買房近三年還收不到房，長(zhǎng)沙四十多戶業(yè)主將逾期交房的開發(fā)商訴至法院。2月6日，該起房產(chǎn)糾紛案在長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民法院開庭。岳麓區(qū)人民檢察院支持起訴，并派人到庭全程旁聽。
岳麓區(qū)法院開庭現(xiàn)場(chǎng)。 澎湃新聞?dòng)浾?莊岸 圖
庭審中，當(dāng)開發(fā)商強(qiáng)調(diào)其逾期交房每日違約金比例為買受人已付購(gòu)房款的“十萬(wàn)分之一”時(shí)，審判長(zhǎng)還以為聽錯(cuò)了，重復(fù)問了一遍。旁聽席上，原告業(yè)主噓聲一片，有人感慨，“按十萬(wàn)分之一的違約金比例算，開發(fā)商違約100年都行”。
據(jù)原告業(yè)主們計(jì)算，最新的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)3.65%，換算下來(lái)日利率為萬(wàn)分之一。開發(fā)商格式條款中將逾期交房違約金定為“十萬(wàn)分之一”，“違約成本不要太低，難怪遲遲不交房”。
12棟的多名業(yè)主介紹，其已經(jīng)支付的房款均在200萬(wàn)元以上。按十萬(wàn)分之一的違約金比例，200萬(wàn)的房子一天的違約金是200萬(wàn)元*0.00001=20元。違約一年才20元*365天=7300元。相當(dāng)于業(yè)主200萬(wàn)的資金被開發(fā)商占用一年才獲得7300元的賠償，開發(fā)商逾期交房十年僅需支付7.3萬(wàn)元賠償，違約一百年，也才73萬(wàn)元。如果是萬(wàn)分之一的比例，則一年有7.3萬(wàn)元的違約金責(zé)任，兩者是十倍的差別。
開發(fā)商逾期交房每日違約金比例為買受人已付購(gòu)房款的“十萬(wàn)分之一”
資深律師賀律川告訴澎湃新聞，對(duì)于逾期交房的違約金，法律并沒有統(tǒng)一規(guī)定，一般由買賣雙方自行約定。逾期交房違約金按日計(jì)算為已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三，較為普遍且合理，但約定為“十萬(wàn)分之一”的確少見，有開發(fā)商利用格式條款排除己方責(zé)任和義務(wù)的嫌疑，在格式合同中應(yīng)屬無(wú)效條款。
澎湃新聞注意到，江西高院曾專門發(fā)文規(guī)范裁判標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定逾期交房違約金合理范圍為“日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三”。
三次延期交房業(yè)主起訴索賠，開發(fā)商開庭前發(fā)收房通知
該涉訴樓盤名為“恩瑞.御西湖”，位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)（湘江新區(qū)），由恩瑞集團(tuán)有限公司下屬的長(zhǎng)沙西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。
原告為該樓盤的17號(hào)棟和12號(hào)棟業(yè)主。2019年12月，17棟開始發(fā)售，2020年4月，12棟開盤。開發(fā)商與12棟業(yè)主約定的交房時(shí)間為2021年12月31日，此前該樓盤已多次延期交房。
第一次是發(fā)短信告知業(yè)主，交房時(shí)間推遲到2022年3月20日。當(dāng)時(shí)，業(yè)主按約去收房，卻發(fā)現(xiàn)售樓部沒人，房子也沒完工，業(yè)主們還以為開發(fā)商跑路而報(bào)警。2022年3月22日澎湃新聞曾對(duì)此進(jìn)行報(bào)道。
涉案樓盤給業(yè)主發(fā)的短信。 受訪者供圖
2022年10月上旬，12棟業(yè)主收到開發(fā)商通過(guò)郵政EMS寄來(lái)的正式交房通知書，稱將在當(dāng)年10月17日至20日交房。然而，交房前兩日，開發(fā)商再次爽約，短信通知業(yè)主交房延期。準(zhǔn)業(yè)主們?nèi)サ綐潜P現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，該樓棟保溫層、防盜門、層高等都存在爭(zhēng)議，更奇怪的是，原來(lái)設(shè)立的大門突然被拆了。恩瑞集團(tuán)總裁助理黃卓愷告訴業(yè)主，“門是政府拆掉的，且缺乏相關(guān)程序”。
12棟的二十多戶業(yè)主決定起訴開發(fā)商。2022年12月，岳麓區(qū)法院立案受理。此前，已遭遇逾期交房的17棟的業(yè)主也提起了訴訟。對(duì)于開發(fā)商的不誠(chéng)信行為，業(yè)主們還向岳麓區(qū)檢察院申請(qǐng)支持起訴。岳麓區(qū)檢察院民事檢察部門于2023年1月11日受理該案，并決定支持起訴。
2022年12月29日，業(yè)主們收到法院春節(jié)后開庭的通知。2023年1月13日，小年的前一天，12棟業(yè)主們收到開發(fā)商的交房通知，稱即日起辦理交房手續(xù)。交房通知稱，“若您因故不能如期按上述要求辦理交房手續(xù)，所造成辦產(chǎn)權(quán)證等事項(xiàng)延誤，后果由業(yè)主自行承擔(dān)，房屋質(zhì)量保證期和物業(yè)服務(wù)費(fèi)仍將從原約定的交房時(shí)間（2022年10月17日）起開始計(jì)算�！�
