近日，廣東肇慶四會(huì)市吾悅廣場(chǎng)悅公館2棟公寓一名業(yè)主買下2層全部的42套房，計(jì)劃將墻體打通后裝修成娛樂場(chǎng)所。裝修的過(guò)程中，施工隊(duì)野蠻拆墻、切斷柱子，甚至將挖掘機(jī)吊上2層作業(yè)，導(dǎo)致3層及以上業(yè)主的房屋出現(xiàn)了不同程度的裂痕。
6月6日，四會(huì)市城建局對(duì)此發(fā)布通報(bào)稱，初步復(fù)核判斷，該建筑物暫不存在結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題， 2層業(yè)主姚某涉嫌擅自施工的違法行為，已移送市城管局依法依規(guī)處置。
盡管如此，業(yè)主們?nèi)匀粚?duì)住宅安全質(zhì)量表示擔(dān)憂。他們希望姚某及相關(guān)部門能對(duì)公寓進(jìn)行進(jìn)一步專業(yè)檢測(cè)，同時(shí)賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。
業(yè)主買42套房欲改建娛樂場(chǎng)所
裝修導(dǎo)致多層房屋出現(xiàn)裂痕
吾悅廣場(chǎng)悅公館2棟公寓（以下簡(jiǎn)稱吾悅公寓）位于東城街道玉城居委會(huì)商業(yè)大道，這里也是中國(guó)玉器之鄉(xiāng)四會(huì)政府重點(diǎn)打造的城市中央?yún)^(qū)。
根據(jù)公開資料介紹，四會(huì)吾悅廣場(chǎng)于2018年7月正式動(dòng)工，總投資接近40億元。作為新城控股集團(tuán)在廣東落子的第一個(gè)吾悅廣場(chǎng)，其總占地約11萬(wàn)方，總建筑面積約60萬(wàn)方，由約10萬(wàn)平米的3-5層的商業(yè)和22棟6-32層的住宅組成，集合了居住、娛樂、休閑、購(gòu)物等多重功能。
吾悅廣場(chǎng)悅公館2棟公寓規(guī)劃圖 圖源/網(wǎng)絡(luò)
吾悅公寓作為其中的項(xiàng)目之一，于2021年7月完成交付。這里的業(yè)主告訴中國(guó)新聞周刊，在原來(lái)的設(shè)計(jì)中，公寓1層作為商用，2-11層每層42戶，作為公寓使用。當(dāng)年的宣傳中，這棟公寓為30-60平米的小戶型，層高5米多，首付需要18萬(wàn)元。
4年前，從事玉器生意的管先生一家正是看中了吾悅公寓優(yōu)越的地理位置，拿出家里的全部存款，又貸款數(shù)萬(wàn)元買下了一套40多平的戶型。今年5月底，他們?cè)緵Q定進(jìn)行精裝修后入住，以結(jié)束多年的租房生活，但還沒選好裝修公司，公寓便出了問(wèn)題。
2層的業(yè)主姚某買下該層全部42套房，計(jì)劃將墻體打通后裝修成娛樂場(chǎng)所，施工導(dǎo)致樓上3-10層多家房屋受損。
“施工隊(duì)是從5月23號(hào)開始拆除和裝修的”，管先生說(shuō)，起初，現(xiàn)場(chǎng)只有一些工人手工作業(yè)，樓上的住戶們也僅僅是被高強(qiáng)度的噪音攪得不安。他們向物業(yè)反映了情況，得到的答復(fù)是“2層確實(shí)在裝修，大家放心吧，都是合理的”。
但到了第2天，施工方為了加快裝修速度，拆掉窗戶，將挖掘機(jī)等設(shè)備吊上2層進(jìn)行機(jī)械作業(yè)，拆除了不少墻體。隨之而來(lái)的噪音越來(lái)越明顯，整個(gè)樓體似乎都在震動(dòng)，很快，3、4層的房屋也出現(xiàn)了裂縫。
為此，3層的幾位業(yè)主下樓討說(shuō)法，但被物業(yè)勸了回來(lái)。“物業(yè)回復(fù)人家說(shuō)有報(bào)備，是安全拆除，不然他們也不會(huì)開通水電”，管先生回憶。
在接下來(lái)的幾天時(shí)間里，隨著拆除的動(dòng)靜越來(lái)越大，3-10層越來(lái)越多的房屋都出現(xiàn)了不同程度的裂縫。有業(yè)主家的間隔墻出現(xiàn)了明顯的豎向或斜向的裂縫，隔墻與戶內(nèi)夾層天花間甚至有明顯脫開的水平裂縫，有業(yè)主家的墻體柜子還被震了下來(lái)。
管先生和幾位房屋裂痕明顯的業(yè)主再次找到物業(yè)，要求現(xiàn)場(chǎng)查看2層業(yè)主的施工許可證，此時(shí)，得到的答復(fù)卻變成了證件正在辦理中。憤怒之下，他們打電話投訴到了四會(huì)市城建局。
5月29日，在施工進(jìn)行了約一周后，城建局的工作人員到達(dá)公寓現(xiàn)場(chǎng)檢查，確定系無(wú)證施工并要求停工。然而管先生卻表示，在住建局檢查后沒過(guò)多久，2層便又開始作業(yè)了。他們?cè)俅蔚?層維權(quán)，差點(diǎn)和施工人員產(chǎn)生了糾紛。為此，他還報(bào)警請(qǐng)來(lái)了警察，但依然沒能阻止工人施工。
