協(xié)和街道某小區(qū)的房屋銷售全部授權(quán)給中介公司，協(xié)議約定銷售底價為209萬元。中介公司向陳某支付履約保證金2000元，協(xié)議期限8個月，若達成交易，則房東按銷售底價的1.5%向中介公司支付托管保賣服務(wù)費3.135萬元。之后由于市場行情不佳，雙方又根據(jù)實際情況將價格協(xié)商調(diào)整為187萬元。
協(xié)議期內(nèi)，中介公司通過“線上+線下”方式對接各個業(yè)內(nèi)中介公司為陳某的房屋“引流”，積極聯(lián)系客戶看房，以促成房屋成交。然而，每當有購房者想要按報價購買房屋時，陳某卻又臨時提高賣價，售價從187萬一路漲到197萬。
法庭上，據(jù)中介方提供的微信聊天記錄顯示，2022年3月4日，當中介方已將187萬售價報出去時，陳某表示“報價還是188萬”。12天后，當中介按房東的報價為其找到兩組意向客戶后，陳某又表示“最近行情不好，房子先不忙推，過段時間再看。”幾天后又表示“如果還在，就188（萬）的價格賣……”。
兩個多月后，當中介再次按照188萬找到客戶，并表示“現(xiàn)在準備給你交定金，他們（客戶）還等起的”時，陳某卻回復(fù)，“家里還是要漲一些，197萬�！边@次中介公司再也忍不住“爆發(fā)”，認為房東不能在中介處引流客戶，而客戶一出到賣價就漲價，這是不尊重他們的勞動，也沒有遵守協(xié)議約定，“我們不想賣你房子了。”
中介提出，要么按188萬約定的價格售賣，如若執(zhí)意漲價，便請房東支付托管服務(wù)費，“就算和平解約�！弊罱K，雙方鬧得不愉快，中介公司認為房東陳某違反了委托協(xié)議，便將其訴至雙流法院，要求解除合同、支付違約金6.27萬（雙倍托管保賣服務(wù)費)，并返還履約保證金等。
雙方溝通的微信聊天記錄
法院
臨時提價構(gòu)成根本違約
判令房東承擔(dān)違約責(zé)任
庭審中，房東陳某表示，當時合同簽訂的價格是209萬及以上價格售賣，且二手房買賣“底價引流”是中介的慣用手法，中介公司不能以微信里磋商或調(diào)價就認為他對銷售底價作出變更，且在中介公司要求他簽補充協(xié)議調(diào)低底價時，他也明確拒絕，由此可見，雙方對調(diào)低價格一事未達成一致，因此仍按原209萬約定為準。
陳某認為，中介公司沒有引流到有效客戶促成交易，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，是中介公司過錯所致，是對方構(gòu)成違約，他認為法院應(yīng)當駁回中介公司的訴訟請求。
紅星新聞記者看到，在雙方簽訂的《二手房托管保賣協(xié)議》中，視為甲方（房東）違約的情形包括“違反本協(xié)議相關(guān)約定；停止出售房屋或提高銷售底價；因甲方原因?qū)е聦Ψ课蒌N售造成實質(zhì)性影響……”若甲方發(fā)生違約，則需退還履約保證金，及支付雙倍托管保賣服務(wù)費。
雙流法院經(jīng)審理認為，中介公司與陳某簽訂協(xié)議的目的在于通過中介公司的銷售服務(wù)促成房屋不低于銷售底價售出。根據(jù)雙方的微信聊天記錄可以認定雙方均已同意將房屋的銷售底價變?yōu)?88萬元。在此基礎(chǔ)上，中介公司按照該價格進行銷售推廣。
然而，陳某不僅在委托期限內(nèi)數(shù)次單方面要求提高底價，甚至在中介公司找到意向購買者時，也臨時要求提價。陳某行為，已然違反雙方協(xié)議約定，對房屋的銷售造成實質(zhì)性影響，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，法院最終依法支持了中介公司要求解除合同、返還履約保證金的訴訟請求，同時判決陳某向中介公司支付違約金9405元。一審宣判后，陳某不服提出上訴，成都中院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。
法院判決 網(wǎng)絡(luò)圖
說法
賣方自主定價“有限度”
應(yīng)謹慎定價勿頻繁變價
根據(jù)《民法典》規(guī)定，當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。
該案審理法官認為：雙方當事人出于自身真實意思表示，達成合意簽訂合同，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，那么該合同應(yīng)合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。若當事人違反約定，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
本案中，在賣房者與中介公司簽訂委托合同后，中介公司按賣房者要求的價格和條件幫助其出售房屋，中介公司也經(jīng)常會通過信息發(fā)布、廣告投放等方式對相關(guān)房屋進行推廣宣傳，以吸引買家促成交易。賣房者頻繁變更價格的行為，不利于中介公司對外宣傳、促成交易，同時也違反了合同約定。
法官表示，在市場交易中，賣方確實可以在一定范圍內(nèi)自主定價，但是這種“自由”又是有限度的。本案中，雙方當事人已經(jīng)約定好房屋價格，但陳某頻繁變價致使交易失敗的行為就構(gòu)成了違約。因此提醒賣房者在簽訂委托賣房合同時，應(yīng)謹慎定好底價，勿要頻繁變更價格，一旦合同成立生效后，違約方便需承擔(dān)違約責(zé)任。
紅星新聞記者 章玲 編輯 陳怡西
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