近日，長(zhǎng)沙市民李女士向晨意幫忙記者求助稱：她是一名房東，在今年4月和“00后”女租客小劉簽訂了一份租房協(xié)議，雙方約定租期為一年。6月27日，李女士找小劉索要拖欠的一個(gè)月房租，才得知小劉已經(jīng)搬出去10多天了。
李女士趕到房間，打開房門就被眼前的景象驚呆了：一只瘦弱的小貓一直在叫，而房間里到處都是垃圾。
李女士說：“我當(dāng)場(chǎng)就身體不適了，希望記者能幫我曝光她的所作所為。我連她欠我的租金都不要了�！庇浾邍L試聯(lián)系小劉，截至發(fā)稿，小劉手機(jī)一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。律師認(rèn)為，類似情況下，房東可以向房客主張清潔費(fèi)、違約金等費(fèi)用。
房間里到處都是垃圾
房東索要房租，被告知“已搬走數(shù)日”
4月9日，長(zhǎng)沙市民李女士與“00后”女租客小劉簽下一份租賃協(xié)議。雙方在協(xié)議中約定：租賃期限為一年，押金1750元。
6月底，李女士找到小劉索要5月份的房租，小劉則表示，自己家中出了點(diǎn)事，在6月中旬就已經(jīng)搬離了長(zhǎng)沙。小劉還說：“押金不要了，很不好意思。麻煩你找阿姨搞下衛(wèi)生吧�！�
對(duì)于小劉的回復(fù)，李女士很生氣：“昨天我還看到你的朋友圈了，你說你在長(zhǎng)沙打麻將。你推遲了一個(gè)月沒有交房租，相當(dāng)于押金抵扣了。你都搬走半個(gè)月了，現(xiàn)在才來說。我以為你打麻將輸了有困難才沒急著找你要錢，結(jié)果你搬走了連鑰匙都不給我？”
6月29日，由于擔(dān)心雙方還會(huì)產(chǎn)生新的矛盾，李女士帶著開鎖師傅與民警一同來到出租房前。開鎖師傅剛打開門，李女士就被一聲貓叫嚇了一跳。她回過神來發(fā)現(xiàn)，房間里還有一只小貓。小貓看上去很瘦弱，一眼望去就是一副營(yíng)養(yǎng)不良的樣子。除此之外，房間里彌漫著惡心的味道，垃圾散落得到處都是。李女士立刻質(zhì)問小劉，小劉則表示：“不是我的貓，我從來沒拋棄過我的貓�！�
房間里到處都是垃圾
李女士對(duì)此很不滿：“不是你的貓為什么會(huì)在房子里？為了處理房子，我連班都沒去上�！�
房?jī)?nèi)一片狼藉，空氣中彌漫惡臭
6月30日，記者陪同李女士來到出租房?jī)?nèi)，剛一進(jìn)門，就由于房間中彌漫的惡臭而干嘔。記者發(fā)現(xiàn)，房間里基本沒有一個(gè)地方是干凈的，客廳里垃圾扔了一地，貓砂沒有清理，沙發(fā)上也沒有可以坐的地方，因?yàn)槿抢？蛷d一角的桌上還擺著一份不知道什么時(shí)候的食物，已經(jīng)發(fā)霉。
滿是煙頭的煙灰缸
記者來到臥室。床上除了一只襪子和一堆雜物，還有一個(gè)滿是煙頭的煙灰缸。廁所里的垃圾桶堆滿了垃圾。走廊成為了臭氣的重災(zāi)區(qū)，不僅擺放著滿滿一盒已經(jīng)變質(zhì)的外賣，餐具也沒有清洗。
變質(zhì)的外賣
李女士忍不住吐槽：“她（小劉）是怎么在這種環(huán)境下還住了一個(gè)月的？”
記者嘗試聯(lián)系小劉，但對(duì)方手機(jī)一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。李女士表示：“我連她欠我的錢都不要了，希望她這種行為被曝光�！�
律師說法：承租人未按約定使用租賃物使其受損，出租人可解除合同
在本次事件中，出租人（房東）李女士可以向承租人（房客）小劉主張哪些賠償？小劉的做法又有哪些不妥？晨意幫忙記者咨詢了湖南聯(lián)合創(chuàng)業(yè)律師事務(wù)所管委會(huì)委員、副主任劉研律師的意見。
劉研表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十一、五百六十六條明確規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
劉研說：“在本次解約事件中，承租人小劉首先欠繳租金，其次作為承租人提前單方解約，最后還損壞租賃房屋沒有善后交接，均屬惡意違約行為。出租人李女士可以依法依約扣除合同履約保證金（押金），并向小劉主張違約賠償。如果雙方約定的違約金、押金或保證金不足以彌補(bǔ)損失，出租人李女士還可根據(jù)因本次違約實(shí)際產(chǎn)生的損失費(fèi)用，比如房間清理費(fèi)、開鎖費(fèi)以及其他修復(fù)損失，要求違約承租人承擔(dān)。如果雙方約定的違約金過高，起訴時(shí)法院一般會(huì)根據(jù)實(shí)際損失的1.3倍標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)低。”
劉研表示，承租人小劉若將寵物貓遺棄在封閉出租房?jī)芍�，那么她的行為雖然不違法，但需受到道德上的譴責(zé)。
延伸閱讀
上海業(yè)主舉報(bào)自家40平房子住9人 被二房東逼著交罰款
