大連交通廣播《交廣有說法》,由大連市司法局與大連新聞傳媒集團(tuán)廣播中心交通廣播聯(lián)合推出!《交廣有說法》助推大連基層社會治理、解決矛盾糾紛、提供法律援助、法律咨詢、法治宣傳、用法治理念興辦惠民實(shí)事!每周六/周日9:00~11:00,攜專業(yè)人士為您說“法”,答疑解惑!
4月8日《交廣有說法》節(jié)目邀請大連市沙河口區(qū)人民法院房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)一級法官胡旖旎、國浩律師(大連)事務(wù)所隋永華律師講解購買新房時(shí)如何避免法律糾紛。要注意的是:商品房買賣合同主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。也就是老百姓常說的購買“一手房”常見的疑難問題。不涉及二手房合同糾紛解讀。
買房后,開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)?
關(guān)于房屋交付時(shí)間及交付條件一般在《商品房買賣合同》第八條中予以約定,而逾期交房違約責(zé)任一般在《商品房買賣合同》第九條中予以約定。購房者如果購買商品房未能在合同約定的期限內(nèi)交付時(shí),購房者可以依據(jù)合同第九條主張出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
如果雙方對于解除權(quán)期限沒有約定或者約定不明的情況下,也并不意味著購房者無法主張解除合同。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條,根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,解除權(quán)人請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的,解除權(quán)消滅。
買房后,未能按照合同約定時(shí)間取得產(chǎn)權(quán)證時(shí),應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)?
雙方對于辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及違約責(zé)任一般在《商品房買賣合同》第十五條中予以約定,購房者可以依據(jù)該條約定要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約金。
即使雙方在合同中未明確約定購房者主張解除合同的期限,購房者依然可以依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定,商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定(預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件)的辦理不動產(chǎn)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理不動產(chǎn)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。故達(dá)到上述規(guī)定的期限后,購房者可以主張解除合同賠償損失。
沒有明確約定辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間、沒有約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的情況如何處理?
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)證書中主要起到協(xié)助作用,配合購房者完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:
(一)商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
購買商品房時(shí)首先應(yīng)當(dāng)特別注意啥問題?
購房者首先需要確認(rèn)房地產(chǎn)商是否具備房地產(chǎn)“五證”�！拔遄C”是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。同時(shí),購房者簽合同前要確認(rèn)所購房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi),提防開發(fā)商“偷梁換柱”。
如果購房者購買了未取得商品房預(yù)售許可證明的房屋時(shí),可以依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)應(yīng)當(dāng)特別注意哪些問題?
通常情況下,商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、房屋基本情況、付款時(shí)間方式、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等,其中需要購房者特別注意以及容易產(chǎn)生糾紛的條款主要有:
(一)當(dāng)事人及房屋的基本情況
特別需要注意的是,購房者在簽訂合同時(shí)要明確購房者的身份。房屋地址、房號、面積等內(nèi)容都要填寫準(zhǔn)確。
(二)價(jià)款及支付方式
特別需要注意的是,關(guān)于買受人逾期付款的違約責(zé)任的約定。購房者在簽訂合同時(shí)對于付款時(shí)間要有合理預(yù)期,特別是涉及按揭付款的購房者,如果出現(xiàn)逾期支付購房者的情形,則可能要承擔(dān)合同約定的逾期付款違約責(zé)任。
(三)商品房交付使用方式及條件
合同需明確商品房的交付時(shí)間與程序。
(四)產(chǎn)權(quán)登記的約定
在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù),合同對此應(yīng)作明確約定。特別需要注意的是,該條辦理產(chǎn)權(quán)登記的起始時(shí)間為商品房交付使用后,而非簽訂合同之后。
(五)合同附件以及補(bǔ)充協(xié)議
購房者除了要關(guān)注《商品房買賣合同》的條款內(nèi)容以外,還需要格外注意的兩部分內(nèi)容,即合同附件以及補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。
據(jù)大連交通廣播
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