來(lái)源：環(huán)球時(shí)報(bào)
【環(huán)球時(shí)報(bào)記者 陳子帥 環(huán)球時(shí)報(bào)駐新加坡特約記者 辛斌】據(jù)路透社16日?qǐng)?bào)道，美國(guó)私募華平投資和國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理商睿星資本正在涉足中國(guó)房市的租賃業(yè)務(wù)。本月8日，美國(guó)黑石集團(tuán)旗下多元化資產(chǎn)管理平臺(tái)龍地宣布，即將完成對(duì)粵港澳大灣區(qū)約28萬(wàn)平方米現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)的收購(gòu)。此外，據(jù)克而瑞地產(chǎn)近期發(fā)布的報(bào)告顯示，今年以來(lái)有嘉里建設(shè)、香港置地、易商紅木、新加坡地產(chǎn)商凱德集團(tuán)等多家外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)，僅以已披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，總金額超過(guò)283億元。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，外資頻頻出手被一些人認(rèn)為是“抄底”行為，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是房地產(chǎn)向好的表現(xiàn)。加上最新出臺(tái)的樓市“金融16條”，以及新公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)都釋放出相對(duì)積極的信號(hào)，這是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？面對(duì)外資進(jìn)場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)又是如何看待？《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。
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個(gè)案效應(yīng)可能被夸大
據(jù)英國(guó)IPE房地產(chǎn)網(wǎng)站報(bào)道，此次黑石收購(gòu)是擴(kuò)大龍地業(yè)務(wù)的重要一步。消息一出，網(wǎng)上有人將其解讀為“外資加速抄底中國(guó)房地產(chǎn)”。英國(guó)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理劉兵在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，形成“外資抄底中國(guó)房地產(chǎn)”這種片面看法的原因之一，可能是個(gè)案被“放大”帶來(lái)的效應(yīng)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授李景國(guó)也向《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，此次黑石收購(gòu)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目，可能表明該公司看好中國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)，有意向該領(lǐng)域布局。
比利時(shí)歐洲新聞網(wǎng)稱(chēng)，10月24日，高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國(guó)宣布成立合資公司，尋求中國(guó)一線城市及周邊核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)及其他新基建投資的機(jī)會(huì)。高盛表示，新平臺(tái)將受益于中國(guó)對(duì)新的高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)日益增長(zhǎng)的需求。
中國(guó)社科院金融研究所原研究員易憲容告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，外資收購(gòu)中國(guó)大宗物業(yè)是普通商業(yè)行為，其花費(fèi)有限資金“購(gòu)買(mǎi)一些未來(lái)可能有用的商業(yè)項(xiàng)目”。
外資選擇中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還看重哪些因素？美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)高級(jí)董事總經(jīng)理、中國(guó)區(qū)總裁陳志超告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，鐵獅門(mén)對(duì)于中國(guó)的投資是戰(zhàn)略性的，希望將鐵獅門(mén)在全球綠色可持續(xù)開(kāi)發(fā)方面的理念和管理經(jīng)驗(yàn)帶到中國(guó)。
一位港資開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者透露，外資開(kāi)發(fā)商之所以在近兩年出手，主要是因?yàn)樗鼈冊(cè)谪?cái)務(wù)方面比較謹(jǐn)慎，目前還擁有較為充裕的現(xiàn)金流。
對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，外資機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)跨周期經(jīng)營(yíng)能力，具有潛在的盈利價(jià)值是外資進(jìn)場(chǎng)投資的根本標(biāo)準(zhǔn)。此外，主要整體市場(chǎng)穩(wěn)定、行業(yè)具有發(fā)展?jié)摿�、�?dāng)前資產(chǎn)價(jià)格有優(yōu)勢(shì)等都是評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
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進(jìn)場(chǎng)有準(zhǔn)入門(mén)檻
10月，受日元貶值與日本國(guó)內(nèi)通脹影響，海外資本趁機(jī)“抄底”日本不動(dòng)產(chǎn)，黑石等投資機(jī)構(gòu)表態(tài)將增加在日本的投資，計(jì)劃收購(gòu)公寓、辦公樓和數(shù)據(jù)中心等。
對(duì)此，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系教授馮科向《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，海外資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，與它們趁日元頹勢(shì)“抄底”日本房地產(chǎn)的性質(zhì)完全不同。
據(jù)他介紹，二戰(zhàn)后，美國(guó)占領(lǐng)軍強(qiáng)迫日本政府開(kāi)放金融市場(chǎng)，導(dǎo)致如今日本匯率市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)處于完全自由化的狀態(tài)，因此黑石等外資能夠直接進(jìn)入進(jìn)行“抄底”。而中國(guó)對(duì)外匯和外資在華進(jìn)行房地產(chǎn)投資有嚴(yán)格管制，所以外資不可能像抄底日本房地產(chǎn)那樣在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行所謂“抄底”。
馮科同時(shí)也提到，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)有一定的準(zhǔn)入門(mén)檻，其實(shí)體交易需要經(jīng)過(guò)商務(wù)部嚴(yán)格審批，住宅類(lèi)項(xiàng)目投資比例被限制在1%-3%左右，商業(yè)寫(xiě)字樓的收購(gòu)審批流程較長(zhǎng)，多則半年，其間項(xiàng)目?jī)r(jià)格可能會(huì)發(fā)生變化。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，盡管外資在中國(guó)和日本投資房地產(chǎn)的性質(zhì)不同，但它們都看好這兩大市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展，“這對(duì)國(guó)內(nèi)投資者也具有一定的啟發(fā)意義”。
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影響主要表現(xiàn)在兩方面
據(jù)路透社報(bào)道，睿星資本表示，當(dāng)前中國(guó)不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都面臨資金短缺壓力。為緩解流動(dòng)性壓力，國(guó)內(nèi)部分民營(yíng)企業(yè)通過(guò)處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)回本，收購(gòu)方不乏外資企業(yè)。
據(jù)香港《南華早報(bào)》報(bào)道，10月17日，新加坡凱德集團(tuán)以20.4億元的價(jià)格收購(gòu)北京寫(xiě)字樓物業(yè)博瑞大廈；10月24日，凱德地產(chǎn)以15億元收購(gòu)杭州某宅地。
那么，外資進(jìn)場(chǎng)會(huì)給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？多方向《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者給出不同的解讀。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，這有助于提升國(guó)內(nèi)投資企業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。她認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境寬松，但市場(chǎng)信心不足，需要更多的舉措支撐行業(yè)參與者恢復(fù)信心。
嚴(yán)躍進(jìn)提醒稱(chēng)，對(duì)內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)，這雖然意味著存量資產(chǎn)盤(pán)活的機(jī)會(huì)增大，但同時(shí)要關(guān)注外資帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)于商業(yè)辦公持有型的房企來(lái)說(shuō)，研究應(yīng)對(duì)策略尤為重要。
此外，劉水還表示，外資主要布局的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有限，因此外資收并購(gòu)不足以成為國(guó)內(nèi)房企紓困的資金來(lái)源。
近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，其中提出16條舉措支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；10月，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模也緩慢修復(fù)。 不少分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速恢復(fù)可期，但“黃金時(shí)代”一時(shí)難以再現(xiàn)。王小嬙稱(chēng)，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)主要支撐之一，市場(chǎng)規(guī)模仍在，外資持續(xù)進(jìn)場(chǎng)的概率極大。劉兵預(yù)判稱(chēng)，隨著部分資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整以及相關(guān)利好政策的出臺(tái)，預(yù)計(jì)以一線城市為代表的全國(guó)大宗物業(yè)交易在明年一、二季度或?qū)⒂瓉?lái)活躍期。
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