群租是超大城市治理中的難點(diǎn)、堵點(diǎn)，不僅影響社區(qū)環(huán)境，打擾居民正常生活，也埋下了不小的安全隱患，小新也報(bào)道過不少案例，今天要說的這個(gè)案例硬生生把房東“逼”成了投訴人。
家住長(zhǎng)寧區(qū)長(zhǎng)寧路1600弄小區(qū)的姜女士說，她這棟樓里有一戶人家，不到40平方米卻擠進(jìn)了9個(gè)人，這顯然是群租房。一旦發(fā)生火情，后果不堪設(shè)想。
房子里的鞋架
以往想要認(rèn)定群租，有關(guān)部門都會(huì)遇到“入戶難”的問題，而姜女士卻說取證沒問題，因?yàn)檫@房子就是她的，房東自爆房屋被群租，這是怎么回事呢？
推開房門“大開眼界”
我的房子怎么變成出租屋？
原來，姜女士是6樓業(yè)主，她此前把房子租給一名租客。今年3月份，樓下5樓業(yè)主反映她家衛(wèi)生間和廚房擁堵嚴(yán)重，有污水外溢的情況。
昨天（5月24日）上午，記者在姜女士家中看到，房中擺放了5張高低床，總共10個(gè)鋪位，這是很明確的群租事實(shí)。
房子里的床位
姜女士本人非常拒絕群租，她當(dāng)即就聯(lián)系了屬地城管部門，城管工作人員查看后確認(rèn)房屋群租并責(zé)令二房東立即整改。可一個(gè)月過去了，5月22日姜女士再次來到房屋內(nèi)，竟發(fā)現(xiàn)群租依然存在。無奈之下她再次向城管部門求助。
姜女士
求助人 姜女士：合同上寫得清清楚楚最多只能住兩個(gè)人，我沒想到房子會(huì)變成群租房。我們?cè)谙滤览锇l(fā)現(xiàn)了煙頭，萬一煙頭丟在棉花上燒起來怎么辦，我擔(dān)心得睡不著覺。我們要防患于未然，不能亡羊補(bǔ)牢。
屋子里的鞋架
囂張二房東拒不整改
變本加厲讓業(yè)主交群租罰款
姜女士的安全意識(shí)很強(qiáng)，她說，其實(shí)租房合同在5月份就已經(jīng)到期，為了讓二房東配合整改，姜女士甚至把押金退給了二房東，可沒想到二房東非但不改，還變本加厲把城管的罰款轉(zhuǎn)嫁給姜女士。
求助人 姜女士：城管部門給他開了處罰單，單子我都沒見過，他很囂張地讓我付，理由說因?yàn)槭俏遗e報(bào)的，處罰金用房租抵，讓我再給他白住兩個(gè)月。
房子里的床位
這種二房東真是
聞所未聞，見所未見
事發(fā)之后中介也曾電話跟二房東溝通，我們來看一段。
-中介：你把房子退給他們（大房東），你這樣下去沒意思的。
-二房東：那是她的事情，讓她把城管的罰單解決了。
-中介：罰單是你的。
-二房東：那天天去吧，讓她天天去吧。
-中介：你知道這是什么罰單嗎？群租是你產(chǎn)生的罰單。
-二房東：別講了，讓她天天去（房子里看）吧，隨便去（房子里看）吧。
看看，這語(yǔ)氣是相當(dāng)囂張了。
群租事實(shí)認(rèn)定一個(gè)月后依然沒整改
城管部門：不能采取強(qiáng)制措施
那么接到投訴后城管部門又做了哪些工作呢？為什么一個(gè)月過去了群租依然在呢？
城管接受采訪
周家橋街道城管執(zhí)法中隊(duì)隊(duì)員：接到市民投訴后，城管隊(duì)員上門取證發(fā)現(xiàn)該房屋確實(shí)有群租現(xiàn)象。我們約談了二房東，他與一家餐飲店的協(xié)議上寫著允許10個(gè)人居住。現(xiàn)在處理流程進(jìn)入聽證告知階段，后續(xù)將向他發(fā)出《行政處罰事項(xiàng)告知書》，當(dāng)事人需要在15天內(nèi)繳納罰款。
房子里的床位
群租對(duì)于居民來說深惡痛絕為什么對(duì)于事實(shí)群租不能立即執(zhí)行呢？
該城管隊(duì)員解釋，按照流程不可能一上門就趕走房客，這要看二房東的配合程度，如果二房東不配合，那么房客就只能一直住在房子里。罰款僅僅是一種手段，而最重要的是約談二房東，讓他知道群租的嚴(yán)重性，馬上整改。至于違約金誰(shuí)來交，則可以通過民事訴訟進(jìn)行裁決。
城管隊(duì)員說，就算二房東不整改，也沒辦法采取強(qiáng)制措施。但他們會(huì)與街道相關(guān)部門再反映，通過聯(lián)勤聯(lián)動(dòng)給二房東施加壓力。
房子里的床位
律師：各部門應(yīng)協(xié)助姜女士收回房屋
和講道理的人講理，和不講道理的人，就只能用法律武器了。對(duì)于這種囂張無良二房東，把明明是自己的罰單轉(zhuǎn)嫁給大房東還拒不整改，律師有話說。
律師接受采訪
上海申道律師事務(wù)所主任律師 楊鄒華：根據(jù)《上海市住房租賃條例》中的相關(guān)規(guī)定，街道要通過聯(lián)勤聯(lián)動(dòng)網(wǎng)格化治理，與公安、城管以及房管部門共同整治群租，姜女士要求終止房屋合同可以通過聯(lián)勤聯(lián)動(dòng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)。各部門應(yīng)該協(xié)助姜女士收回房屋，至于違約金可以通過法院裁決。
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