現(xiàn)場(chǎng)視頻中，施工隊(duì)作業(yè)人員強(qiáng)硬地表示，“你跟我們說(shuō)沒有用，你們?nèi)フ依习澹ɑ蛑?層裝修業(yè)主姚某）去談”。
不得已，管先生帶著業(yè)主再次向城建局投訴。最終，6月1日，四會(huì)市城建局下達(dá)了停工整改方案。
2層業(yè)主拆墻裝修，現(xiàn)場(chǎng)滿目瘡痍 圖/視頻截圖
在不到10天的時(shí)間里，吾悅公寓2層變得滿目瘡痍，建筑垃圾積累成堆。視頻顯示，施工方使用小型挖機(jī)、切割機(jī)等作業(yè)，切斷了水泥柱，部分鋼筋變形，門框也被卸了下來(lái)。
“為了方便清理垃圾，他們還粗暴地打通了1層和2層之間的天花板”，管先生說(shuō)。
住建局稱違規(guī)施工
業(yè)主要求確定公寓安全
6月5日，該事件被當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)報(bào)道后，引起全網(wǎng)關(guān)注。
次日，四會(huì)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了情況通報(bào)。通報(bào)顯示，吾悅公寓2層42套公寓房建筑面積1842.64平方米，為同一業(yè)主姚某所有。姚某在未取得施工許可證的情況下擅自動(dòng)用大型機(jī)械拆除間隔墻體，初步統(tǒng)計(jì)已違規(guī)施工約700平方米。
吾悅公寓2層以上多個(gè)房屋出現(xiàn)裂紋 圖/受訪者提供
目前，四會(huì)市住建局已經(jīng)對(duì)姚某發(fā)出《責(zé)令改正違法行為通知書》，責(zé)令其立即停止施工并限期改正。
四會(huì)市住建局還稱，6月3日，經(jīng)業(yè)主同意，他們組織了廣東省建筑科學(xué)研究院結(jié)構(gòu)部專家和深圳市同濟(jì)人建筑設(shè)計(jì)有限公司，也就是涉事公寓的原設(shè)計(jì)單位專家到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，初步復(fù)核判斷，該建筑物暫不存在結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題。
6月5日，深圳市同濟(jì)人建筑設(shè)計(jì)有限公司也出具了一份初步評(píng)估報(bào)告，稱公寓樓主體結(jié)構(gòu)采用框架-剪力墻體系，2 層被拆除隔墻為砌體填充墻，屬圍護(hù)構(gòu)件。查勘期間，除2層樓板有局部開洞外，未見結(jié)構(gòu)主體損傷，2層拆除部分隔墻后，暫未影響主體結(jié)構(gòu)安全。
同時(shí)該公司提到，姚某在拆除隔墻時(shí)，由于機(jī)械設(shè)備進(jìn)入 2層樓面，且現(xiàn)場(chǎng)多處存在建筑垃圾堆載。經(jīng)初步復(fù)核，機(jī)械設(shè)備及堆載超出原結(jié)構(gòu)樓面承載力，因此，建議對(duì)2層樓面可能出現(xiàn)設(shè)備行走和堆載范圍的梁、板下方進(jìn)行開裂情況普查和詳細(xì)檢測(cè)。
此外，考慮到3層及以上戶內(nèi)圍護(hù)構(gòu)件開裂較為普遍，公司還建議由專門的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢測(cè)和評(píng)估。
深圳市同濟(jì)人建筑設(shè)計(jì)有限公司表示，他們已將姚某涉嫌擅自施工的違法行為移送市城管局依法依規(guī)處置。下一步，四會(huì)市住建局將盡快組織廣東省建筑科學(xué)研究院專家對(duì)吾悅公寓樓進(jìn)行全面檢測(cè)評(píng)估，對(duì)有出現(xiàn)裂縫的公寓逐一排查，并根據(jù)檢測(cè)評(píng)估結(jié)果依法依規(guī)處置。
對(duì)于這些通報(bào)和評(píng)估報(bào)告，3層及以上房屋受損的業(yè)主們并不完全認(rèn)可，“應(yīng)該由專業(yè)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)評(píng)估，我們必須看到紙質(zhì)的房屋安全報(bào)告，確保這個(gè)樓真的安全”，管先生說(shuō)。