1月15日，有業(yè)主嘗試去收房，卻發(fā)現(xiàn)樓棟仍然沒有大門，小區(qū)內(nèi)路面仍是雜亂的建筑材料，此前爭(zhēng)議的問題也未解決。更重要的是，開發(fā)商尚未取得建設(shè)行政主管部門的《竣工驗(yàn)收備案表》。目前，12棟業(yè)主尚無(wú)人收房。至此，業(yè)主們已經(jīng)買房?jī)赡甓啵_發(fā)商已經(jīng)逾期交房一年多。
《湖南日?qǐng)?bào)》上的交房公告
報(bào)紙公告交房，沒竣工驗(yàn)收備案就要求業(yè)主收房
2月6日，12棟和17棟與被告開發(fā)商買賣合同糾紛案合并審理。對(duì)于逾期交房的原因，被告開發(fā)商提到了新冠疫情對(duì)施工的影響。然而，該樓盤是在2020年4月，即新冠疫情暴發(fā)之后才開盤銷售的。業(yè)主購(gòu)房時(shí)，該房屋的主體結(jié)構(gòu)早已完工，且房屋為毛坯交付。
對(duì)于存在延期交房的事實(shí)，被告并未否認(rèn)，但對(duì)于交房標(biāo)準(zhǔn)，原被告產(chǎn)生巨大分歧。
針對(duì)12棟，開發(fā)商表示，該房屋在2022年9月16日達(dá)到合同約定的交付條件�！渡唐贩抠I賣合同》中，開發(fā)商約定的交付條件為，“五方主體驗(yàn)收完成”，在同時(shí)簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中又約定“商品房驗(yàn)收備案是指出賣人出具建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方和勘探方驗(yàn)收商品房通過(guò)的相關(guān)文件和表格�！蓖徶�，開發(fā)商出示了一張蓋有上述五家公章的“工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄”。
涉案12棟樓盤一角
原告代理律師則指出，商品房竣工驗(yàn)收應(yīng)以建設(shè)行政主管部門的《竣工驗(yàn)收備案表》為準(zhǔn)，這是強(qiáng)制性規(guī)定�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”
其次，從上述證據(jù)看出，被告并未通過(guò)消防驗(yàn)收。《消防法(2021修正)》第十三條規(guī)定，“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用�！�
此外，涉案樓盤也無(wú)環(huán)保備案�！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例(2019修訂)》第四十九條規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案�！�
沒有《竣工驗(yàn)收備案表》就要求業(yè)主收房，不止是12棟。在答辯17棟業(yè)主時(shí)，頗為戲劇的一幕出現(xiàn)了。
被告表示，17棟早在2021年9月28日就交房了。旁聽席上，17棟多名業(yè)主激動(dòng)地舉手，要站起來(lái)發(fā)言，審判長(zhǎng)允許了其中兩位發(fā)言。一名28樓的業(yè)主說(shuō)，“到現(xiàn)在為止，我都沒收到官方有效的收房通知�！绷硪幻�15樓的業(yè)主也表示，沒收到開發(fā)商的交房通知，直接收到物業(yè)公司的通知。
被告拿出一份報(bào)紙說(shuō)，“我司已在2021年9月28日出版的《湖南日?qǐng)?bào)》上公告交房了�！钡鲜鰳I(yè)主表示，他根本沒有看到這份報(bào)紙的公告。
被告承認(rèn)，17棟是在距報(bào)紙公告交房近一年后、2022年8月3日才取得住建部門的《竣工驗(yàn)收備案表》的。而12棟至今未取得《竣工驗(yàn)收備案表》。
審判長(zhǎng)當(dāng)庭詢問被告，“沒有竣工驗(yàn)收就（通知）交房了？”被告沉默。
業(yè)主不滿逾期違約金比例為“十萬(wàn)分之一”，檢察機(jī)關(guān)支持業(yè)主起訴
多位業(yè)主告訴澎湃新聞，開發(fā)商逾期交房給自己帶來(lái)很大損失。有的無(wú)房居住，每月在支付數(shù)千元貸款的同時(shí)，還要額外支付幾千元的房屋租金。有的小孩在涉案樓盤附近讀書，因一直未交房，只得租房陪讀。還有的原本計(jì)劃將該房屋作為兒女婚房，只得改變計(jì)劃。
庭審中，支持業(yè)主們起訴的岳麓區(qū)人民檢察院工作人員到庭，并全程旁聽。在《支持起訴意見書》中，岳麓區(qū)人民檢察院要求岳麓區(qū)人民法院“對(duì)該案依法審理，并將裁判結(jié)果書面回復(fù)本院”。
對(duì)于12棟的逾期交房違約責(zé)任，被告開發(fā)商答辯道，“雙方簽署的合同約定，出賣人未按時(shí)交付買受人的，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款的0.1‱（逾期在120日之日）或0.11‱（逾期超過(guò)120日之后）支付違約金。”
庭審現(xiàn)場(chǎng)一片騷動(dòng)。旁聽席有業(yè)主壓低音量驚呼，“十萬(wàn)分之一的違約金比例！照這樣計(jì)算，開發(fā)商違約100年都行，可以100年不交房�！�
有業(yè)主表示，中國(guó)人民銀行最新的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)是3.65%，換算下來(lái)日利率也有萬(wàn)分之一（1‱）。開發(fā)商格式條款中將逾期交房違約金定為“十萬(wàn)分之一（0.1‱）”，“違約成本不要太低，難怪遲遲不交房”。
審判長(zhǎng)也以為聽錯(cuò)了，重復(fù)問被告，“十萬(wàn)分之一？還是萬(wàn)分之一？”被告答，“是十萬(wàn)分之一�！�
