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成都一小區(qū)業(yè)委會(huì)“靈魂砍價(jià)”:物業(yè)費(fèi)降了,360萬元差額“退還”業(yè)主
來源:紅星新聞 網(wǎng)易號(hào) 點(diǎn)擊數(shù):1624次 更新時(shí)間:2023/2/3 9:06:33
新年前夕,由小區(qū)物業(yè)發(fā)出的一份《住宅物業(yè)費(fèi)價(jià)格處理方案》,讓成都綠地錦都小區(qū)業(yè)主興奮不已。

《方案》中提到,自去年4月小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)成立后,基于“質(zhì)價(jià)相符”原則,將原來3.2元/平方米的物業(yè)費(fèi),調(diào)整為2.81元/平方米,并對(duì)此前總計(jì)360萬元的物業(yè)費(fèi)差額以免除物業(yè)費(fèi)的形式予以沖銷,“一戶至少可以7個(gè)月不交物業(yè)費(fèi)”。

近日,紅星新聞?dòng)浾卟稍L了解到,成都綠地錦都小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員年齡基本在30至40歲之間,本科以上學(xué)歷占一半,涵蓋教師、律師、財(cái)務(wù)、建筑等職業(yè)。在這樣一群年輕且專業(yè)的業(yè)委會(huì)成員帶領(lǐng)下,取得了符合住戶利益的成果。在全國(guó)范圍內(nèi),不少居住小區(qū)成立業(yè)委會(huì)頻頻遭遇困難,甚至“流產(chǎn)”,該小區(qū)的做法或許能提供一些新想法、新思路。

▲綠地錦都小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室

第一步:群眾基礎(chǔ)

幾年前的車位費(fèi)維權(quán)成功,讓大家有了信任

2022年4月23日,在成都綠地錦都小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)成立當(dāng)天,小區(qū)公眾號(hào)發(fā)出一封鳴謝信:“今天是小區(qū)籌建業(yè)委會(huì)的第146天,投票戶數(shù)完成1231份,投票比高達(dá)76.46%,這些成績(jī)離不開為小區(qū)辛苦付出的13名籌備組成員,離不開小區(qū)71位幕后志愿者的辛勤努力……大家不辭辛苦、不求報(bào)酬、擠出工作休息時(shí)間打電話、發(fā)微信、掃樓……每一票都凝聚臺(tái)前幕后眾多業(yè)主鄰居的心血!”

如今,業(yè)委會(huì)成立不到一年時(shí)間,不僅拿回了屬于業(yè)主的67萬元公區(qū)收益(小區(qū)公共區(qū)域帶來的利潤(rùn)收益,如電梯廣告費(fèi)、停車費(fèi)收益等),還將原來3.2元/平方米的物業(yè)費(fèi)降至2.81元/平方米,此前多交的約360萬元差額也將以免除物業(yè)費(fèi)的形式返還,“算下來,一戶至少可以7個(gè)月不交物業(yè)費(fèi)。”業(yè)委會(huì)委員修孝春說。

他們是如何做到的?1月29日,在該小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室,紅星新聞?dòng)浾咭姷綆孜粯I(yè)委會(huì)及籌備組成員,聽他們講述這其中的過程。

作為律師,也是小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)委員之一的劉海光認(rèn)為,成立業(yè)委會(huì)是有一定群眾基礎(chǔ)的。因?yàn)樵缭?017年交房后不久,物業(yè)就在車位不具備使用條件以及逾期交付的情況下進(jìn)行收費(fèi),當(dāng)時(shí)幾位業(yè)主便帶頭成立“維權(quán)小組”,委托他和物業(yè)、開發(fā)商進(jìn)行談判。最終,在大家的共同努力下,每位車位業(yè)主獲賠5000元。“這件事情增加了業(yè)主間的了解與凝聚力。這之后,小區(qū)內(nèi)就涌現(xiàn)出一批年輕、積極的志愿者,大家越來越團(tuán)結(jié)!

劉海光表示,大家相互了解、信任,在投票時(shí)才能“放心”。

▲綠地錦都小區(qū)

第二步:成立業(yè)委會(huì)

籌備過程困難重重,大家一起“闖關(guān)”

感受到對(duì)小區(qū)的治理“僅依靠個(gè)人力量是不行的”,2021年底,小區(qū)開始謀劃成立業(yè)委會(huì)。

成立業(yè)委會(huì)并不輕松。在細(xì)致了解后,大家才知道,這其中涉及向開發(fā)商爭(zhēng)取籌備資金、向街道遞交聯(lián)名申請(qǐng)、成立籌備組、表決通過“三個(gè)文本”(即:小區(qū)管理規(guī)約、議事規(guī)則、業(yè)委會(huì)議事規(guī)則)、召開業(yè)主大會(huì)等諸多事宜。

這其中最為艱難的,是涉及業(yè)主個(gè)人信息的收集問題。據(jù)籌備組成員劉女士介紹,根據(jù)規(guī)定,在遞交聯(lián)名申請(qǐng)、召開業(yè)主大會(huì)等多個(gè)事項(xiàng)時(shí),均需提交業(yè)主的個(gè)人身份證復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件并親自簽字。而小區(qū)內(nèi)的業(yè)主來自四面八方,如何讓對(duì)方把自己的信息交給你,劉女士說,“那時(shí)簡(jiǎn)直是苦口婆心,啥子方法都用盡了!

