買房近三年還收不到房，長沙四十多戶業(yè)主將逾期交房的開發(fā)商訴至法院。2月6日，該起房產(chǎn)糾紛案在長沙市岳麓區(qū)人民法院開庭。岳麓區(qū)人民檢察院支持起訴，并派人到庭全程旁聽。
岳麓區(qū)法院開庭現(xiàn)場。 澎湃新聞記者 莊岸 圖
庭審中，當開發(fā)商強調其逾期交房每日違約金比例為買受人已付購房款的“十萬分之一”時，審判長還以為聽錯了，重復問了一遍。旁聽席上，原告業(yè)主噓聲一片，有人感慨，“按十萬分之一的違約金比例算，開發(fā)商違約100年都行”。
據(jù)原告業(yè)主們計算，最新的1年期貸款市場報價利率(LPR)3.65%，換算下來日利率為萬分之一。開發(fā)商格式條款中將逾期交房違約金定為“十萬分之一”，“違約成本不要太低，難怪遲遲不交房”。
12棟的多名業(yè)主介紹，其已經(jīng)支付的房款均在200萬元以上。按十萬分之一的違約金比例，200萬的房子一天的違約金是200萬元*0.00001=20元。違約一年才20元*365天=7300元。相當于業(yè)主200萬的資金被開發(fā)商占用一年才獲得7300元的賠償，開發(fā)商逾期交房十年僅需支付7.3萬元賠償，違約一百年，也才73萬元。如果是萬分之一的比例，則一年有7.3萬元的違約金責任，兩者是十倍的差別。
開發(fā)商逾期交房每日違約金比例為買受人已付購房款的“十萬分之一”
資深律師賀律川告訴澎湃新聞，對于逾期交房的違約金，法律并沒有統(tǒng)一規(guī)定，一般由買賣雙方自行約定。逾期交房違約金按日計算為已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三，較為普遍且合理，但約定為“十萬分之一”的確少見，有開發(fā)商利用格式條款排除己方責任和義務的嫌疑，在格式合同中應屬無效條款。
澎湃新聞注意到，江西高院曾專門發(fā)文規(guī)范裁判標準，認定逾期交房違約金合理范圍為“日萬分之一至萬分之三”。
三次延期交房業(yè)主起訴索賠，開發(fā)商開庭前發(fā)收房通知
該涉訴樓盤名為“恩瑞.御西湖”，位于長沙市岳麓區(qū)（湘江新區(qū)），由恩瑞集團有限公司下屬的長沙西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設。
原告為該樓盤的17號棟和12號棟業(yè)主。2019年12月，17棟開始發(fā)售，2020年4月，12棟開盤。開發(fā)商與12棟業(yè)主約定的交房時間為2021年12月31日，此前該樓盤已多次延期交房。
第一次是發(fā)短信告知業(yè)主，交房時間推遲到2022年3月20日。當時，業(yè)主按約去收房，卻發(fā)現(xiàn)售樓部沒人，房子也沒完工，業(yè)主們還以為開發(fā)商跑路而報警。2022年3月22日澎湃新聞曾對此進行報道。
涉案樓盤給業(yè)主發(fā)的短信。 受訪者供圖
2022年10月上旬，12棟業(yè)主收到開發(fā)商通過郵政EMS寄來的正式交房通知書，稱將在當年10月17日至20日交房。然而，交房前兩日，開發(fā)商再次爽約，短信通知業(yè)主交房延期。準業(yè)主們去到樓盤現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該樓棟保溫層、防盜門、層高等都存在爭議，更奇怪的是，原來設立的大門突然被拆了。恩瑞集團總裁助理黃卓愷告訴業(yè)主，“門是政府拆掉的，且缺乏相關程序”。
12棟的二十多戶業(yè)主決定起訴開發(fā)商。2022年12月，岳麓區(qū)法院立案受理。此前，已遭遇逾期交房的17棟的業(yè)主也提起了訴訟。對于開發(fā)商的不誠信行為，業(yè)主們還向岳麓區(qū)檢察院申請支持起訴。岳麓區(qū)檢察院民事檢察部門于2023年1月11日受理該案，并決定支持起訴。
2022年12月29日，業(yè)主們收到法院春節(jié)后開庭的通知。2023年1月13日，小年的前一天，12棟業(yè)主們收到開發(fā)商的交房通知，稱即日起辦理交房手續(xù)。交房通知稱，“若您因故不能如期按上述要求辦理交房手續(xù)，所造成辦產(chǎn)權證等事項延誤，后果由業(yè)主自行承擔，房屋質量保證期和物業(yè)服務費仍將從原約定的交房時間（2022年10月17日）起開始計算�！�
1月15日，有業(yè)主嘗試去收房，卻發(fā)現(xiàn)樓棟仍然沒有大門，小區(qū)內路面仍是雜亂的建筑材料，此前爭議的問題也未解決。更重要的是，開發(fā)商尚未取得建設行政主管部門的《竣工驗收備案表》。目前，12棟業(yè)主尚無人收房。至此，業(yè)主們已經(jīng)買房兩年多，開發(fā)商已經(jīng)逾期交房一年多。
《湖南日報》上的交房公告
報紙公告交房，沒竣工驗收備案就要求業(yè)主收房
2月6日，12棟和17棟與被告開發(fā)商買賣合同糾紛案合并審理。對于逾期交房的原因，被告開發(fā)商提到了新冠疫情對施工的影響。然而，該樓盤是在2020年4月，即新冠疫情暴發(fā)之后才開盤銷售的。業(yè)主購房時，該房屋的主體結構早已完工，且房屋為毛坯交付。
對于存在延期交房的事實，被告并未否認，但對于交房標準，原被告產(chǎn)生巨大分歧。
針對12棟，開發(fā)商表示，該房屋在2022年9月16日達到合同約定的交付條件�！渡唐贩抠I賣合同》中，開發(fā)商約定的交付條件為，“五方主體驗收完成”，在同時簽訂的《補充協(xié)議》中又約定“商品房驗收備案是指出賣人出具建設方、施工方、設計方、監(jiān)理方和勘探方驗收商品房通過的相關文件和表格�！蓖徶�，開發(fā)商出示了一張蓋有上述五家公章的“工程質量竣工驗收記錄”。
涉案12棟樓盤一角
原告代理律師則指出，商品房竣工驗收應以建設行政主管部門的《竣工驗收備案表》為準，這是強制性規(guī)定�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用�！�
其次，從上述證據(jù)看出，被告并未通過消防驗收�！断婪�(2021修正)》第十三條規(guī)定，“依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用�！�
此外，涉案樓盤也無環(huán)保備案�！督ㄔO工程質量管理條例(2019修訂)》第四十九條規(guī)定，“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案�！�
沒有《竣工驗收備案表》就要求業(yè)主收房，不止是12棟。在答辯17棟業(yè)主時，頗為戲劇的一幕出現(xiàn)了。
被告表示，17棟早在2021年9月28日就交房了。旁聽席上，17棟多名業(yè)主激動地舉手，要站起來發(fā)言，審判長允許了其中兩位發(fā)言。一名28樓的業(yè)主說，“到現(xiàn)在為止，我都沒收到官方有效的收房通知�！绷硪幻�15樓的業(yè)主也表示，沒收到開發(fā)商的交房通知，直接收到物業(yè)公司的通知。
被告拿出一份報紙說，“我司已在2021年9月28日出版的《湖南日報》上公告交房了�！钡鲜鰳I(yè)主表示，他根本沒有看到這份報紙的公告。
被告承認，17棟是在距報紙公告交房近一年后、2022年8月3日才取得住建部門的《竣工驗收備案表》的。而12棟至今未取得《竣工驗收備案表》。
審判長當庭詢問被告，“沒有竣工驗收就（通知）交房了？”被告沉默。
業(yè)主不滿逾期違約金比例為“十萬分之一”，檢察機關支持業(yè)主起訴
多位業(yè)主告訴澎湃新聞，開發(fā)商逾期交房給自己帶來很大損失。有的無房居住，每月在支付數(shù)千元貸款的同時，還要額外支付幾千元的房屋租金。有的小孩在涉案樓盤附近讀書，因一直未交房，只得租房陪讀。還有的原本計劃將該房屋作為兒女婚房，只得改變計劃。
庭審中，支持業(yè)主們起訴的岳麓區(qū)人民檢察院工作人員到庭，并全程旁聽。在《支持起訴意見書》中，岳麓區(qū)人民檢察院要求岳麓區(qū)人民法院“對該案依法審理，并將裁判結果書面回復本院”。
對于12棟的逾期交房違約責任，被告開發(fā)商答辯道，“雙方簽署的合同約定，出賣人未按時交付買受人的，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款的0.1‱（逾期在120日之日）或0.11‱（逾期超過120日之后）支付違約金�！�
庭審現(xiàn)場一片騷動。旁聽席有業(yè)主壓低音量驚呼，“十萬分之一的違約金比例！照這樣計算，開發(fā)商違約100年都行，可以100年不交房�！�
有業(yè)主表示，中國人民銀行最新的一年期貸款市場報價利率(LPR)是3.65%，換算下來日利率也有萬分之一（1‱）。開發(fā)商格式條款中將逾期交房違約金定為“十萬分之一（0.1‱）”，“違約成本不要太低，難怪遲遲不交房”。
