記者 | 吳陳幸子
長(zhǎng)沙的唐女士想買套大房子，讓父母搬過(guò)來(lái)一起住。他們最后選定了一套一百七十多平方米的二手房，并向房東范先生交了30萬(wàn)定金。然而即將付首款的時(shí)候，唐女士和中介發(fā)現(xiàn)這套房產(chǎn)有些異樣——它在房東涉及的一場(chǎng)官司中已被抵押出去。
更讓唐女士始料不及的事情還在后邊：房東不愿退定金，在法庭應(yīng)訴時(shí)還稱是她沒(méi)有按期交首付款，故而違約在先；唐女士申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，房東與其妻子的賬戶上卻常年只有一千多元。房東在房產(chǎn)被拍賣后錢(qián)款到賬當(dāng)天，就轉(zhuǎn)走了所有款項(xiàng)……從2021年7月中旬交付定金，到2022年9月下旬最近一次調(diào)解，唐女士只等來(lái)房東一句話：“沒(méi)錢(qián)，錢(qián)都花完了�！�
“碰到這樣的人，真是讓我大開(kāi)眼界！”近日，唐女士聯(lián)系到晨意幫忙記者，想分享出這次讓自己備受折磨的失敗購(gòu)房經(jīng)歷，給大家提個(gè)醒，“普通人很容易踩這些坑�！蓖瑫r(shí)她也希望盡快找到和房東相關(guān)的財(cái)產(chǎn)線索。
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付首付前發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁：
房子疑似已被抵押
考慮到是現(xiàn)房，交房期限也更短，二手房成為唐女士購(gòu)房的優(yōu)選。2021年7月，唐女士在貝殼找房官網(wǎng)上看中了一套二手房，并聯(lián)系上中介長(zhǎng)沙華道房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，他們是貝殼找房的加盟店。唐女士還拉上父母一起去看了房，大家都挺滿意，她便定下了這套房子。
按雙方簽訂的《房屋買賣合同》，在唐女士交完30萬(wàn)元定金后，需在一個(gè)月內(nèi)支付第二期款項(xiàng)，即扣除定金后的首付款120萬(wàn)元。另?yè)?jù)該合同第十條“補(bǔ)充約定”，唐女士交完第二筆款項(xiàng)后的一個(gè)星期內(nèi)，買賣雙方需在中介配合下于長(zhǎng)沙不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理關(guān)于該房屋的一般抵押合同。
唐女士告訴記者，就是在這一個(gè)月里，中介那邊發(fā)現(xiàn)情況有些不對(duì)勁。“馬上就要進(jìn)抵押了，他（房東）那邊卻一直無(wú)法向中介提供所需的產(chǎn)調(diào)等資料，還一直拖延進(jìn)抵押。”
他們懷疑該房產(chǎn)已被房東用于其他抵押，但沒(méi)有證據(jù)。隨后，唐女士與中介提出支付第二期購(gòu)房款當(dāng)天進(jìn)抵押的條件，但遭到房東拒絕。幾度協(xié)商無(wú)果后，唐女士為索回定金，將房東告上法庭。
然而房東辯稱，是唐女士沒(méi)有按期支付第二期款項(xiàng)，違約在先，30萬(wàn)元作為定金不應(yīng)退還。
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法院：買方因逾期構(gòu)成違約，
賣方隱瞞抵押事實(shí)在先，過(guò)錯(cuò)更大
在一審開(kāi)始前，唐女士向法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，據(jù)岳麓區(qū)人民法院出具的情況告知書(shū)，作為被申請(qǐng)人的房東和其妻子名下只有現(xiàn)金一千多元及這套房產(chǎn)。而這套房產(chǎn)“已知有抵押，為輪候查封”。
一審最后判決房東需退回30萬(wàn)元定金，法院經(jīng)審理認(rèn)定，房東及其妻子對(duì)唐女士延長(zhǎng)第二期付款期限是認(rèn)可的，因而不采納其主張?zhí)婆坑馄诟犊顦?gòu)成違約等抗辯意見(jiàn)。
同時(shí)法院也駁回了唐女士關(guān)于房東及其妻子承擔(dān)違約責(zé)任的主張，法院認(rèn)為，涉案房屋雖于合同簽訂之前既已被法院查封，但涉案合同并非因此無(wú)法履行，且合同約定的過(guò)戶期限較長(zhǎng)，賣方有可能通過(guò)債務(wù)清償滌除權(quán)利瑕疵。