據(jù)了解,遞交聯(lián)名申請(qǐng)階段需要提供170余名業(yè)主的個(gè)人資料,靠著此前車位“維權(quán)小組”的幾十名志愿者多方奔走,在三天內(nèi)就“超額”完成了任務(wù)。

▲統(tǒng)計(jì)票數(shù)受訪者供圖

而在籌備階段,根據(jù)規(guī)定,成立業(yè)委會(huì)要召開業(yè)主大會(huì),表決的面積和人數(shù)都應(yīng)當(dāng)達(dá)到小區(qū)的“雙三分之二”(即專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主,人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決)。綠地錦都小區(qū)有1776戶,那么,至少需要近1200戶的表決,“比聯(lián)名申請(qǐng)時(shí)多了近7倍!鼻腋鶕(jù)當(dāng)時(shí)規(guī)定,在遞交聯(lián)名申請(qǐng)后,小區(qū)要在90天內(nèi)召開業(yè)主大會(huì),“否則解散”,重頭再來。

這90天內(nèi),需要確定籌備組成員,對(duì)小區(qū)的“三個(gè)文本”進(jìn)行修改、公示。

時(shí)間緊,任務(wù)重。除了此前積攢的“群眾基礎(chǔ)”外,志愿者們和籌備組成員挨個(gè)打電話、發(fā)微信,并在各單元、各電梯粘貼文本、安裝投票箱,挨家挨戶上門做工作。為了提高效率,他們?cè)谝粭潣沁x了一個(gè)“總管理”,每四層樓選一個(gè)“小管理”,層層推進(jìn)。

不愿參與的,他們就耐心動(dòng)員數(shù)小時(shí);無法到現(xiàn)場(chǎng)的,他們就通過線上投票以及授權(quán)等形式投票;甚至還通過業(yè)主孩子去說服,“去跟你奶奶說一下,把票投了”。后來他們專門申請(qǐng)了小區(qū)的工作微信號(hào)進(jìn)行溝通、傳遞資料,“公對(duì)公”以后,進(jìn)度提升不少。

那時(shí),籌備組成員以及志愿者近八成都在上班,工作之余,他們要為小區(qū)的公益事業(yè)獻(xiàn)出精力與時(shí)間,面對(duì)家人的不理解,他們常常要相互鼓勵(lì),接力完成。那時(shí)大家都在說,“如果這次整不成,我們都不干了!

最終,結(jié)果是滿意的,業(yè)主大會(huì)成立當(dāng)天不僅超額完成“雙三分之二”的任務(wù),還高票通過了表決的三個(gè)議題。

▲小區(qū)志愿者受訪者供圖

第三步:專業(yè)且有策略

業(yè)委會(huì)成員“搭配合理”,不與物業(yè)“對(duì)立”

曾經(jīng),有的業(yè)主反映問題“直到前物業(yè)經(jīng)理走了,都還一個(gè)沒解決”,而業(yè)委會(huì)上崗后就火速“開工”,學(xué)習(xí)法律、物業(yè)知識(shí)。在監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)過程中,他們發(fā)現(xiàn)“漏洞”,便去多個(gè)政府部門咨詢,最終成功地將物業(yè)費(fèi)從3.2元/平方米降至2.81元/平方米,還將之前多繳納的約360萬元差額補(bǔ)了回來,成功維護(hù)了業(yè)主的利益。

籌備組成員劉女士說,此消息一出,小區(qū)內(nèi)沸騰了,“那些當(dāng)時(shí)不愿參與投票,覺得‘不差這一票’的業(yè)主都不好意思,覺得自己‘欠考慮’!

相比其他小區(qū)成立業(yè)委會(huì)頻頻“流產(chǎn)”,他們?yōu)槭裁磿?huì)一次成功?

業(yè)委會(huì)委員吳繼華認(rèn)為,11名業(yè)委會(huì)成員年齡基本在30至40歲之間,本科以上學(xué)歷占一半,職業(yè)有教師、律師、心理咨詢師、財(cái)務(wù)、建筑專業(yè)人員等,“專業(yè)搭配合理,年輕、有朝氣!在成立過程中,需要涉及的專業(yè)問題,他們各自負(fù)責(zé)一塊,為業(yè)委會(huì)在90天(最新規(guī)定為六個(gè)月)內(nèi)成立節(jié)省了時(shí)間。

▲小區(qū)業(yè)委會(huì)成員受訪者供圖

此外,劉海光認(rèn)為,街道、社區(qū)的支持指導(dǎo)也離不開,“如果沒有這些的支持,很難開展工作!