審判長也以為聽錯了，重復問被告，“十萬分之一？還是萬分之一？”被告答，“是十萬分之一。”
合同中對業(yè)主逾期付款的約定
庭審現(xiàn)場，一名攜帶了購房合同原件的業(yè)主告訴澎湃新聞，在“逾期交房責任”的章節(jié)中，合同規(guī)定，“逾期超過120日，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款的0.11‱（即十萬分之1.1），同時打括號標注“該違約金比率應當不小于第七款第1（2）項中的比率”。而該合同第七款第1（2）項則寫明的是：買受人逾期未付款超過30天的違約金是0.1‰（即萬分之一）。
一方面規(guī)定了“十萬分之一”，另一方面又規(guī)定不低于“萬分之一”，合同中的條款是矛盾的。澎湃新聞注意到，開發(fā)商在法庭上完全不提不利于己方的條款。
岳麓區(qū)檢察院的支持起訴意見書（部分）
國內首個逾期交房裁判標準：“日萬分之一至萬分之三”
澎湃新聞了解到，實際上，“恩瑞.御西湖”前面幾期已交房的樓棟合同中約定，逾期交房違約金是“萬分之一”，而在12棟中卻變成了“十萬分之一”，但又出現(xiàn)了“不低于萬分之一”的矛盾。
12棟多名業(yè)主告訴澎湃新聞，他們要求法院按至少萬分之一，或不低于銀行同期貸款利率計算逾期交房違約金，并由開發(fā)商承擔訴訟費等開支。
近些年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，因開發(fā)商逾期交房、辦證引發(fā)的糾紛大量涌向法院。湖南綱維律師事務所律師賀律川告訴澎湃新聞，對于逾期交房的違約金，法律并沒有統(tǒng)一規(guī)定，一般由買賣雙方自行約定。逾期交房違約金按日計算為已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三，較為普遍且合理，但約定為“十萬分之一”的確少見。屬于開發(fā)商利用格式合同設定明顯不利于購房人的條款，有排除己方責任和義務的嫌疑，在格式合同中應屬無效條款。
澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，針對此種亂象及司法審判中并不一致的裁判尺度，2020年6月，江西高院曾向全省各級法院下發(fā)全國首個規(guī)范開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件裁判標準的地方性司法指引性規(guī)范——《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》，要求全省各級法院根據(jù)《指引》內容及精神，做好開發(fā)商逾期糾紛案件的審理工作，規(guī)范法官自由裁量權，統(tǒng)一類案裁判尺度，提高案件審判質效。
江西高院表示，實踐中，商品房買賣合同約定的逾期交房、辦證違約金計算方法五花八門，一些開發(fā)商利用格式文本設計明顯不利于購房人的條款。進入訴訟后，開發(fā)商提出約定的違約金過高、業(yè)主提出約定的違約金過低，對此，不同法院是否調整以及如何調整的裁判尺度和標準不盡相同。為了解決這一問題，《指引》在實證分析的基礎上，創(chuàng)新性地提出將合同約定的合理違約金標準限定在一個特定幅度范圍內，逾期交房違約金的合理范圍是日萬分之一至萬分之三，逾期辦證違約金的合理范圍是日萬分之零點五至萬分之一點五。
江西高院指出，合同約定的違約金在此范圍內，原則上不予調整，超出該范圍的，將結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經(jīng)濟發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌情調整到上述范圍內。
為了彌補在合同訂立過程中處于弱勢地位的購房人的利益，江西高院《指引》明確提出開發(fā)商利用格式合同在合同中約定的極低的固定金額違約金，屬格式條款，應認定無效，違約金按照司法解釋規(guī)定的沒有約定違約金情形處理。
同時，《指引》還明確合格商品房的交付條件，規(guī)定開發(fā)商向購房人交付的房屋應當經(jīng)過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記，并且不允許通過合同隨意調低房屋交付條件。
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