合同中對(duì)業(yè)主逾期付款的約定
庭審現(xiàn)場(chǎng)，一名攜帶了購(gòu)房合同原件的業(yè)主告訴澎湃新聞，在“逾期交房責(zé)任”的章節(jié)中，合同規(guī)定，“逾期超過(guò)120日，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款的0.11‱（即十萬(wàn)分之1.1），同時(shí)打括號(hào)標(biāo)注“該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第七款第1（2）項(xiàng)中的比率”。而該合同第七款第1（2）項(xiàng)則寫明的是：買受人逾期未付款超過(guò)30天的違約金是0.1‰（即萬(wàn)分之一）。
一方面規(guī)定了“十萬(wàn)分之一”，另一方面又規(guī)定不低于“萬(wàn)分之一”，合同中的條款是矛盾的。澎湃新聞注意到，開發(fā)商在法庭上完全不提不利于己方的條款。
岳麓區(qū)檢察院的支持起訴意見書（部分）
國(guó)內(nèi)首個(gè)逾期交房裁判標(biāo)準(zhǔn)：“日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三”
澎湃新聞了解到，實(shí)際上，“恩瑞.御西湖”前面幾期已交房的樓棟合同中約定，逾期交房違約金是“萬(wàn)分之一”，而在12棟中卻變成了“十萬(wàn)分之一”，但又出現(xiàn)了“不低于萬(wàn)分之一”的矛盾。
12棟多名業(yè)主告訴澎湃新聞，他們要求法院按至少萬(wàn)分之一，或不低于銀行同期貸款利率計(jì)算逾期交房違約金，并由開發(fā)商承擔(dān)訴訟費(fèi)等開支。
近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，因開發(fā)商逾期交房、辦證引發(fā)的糾紛大量涌向法院。湖南綱維律師事務(wù)所律師賀律川告訴澎湃新聞，對(duì)于逾期交房的違約金，法律并沒有統(tǒng)一規(guī)定，一般由買賣雙方自行約定。逾期交房違約金按日計(jì)算為已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三，較為普遍且合理，但約定為“十萬(wàn)分之一”的確少見。屬于開發(fā)商利用格式合同設(shè)定明顯不利于購(gòu)房人的條款，有排除己方責(zé)任和義務(wù)的嫌疑，在格式合同中應(yīng)屬無(wú)效條款。
澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，針對(duì)此種亂象及司法審判中并不一致的裁判尺度，2020年6月，江西高院曾向全省各級(jí)法院下發(fā)全國(guó)首個(gè)規(guī)范開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的地方性司法指引性規(guī)范——《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》，要求全省各級(jí)法院根據(jù)《指引》內(nèi)容及精神，做好開發(fā)商逾期糾紛案件的審理工作，規(guī)范法官自由裁量權(quán)，統(tǒng)一類案裁判尺度，提高案件審判質(zhì)效。
江西高院表示，實(shí)踐中，商品房買賣合同約定的逾期交房、辦證違約金計(jì)算方法五花八門，一些開發(fā)商利用格式文本設(shè)計(jì)明顯不利于購(gòu)房人的條款。進(jìn)入訴訟后，開發(fā)商提出約定的違約金過(guò)高、業(yè)主提出約定的違約金過(guò)低，對(duì)此，不同法院是否調(diào)整以及如何調(diào)整的裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。為了解決這一問題，《指引》在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新性地提出將合同約定的合理違約金標(biāo)準(zhǔn)限定在一個(gè)特定幅度范圍內(nèi)，逾期交房違約金的合理范圍是日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三，逾期辦證違約金的合理范圍是日萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五。
江西高院指出，合同約定的違約金在此范圍內(nèi)，原則上不予調(diào)整，超出該范圍的，將結(jié)合合同履行情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到上述范圍內(nèi)。
為了彌補(bǔ)在合同訂立過(guò)程中處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人的利益，江西高院《指引》明確提出開發(fā)商利用格式合同在合同中約定的極低的固定金額違約金，屬格式條款，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，違約金按照司法解釋規(guī)定的沒有約定違約金情形處理。
同時(shí)，《指引》還明確合格商品房的交付條件，規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人交付的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記，并且不允許通過(guò)合同隨意調(diào)低房屋交付條件。
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