與一些小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)站在對(duì)立面不同,劉海光說,他們從成立之初,就是柔中帶剛,有策略地和物業(yè)坐下來談。物業(yè)也相對(duì)配合,沒有想方設(shè)法地進(jìn)行阻止。“最后許多問題完全都是通過談判方式達(dá)成了友好協(xié)商!

他們認(rèn)為,在小區(qū)管理中,業(yè)委會(huì)其實(shí)就是一條紐帶,雖然業(yè)主可以行使權(quán)利,但由于不懂法或是個(gè)體維權(quán)成本較高,業(yè)主一般會(huì)選擇隱忍。若沒有業(yè)委會(huì)去平衡關(guān)系,業(yè)主的權(quán)利有時(shí)會(huì)得不到保障。

在成都,乃至全國(guó),不少小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的過程中,常常因各種原因半路“退堂”,或者達(dá)不到預(yù)期。而綠地錦都小區(qū)業(yè)主希望更多的小區(qū)能夠看到他們的做法,作為借鑒。

在綠地錦都小區(qū),如今有不少業(yè)主都稱自己有了“當(dāng)家作主”的感覺。而在即將到來的3月,小區(qū)還將召開業(yè)主大會(huì),決定67萬元公區(qū)收益的使用問題。

物業(yè)聲音:本來就是希望把小區(qū)建設(shè)得更好

2日,綠地錦都小區(qū)物業(yè)的負(fù)責(zé)人在接受紅星新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示,本來物業(yè)和業(yè)主就是朝著把小區(qū)建設(shè)得越來越好的目標(biāo)而共同努力。從物業(yè)服務(wù)來講,業(yè)主就是物業(yè)的“衣食父母”,物業(yè)尊重、重視業(yè)主,處理業(yè)主訴求也是應(yīng)該做的。她在該小區(qū)工作四年,對(duì)整個(gè)小區(qū)的業(yè)主素質(zhì),對(duì)業(yè)主對(duì)物業(yè)的包容與理解都給予很高評(píng)價(jià)。物業(yè)也支持小區(qū)成立業(yè)委會(huì),因此他們都是開誠布公地同業(yè)主進(jìn)行溝通。

▲小區(qū)升級(jí)后的兒童樂園

而據(jù)成都某小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人胡先生介紹,其實(shí),大多物業(yè)公司是希望小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的,除了可以分擔(dān)責(zé)任外,也可以成為同業(yè)主溝通的橋梁,“避免中間產(chǎn)生誤會(huì)”,便于小區(qū)管理。但也有物業(yè)不希望成立業(yè)委會(huì),是因?yàn)閾?dān)心業(yè)委會(huì)成立后,物業(yè)服務(wù)跟不上而被“炒魷魚”,擔(dān)心利益分配不均,從而產(chǎn)生矛盾。

他認(rèn)為,在成立業(yè)委會(huì)時(shí),應(yīng)注意公平、公正,選擇業(yè)委會(huì)成員也要選擇真心實(shí)意為小區(qū)服務(wù)的業(yè)主,隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督,公示,因?yàn)闃I(yè)委會(huì)掌管了小區(qū)的各項(xiàng)收益,“難免會(huì)有人在利益面前站不穩(wěn)腳!

律師:成立業(yè)委會(huì)應(yīng)注意程序的合法性

上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東接手了許多有關(guān)物業(yè)方面的案件。他認(rèn)為,部分小區(qū)難以成立業(yè)委會(huì)的原因主要有:業(yè)主不熟悉依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的條件和法律流程,缺乏必要數(shù)量的(5-11人以上)既熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,又具有一定組織能力且具備必要工作時(shí)間、符合條件的、有公信力的業(yè)委會(huì)委員候選人。

他建議,大家應(yīng)學(xué)習(xí)相關(guān)法律流程或委托專業(yè)人士進(jìn)行指導(dǎo),并取得區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府居委會(huì)的支持,再由20%(各地標(biāo)準(zhǔn)不一)以上業(yè)主聯(lián)名向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

同時(shí),在選舉過程中,業(yè)主要注意程序的合法性,“尤其要確認(rèn)參與表決票數(shù)及其同意票數(shù)是否符合《民法典》第二百七十八條的要求!碧普饢|還表示,業(yè)委會(huì)候選人的人數(shù)應(yīng)當(dāng)大于當(dāng)選人人數(shù),候選人應(yīng)當(dāng)具備業(yè)主身份并符合當(dāng)選條件。

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編輯 于曼歌

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