6月18日，遼寧省朝陽(yáng)市的于女士發(fā)布視頻稱，自家2年未住的房子，被鄰居龐某某用衣柜封住，她懷疑內(nèi)部已被該鄰居打通使用，并且曬出了自己的房產(chǎn)證。
據(jù)了解，2018年，于女士一家通過(guò)房產(chǎn)抵債的形式獲得這套房子，到手之后便在房產(chǎn)局辦理了網(wǎng)簽備案登記。自己曾多次找到開(kāi)發(fā)商，要求盡快交付房屋，出具手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但對(duì)方始終不予配合，最后通過(guò)法律訴訟才辦好房產(chǎn)證。
即便如此，龐某某依然重新裝修并入住了這套房子，于女士家的入戶房門(mén)也被龐某某家的柜子所遮擋。于女士通過(guò)警方了解到，龐某某已經(jīng)去世，但她猜測(cè)屋內(nèi)仍有人員活動(dòng)的痕跡。
6月19日，遼寧省朝陽(yáng)市喀左縣委宣傳部發(fā)布通報(bào)稱，當(dāng)?shù)卣叨戎匾暎丫痛耸鲁闪ｉT(mén)的調(diào)查組，全面調(diào)查取證，維護(hù)合法權(quán)益。
房門(mén)被柜子堵死 圖源/受訪者提供
房產(chǎn)抵債獲得房屋，卻被鄰居裝修
中國(guó)新聞周刊了解到，視頻中涉及的房子位于遼寧省朝陽(yáng)市喀左縣香格里拉北岸小區(qū)2幢，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商為朝陽(yáng)九鳳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱九鳳公司）。
于女士告訴中國(guó)新聞周刊，九鳳公司與當(dāng)?shù)匾患倚☆~貸款公司存在借款合同糾紛，2016年，后者向法院申請(qǐng)查封了九鳳公司在香格里拉北岸小區(qū)建設(shè)的部分房屋。而這家小額貸款公司又欠了于女士100萬(wàn)元，希望能用該小區(qū)查封的房屋來(lái)抵債。
經(jīng)過(guò)協(xié)商，開(kāi)發(fā)商九鳳公司、小額貸款公司及于女士達(dá)成合意，將3套被查封的房屋抵給了于女士一家，用以抵銷開(kāi)發(fā)商拖欠小額貸款公司的債務(wù)。
2018年7月4日，在協(xié)議達(dá)成之后，法院解除了對(duì)3套房屋的查封，當(dāng)天，開(kāi)發(fā)商與于女士一家簽訂了3份《商品房買賣合同（預(yù)售）》并出具收款收據(jù)，隨后辦理了網(wǎng)簽備案登記。
“我們平時(shí)都不在喀左縣居住，那時(shí)也是因?yàn)殄X(qián)借出去還不上，沒(méi)辦法只能頂賬。而且當(dāng)時(shí)頂賬的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”，于女士不情愿地表示，經(jīng)過(guò)備案后，他們通過(guò)售樓處和房產(chǎn)中介對(duì)外推介了房屋，準(zhǔn)備盡快賣出。不過(guò)，此后2年時(shí)間里，始終沒(méi)有遇到合適的買家。
直到2020年，委托賣房的房產(chǎn)中介向女士打來(lái)電話詢問(wèn)，“14樓的房子是已經(jīng)賣出去了嗎，怎么開(kāi)始裝修了？”
得知消息的于女士覺(jué)得不可思議，便立即駕車趕往喀左。由于沒(méi)帶電梯鑰匙，物業(yè)也不提供電梯卡，她只能爬樓梯上14樓查看，然而，消防通道門(mén)也被鎖死了。
通過(guò)咨詢樓下鄰居，于女士才了解到，裝修自己房子的人是同一樓層的鄰居龐某某。對(duì)于裝修原因，龐某某曾解釋稱，這套房子也是九鳳公司抵給他們的。
無(wú)奈之下，于女士將開(kāi)發(fā)商和鄰居龐某某告上了法院，“我們對(duì)當(dāng)?shù)赜植皇�，也沒(méi)時(shí)間在這兒耗著等他們慢慢協(xié)調(diào)，干脆就到法院起訴了�！�
起訴后拿到房產(chǎn)證，房子依然被占用
裁判文書(shū)網(wǎng)上公布的2起民事判決書(shū)中詳細(xì)記載了這起房屋歸屬糾紛。中國(guó)新聞周刊注意到，鄰居龐某某等人也和開(kāi)發(fā)商之間簽訂了以房抵頂工程款的“協(xié)議書(shū)”。
于女士表示，在辦理備案之后，他們?cè)啻握业介_(kāi)發(fā)商，要求盡快交付3套房屋，出具手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但對(duì)方始終不予配合。
開(kāi)發(fā)商九鳳公司則在2020年一審期間辯稱，被龐某某裝修的涉案房屋已經(jīng)抵押給了龐某某，抵償價(jià)款為35萬(wàn)元；而于女士提及的另外2套房屋，也已經(jīng)抵押給了另一人陳某某，抵償價(jià)款90萬(wàn)元。
而龐、陳2人也認(rèn)為，房子都是先抵給他們的。其抵償協(xié)議均涉及香格里拉花園小區(qū)內(nèi)的工程建設(shè)，簽訂時(shí)間均在2015年，要比于女士提供的《商品房買賣合同（預(yù)售）》簽訂時(shí)間早3年。因此他們認(rèn)為，于女士一家應(yīng)該找九鳳公司主張權(quán)利。
不過(guò)，法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，于女士一方與九鳳公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。于女士主張與九鳳公司之間的房屋買賣合同有效，并要求其協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，因此予以支持。
裁判文書(shū)網(wǎng)部分截圖