目前，這棟公寓的業(yè)主們集體簽名了一份訴求書，要求與2層業(yè)主姚某確定鑒定方位及內(nèi)容。例如，對(duì)姚某拆除的位置進(jìn)行鑒定，確定是否有拆除不可拆除的梁柱；拆除的行為對(duì)大樓的主體結(jié)構(gòu)以及質(zhì)量安全是否存在影響，安全等級(jí)從原設(shè)計(jì)安全等級(jí)的A、B、C、D級(jí)降低到了哪個(gè)等級(jí)，使用壽命影響到底有多大等等。
業(yè)主們集體簽名了一份訴求書 圖/受訪者提供
截至目前，這位購(gòu)置整層42戶公寓的業(yè)主姚某始終沒有現(xiàn)身，也沒有給房屋受損的業(yè)主們一個(gè)解釋和道歉。管先生告訴中國(guó)新聞周刊，他們了解到的信息是，公寓的1層或許也屬于姚某，但物業(yè)和相關(guān)部門并沒有明確。
6月6日，7層業(yè)主劉先生提供了一份由四會(huì)市城管局出具的涉嫌無(wú)證施工行為的《協(xié)助調(diào)查通知書》，其中提及姚某的電話號(hào)碼。中國(guó)新聞周刊嘗試撥打，對(duì)方多次掛斷后表示，自己并非當(dāng)事人。
物業(yè)為何視而不見？
事發(fā)之后，除了明確修復(fù)處理和賠償?shù)姆桨�，吾悅公寓的業(yè)主們還要求查明物業(yè)一方存在的過(guò)錯(cuò)。他們認(rèn)為，物業(yè)明知施工方和姚某沒有取得設(shè)計(jì)院對(duì)大樓整體經(jīng)營(yíng)和結(jié)構(gòu)改動(dòng)的同意、沒有上報(bào)住建局獲得批文、沒有工程監(jiān)理在場(chǎng)施工監(jiān)督，不但提供了原大樓圖紙，還對(duì)每天施工拆除的情況進(jìn)行簽字，配合姚某掩飾真相。
根據(jù)我國(guó)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等行為；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物等。
上述《辦法》規(guī)定，裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(物業(yè)管理單位)申報(bào)登記。
同時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有其中規(guī)定的違反行為，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
據(jù)了解，吾悅公寓的物業(yè)方是新城悅物業(yè)服務(wù)公司四會(huì)分公司。
該公司物業(yè)經(jīng)理此前回應(yīng)媒體時(shí)稱，之前曾有人來(lái)物業(yè)中心溝通過(guò)裝修事宜，“他表示要打通（所有墻體），當(dāng)時(shí)和我說(shuō)是用人工拆除。確實(shí)是我們疏忽管理，沒有見到（起重機(jī)吊挖掘機(jī)到2層施工的情況）”。
然而管先生和劉先生均明確向中國(guó)新聞周刊表示，他們?cè)啻蚊鞔_向物業(yè)反饋了2層野蠻拆墻的情況，也質(zhì)疑過(guò)挖掘機(jī)等重型機(jī)械上樓的合理性，“我們?cè)谌豪镎f(shuō)過(guò)，也現(xiàn)場(chǎng)去溝通了這個(gè)事，物業(yè)多次是說(shuō)人家是合理施工�！�
吾悅公寓物業(yè)與業(yè)主溝通情況 圖/受訪者提供
吾悅公寓業(yè)主溝通群里，有人指出“勾機(jī)（挖掘機(jī)）上樓違規(guī)”，但物業(yè)人員隨即答復(fù)：“違不違規(guī)也不是我們說(shuō)了算，裝修隊(duì)有評(píng)估，誰(shuí)拿生命開玩笑？”
該物業(yè)人員還解釋：“公寓2層是（姚某）一個(gè)人買的，怎樣裝修是人家的權(quán)利，只要他不違規(guī)操作，我們物業(yè)也無(wú)法干涉�！�
管先生說(shuō)，由于物業(yè)屬于吾悅廣場(chǎng)建設(shè)方新城控股，在后續(xù)的維權(quán)中，他們也希望新城控股能夠承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
6月6日至7日，中國(guó)新聞周刊多次聯(lián)系該物業(yè)公司，電話一直無(wú)人接聽。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，四會(huì)市城建局稱，姚某已承諾將負(fù)責(zé)后續(xù)鑒定、維修費(fèi)用。
律師：業(yè)主負(fù)首要責(zé)任
物業(yè)應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，主管部門監(jiān)管不力
在拆墻風(fēng)波之后，管先生和家人暫時(shí)擱置了裝修計(jì)劃。他們?nèi)匀粚?duì)吾悅公寓的建筑安全表示擔(dān)心，如果投入更多費(fèi)用，房子的安全卻得不到保證怎么辦？