房東范先生不服判決，于2022年3月提出上訴。二審原定4月開(kāi)庭，但由于他未及時(shí)繳納上訴費(fèi)用，推遲至5月開(kāi)庭。而就在4月下旬，范先生的這套房產(chǎn)以370多萬(wàn)元的價(jià)格在第二次競(jìng)拍中被賣掉。
二審對(duì)部分認(rèn)定事實(shí)作出糾正：因證據(jù)不足無(wú)法認(rèn)定房東及其妻子認(rèn)可唐女士延長(zhǎng)第二期付款期限。唐女士構(gòu)成違約。
而在雙方簽訂合同之前，房東及其妻子的這套房產(chǎn)已被長(zhǎng)沙縣人民法院、長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)人民法院查封，且沒(méi)有證據(jù)證實(shí)夫妻倆在訂立合同前將房屋已抵押事實(shí)如實(shí)告知，而這直接影響唐女士辦理銀行抵押貸款手續(xù)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方均有過(guò)錯(cuò)，但房東及妻子隱瞞在先，過(guò)錯(cuò)程度更大。二審最后維持原判。
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尷尬：
官司打贏了，有理卻沒(méi)錢(qián)
盡管官司打贏了，也提前申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，但唐女士并沒(méi)有拿到自己的30萬(wàn)元定金。她稱自己從執(zhí)行法官處得知，房東范先生收到房產(chǎn)拍賣款的當(dāng)天，就將所有款項(xiàng)轉(zhuǎn)走，有些為之前的執(zhí)行案件所扣，有些則不清楚去向。唐女士面對(duì)的是一個(gè)幾乎沒(méi)有錢(qián)的賬戶。
9月22日，執(zhí)行法官組織協(xié)調(diào)，范先生及其妻子名下仍無(wú)可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。
9月28日，長(zhǎng)沙華道房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的夏經(jīng)理告訴記者，在接手此房前，他們提出讓房東提供相關(guān)審核資料，但房東刻意隱瞞，他們只查到此套房產(chǎn)在銀行還有購(gòu)房貸款，不知道它已被抵押給法院。
夏經(jīng)理稱，公司會(huì)全力配合唐女士追回定金，目前正在追蹤范先生及其妻子的財(cái)產(chǎn)線索�！半p方的中介費(fèi)，我們都沒(méi)有收�！�
此外，記者多次嘗試聯(lián)系房東范先生，但未果。
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律師：
可以要求執(zhí)行法官對(duì)被執(zhí)行人采取司法拘留等強(qiáng)制執(zhí)行措施
在上述情況中，中介是否應(yīng)對(duì)唐女士承擔(dān)違約責(zé)任？唐女士應(yīng)如何繼續(xù)維護(hù)自己的權(quán)益？
湖南睿邦律師事務(wù)所執(zhí)行主任劉明表示，中介是否要承擔(dān)違約責(zé)任，要看中介是否存在違約行為。如果合同約定了，中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)審查了房東的相關(guān)手續(xù)，沒(méi)有瑕疵，可以順利的辦理過(guò)戶手續(xù)，那么中介機(jī)構(gòu)因?yàn)槭韬龃笠鉀](méi)有履行嚴(yán)格的審查義務(wù)，致使買房者作出了錯(cuò)誤的判斷，這種情況中介需要承擔(dān)違約責(zé)任，否則一般情況下中介不應(yīng)對(duì)房東的違法違約行為承擔(dān)責(zé)任。
建議唐女士跟執(zhí)行法官積極溝通，可以要求執(zhí)行法官對(duì)被執(zhí)行人采取司法拘留等強(qiáng)制執(zhí)行措施，從而督促被執(zhí)行人盡快履行判決書(shū)確定的義務(wù)。
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