同時(shí)，對(duì)于龐某某和陳某某的陳述，法院也沒(méi)有采納。法院提到，龐、陳2人簽訂 “協(xié)議書(shū)”的時(shí)間均在樓盤(pán)工程施工前，然而，協(xié)議內(nèi)容卻明確了工程總造價(jià)和用于抵頂工程款的樓房房號(hào)。而且，他們無(wú)法提供協(xié)議書(shū)中涉及的施工工程相關(guān)賬目或工程結(jié)算手續(xù)，開(kāi)發(fā)商九鳳公司也沒(méi)能提供“協(xié)議書(shū)”中涉及的工程財(cái)務(wù)結(jié)算憑證。
也就是說(shuō)，法院并沒(méi)有認(rèn)可上述2人與九鳳公司之間用以房抵頂工程款協(xié)議書(shū)的真實(shí)性。
至于龐某某自稱已經(jīng)有使用了涉案房屋，法院也認(rèn)為，他無(wú)法證明其占用時(shí)間在法院查封前，或者是于女士與開(kāi)發(fā)商簽訂網(wǎng)簽合同前，因此不予采納該意見(jiàn)。
一審宣判后不久，龐某某不服判決，向遼寧省朝陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起了上訴。為此，他還提交了涉案房屋2018年產(chǎn)生的水費(fèi)通知單等證據(jù)，希望以此證明自己已經(jīng)合法占有并入住該房屋。
對(duì)此，于女士通過(guò)九鳳公司售樓處了解到，涉案樓房是在2020年初才給到龐某某的，且對(duì)方所簽的“協(xié)議書(shū)”是他們和九鳳公司簽訂網(wǎng)簽合同之后虛簽的。
法院審理后再次表示，龐某某所述有諸多不合理之處，不予采納起陳述意見(jiàn)。但因?yàn)榫砒P公司認(rèn)可欠付龐某某的工程款，建議他向九鳳公司另行主張權(quán)利。
最終，2021年6月，朝陽(yáng)市中級(jí)人民法院駁回了龐某某的上訴，維持了一審判決。
于女士表示，在該終審判決之后，她也順利辦好了3套房子的房產(chǎn)證。另外2套房子未被他人占據(jù)，只有14樓龐某某隔壁的這一套，因?yàn)闆](méi)有電梯卡，消防門(mén)也被反鎖，他們始終無(wú)法進(jìn)入。
后來(lái)疫情原因，于女士一家一直沒(méi)能及時(shí)處理房子的事情。直到今年6月再次前往喀左縣，發(fā)現(xiàn)自家房子已被龐某某重新改造并入住，房門(mén)也被柜子所遮擋。經(jīng)過(guò)警方了解到，一梯兩戶的房子已經(jīng)被龐某某打通成了大平層。
“我們對(duì)比之前的照片發(fā)現(xiàn)，龐某某是在法院判決之后封上了入戶門(mén)。而且這次提供了房產(chǎn)證，物業(yè)才把我們帶了上去”，于女士說(shuō)，因?yàn)樽约菏冀K聯(lián)系不到對(duì)方，不得已才選擇在網(wǎng)上發(fā)布視頻。
當(dāng)?shù)卣槿胝{(diào)查
于女士的視頻發(fā)布后，迅速引起網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。6月19日下午，遼寧省朝陽(yáng)市喀左縣縣委宣傳部發(fā)布通報(bào)稱，政府高度重視，已成立專門(mén)的調(diào)查組，全面調(diào)查取證，維護(hù)合法權(quán)益。
裁判文書(shū)網(wǎng)部分截圖
6月20日，于女士告訴中國(guó)新聞周刊，政府人員已經(jīng)和她咨詢了解了詳細(xì)情況，目前還在調(diào)查中，“我只是想盡快要回自己的房子，要么盡快恢復(fù)原貌還給我，要么他按市場(chǎng)價(jià)買了”。
另?yè)?jù)媒體報(bào)道，龐某在去年已經(jīng)去世，但于女士認(rèn)為，屋內(nèi)仍有人員活動(dòng)的痕跡。
對(duì)此，陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善告訴中國(guó)新聞周刊，龐某某關(guān)于抵頂工程款的“協(xié)議書(shū)”，是在工程施工前簽訂，卻明確了工程總造價(jià)和用于抵頂工程款的樓房房號(hào)，但龐某某又不能提供協(xié)議書(shū)中涉及工程結(jié)算手續(xù)，而且，2016年法院查封房產(chǎn)至2018年解封期間，龐某某未就查封提過(guò)任何異議，因此，法院未認(rèn)定龐某某關(guān)于抵頂工程款的“協(xié)議書(shū)”的有效性。
在龐某某的抵頂工程款的“協(xié)議書(shū)”不具備有效性的情況下，其根據(jù)工程款抵頂“協(xié)議書(shū)”打通于女士的房屋并使用，很明顯，侵占了于女士的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，根據(jù)《民法典》第一千一百六十五條規(guī)定：“行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任�！币虼�，龐某某應(yīng)承擔(dān)停止侵權(quán)、賠償損失等民事責(zé)任。
根據(jù)《民法典》的規(guī)定，權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯。物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決；妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償，也可以依法請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。
趙良善表示，如果龐某某已經(jīng)死亡，房屋現(xiàn)由龐某某的家屬居住，于女士有權(quán)將其家屬作為侵權(quán)人、作為被告向法院提起訴訟，要求龐某某的家屬停止侵權(quán)、搬離房屋、拆除封門(mén)的衣柜、賠償損失等。
作者：王春曉
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