實(shí)際上，除了管先生，大量業(yè)主在吾悅公寓購(gòu)房，都是用作租賃投資或公司運(yùn)營(yíng)。按照當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平，目前每間公寓的月租在2000-3000元不等。但是事到如今，3層及以上不少業(yè)主都收到了來(lái)自租戶的退租要求，他們同樣擔(dān)心房屋安全問(wèn)題。
“而且目前官方只是停止施工，要求限期改正，而不是完全叫停。2層大型改裝娛樂場(chǎng)所，沒有經(jīng)過(guò)我們業(yè)主同意，我們還是希望維持公寓樓住宅的性質(zhì)”，管先生說(shuō)。
深圳市同濟(jì)人建筑設(shè)計(jì)有限公司出具的初步評(píng)估報(bào)告 圖/受訪者提供
對(duì)于該事件，河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，2層野蠻拆墻的業(yè)主姚某違反《建筑法》規(guī)定，沒有辦理施工許可證就開始施工；同時(shí)，姚某還違反了《民法典》物權(quán)編規(guī)定，因施工造成其他住戶房屋出現(xiàn)裂縫，侵害他人對(duì)于房屋的所有權(quán)和用益物權(quán)，需要承擔(dān)無(wú)證施工以及損害他人房屋所有權(quán)的責(zé)任。
付建稱，首先，姚某的砸墻行為已經(jīng)危及了其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，其他業(yè)主有權(quán)要求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)等侵權(quán)責(zé)任；其次，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《建筑法》的規(guī)定，房屋建筑使用者在裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。如果姚某明知破壞房屋主體結(jié)構(gòu)和承重可能導(dǎo)致樓房坍塌的危險(xiǎn)，故意而為之的，可能涉嫌以危險(xiǎn)的方法危害公共安全罪。
付建還表示，如果經(jīng)過(guò)鑒定，姚某裝修違規(guī)，破壞了房屋的主體和承重結(jié)構(gòu)，而且樓上墻體裂縫與違規(guī)裝修存在因果關(guān)系的，2層以上業(yè)主可要求姚某承擔(dān)鑒定費(fèi)用，并賠償其他損失。如果物業(yè)沒有履行管理職責(zé)或者存在重大過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如果經(jīng)鑒定房屋已不再適合居住，還可以要求對(duì)方承擔(dān)因?qū)ふ遗R時(shí)住所而支出的費(fèi)用。
付建還提到，本次事件中，應(yīng)該由住房和城建部門以及安全監(jiān)管部門對(duì)房屋建設(shè)過(guò)程以及安全問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)督。姚某沒有拿到建設(shè)許可證就開始施工，是住建部門監(jiān)管不力，應(yīng)該負(fù)監(jiān)管不力的行政責(zé)任。沒有及時(shí)評(píng)估樓上住戶的房屋安全是否受到影響，是安全部門沒有有效履行責(zé)任，同樣應(yīng)該負(fù)不作為的行政責(zé)任。
實(shí)際上，《建筑法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序的通知》等法律法規(guī)中對(duì)于室內(nèi)裝飾裝修均作了相關(guān)規(guī)定，但付建認(rèn)為，目前存在的問(wèn)題是監(jiān)管不力，執(zhí)行不力，相關(guān)部門并沒有把這些法律法規(guī)落實(shí)、運(yùn)用到實(shí)處。因此，要加大對(duì)于行政部門的法律教育，促使部門嚴(yán)格依法辦事，不能給野蠻裝修的戶主打開方便之門。
對(duì)于這一問(wèn)題，多位律師也提到，行業(yè)主管部門應(yīng)建立和完善賠償制度，明確損失由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，讓砸墻者充分了解可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。
作者：王春曉
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