中新經(jīng)緯8月27日電(王玉玲 魏薇)27日，“專家建議還房貸時(shí)間延長(zhǎng)至40年”話題登上微博熱搜第一。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受媒體采訪時(shí)表示，為減輕年輕人的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)，可以通過(guò)降低首付的比例、前五年只還利息、延長(zhǎng)還貸時(shí)間等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)。該言論引發(fā)網(wǎng)友熱議，你怎么看？
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建議將還房貸時(shí)間延長(zhǎng)至40年
近日，董藩在接受鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房首付比例為30%，這在全世界來(lái)看都是比較高的。其他國(guó)家一般都是10%，甚至還有5%的。中國(guó)一下子降到10%可能有點(diǎn)難，但可以考慮降到20%，這樣年輕人積累夠首付的過(guò)程就會(huì)縮短。
另外，董藩認(rèn)為，還可以延長(zhǎng)還貸年限。國(guó)內(nèi)一般是可以貸30年，能不能考慮延長(zhǎng)到40年？這樣的話年輕人的壓力會(huì)大大減輕。 “有人說(shuō)延長(zhǎng)還貸時(shí)間的話可能退休了還得還房貸，但退休了還貸也無(wú)所謂。因?yàn)橥诵萘诉�有退休金，而且等你退休的時(shí)候，這部分貸款在你的收入當(dāng)中所占的百分比也很少很少了�！倍硎尽�
對(duì)于董藩言論，網(wǎng)友們?cè)u(píng)價(jià)不一，有的網(wǎng)友表示：“為什么退休了還要還房貸，指著退休金生活呢�！�
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也有網(wǎng)友對(duì)該問(wèn)題分析稱，可能會(huì)存在延長(zhǎng)房貸利息問(wèn)題，反而造成年輕群體更大的負(fù)擔(dān)。 中新經(jīng)緯算了一筆賬，以貸款100萬(wàn)元、首套房貸款利率4.1%、每月等額本息還款為例，如果貸款30年，每月月供為4832元，總支付利息73.95萬(wàn)元；如果貸款40年，每月月供為4242元，總支付利息103.61萬(wàn)元�？梢钥闯�，每月月供減少590元，但總利息多了近30萬(wàn)元。
多地下調(diào)首付比例，貸款時(shí)間該延長(zhǎng)嗎？
中新經(jīng)緯注意到，日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。 8月22日，房貸利率參考的5年期以上LPR大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，為各地房貸利率的下行釋放空間。當(dāng)前多地商業(yè)銀行的首套房和二套房房貸利率下限已降至4.1%、4.9%。許多城市實(shí)際房貸利率創(chuàng)下2009年以來(lái)的新低。
對(duì)于房貸的貸款期限問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，銀行規(guī)定個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)貸款期限為30年，也有部分規(guī)定不超過(guò)25年，具體根據(jù)借款人的年齡、還款能力、房齡等各方面因素綜合協(xié)商確定。另外，個(gè)人商業(yè)用房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。
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招聯(lián)金融首席研究員董希淼曾撰文介紹，1995年，《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》正式出臺(tái)，將個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限規(guī)定為10年。1997年該辦法進(jìn)行修訂，將最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)到20年，1999年最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)至30年。
在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)，董希淼表示，貸款期限本質(zhì)上是一種商業(yè)行為，是銀行的自主選擇。
他進(jìn)一步指出，部分銀行有相應(yīng)的規(guī)定，比如要求貸款期限與貸款人年齡加起來(lái)不能超過(guò)一定的數(shù)值，如貸款人40歲，和貸款時(shí)間相加后不能超過(guò)70。
“貸款期限也不是越長(zhǎng)越好，貸款40年的利息要比30年高不少，還會(huì)存在后期是否有足夠償還能力的問(wèn)題。所以，貸款期限、首付比例的選擇，需要依據(jù)貸款人收入情況、收入預(yù)期來(lái)做安排。如果當(dāng)下收入不高，每個(gè)月償還壓力大，那貸款期限可以適當(dāng)延長(zhǎng)，但是要接受向銀行付息會(huì)更多；如果現(xiàn)在收入足夠高，也不想退休后再還款，那貸款期限就可以短一些�！倍ｍ嫡f(shuō)道。
今年以來(lái)，各地房地產(chǎn)政策出現(xiàn)新一輪調(diào)整，多地開(kāi)始調(diào)整房地產(chǎn)首付比例。8月25日，山西省長(zhǎng)治市人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)長(zhǎng)治市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)(試行)的通知》，其中表示，指導(dǎo)商業(yè)銀行執(zhí)行好差別化住房信貸政策，居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房最低首付比例執(zhí)行20%的規(guī)定。
據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間，已有包括承德、惠州、湛江、汕尾、蘇州等多地區(qū)調(diào)整購(gòu)房首付比例。如廣東湛江轄區(qū)銀行機(jī)構(gòu)對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例由25%下調(diào)至20%。同時(shí)，還有地區(qū)對(duì)二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整。
董希淼對(duì)中新經(jīng)緯分析稱，現(xiàn)在不少地方首套房首付比例是20%，包括有一些城市公積金貸款首付比例也降至20%。“首付比例保持20%、30%，這是有充分考慮的，主要是不希望居民部門(mén)杠桿率過(guò)高。首付比例不是越低越好，保持一定的首付比例是防止出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的一種做法�！倍ｍ嫡f(shuō)。
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多家銀行披露房地產(chǎn)貸款策略
近期恰逢銀行密集披露中期業(yè)績(jī)報(bào)告，不少銀行在召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)都被問(wèn)到關(guān)于房地產(chǎn)貸款的策略問(wèn)題，多家銀行判斷，房地產(chǎn)貸款總體的風(fēng)險(xiǎn)可控。
招商銀行副行長(zhǎng)朱江濤表示，年內(nèi)季度生成的高點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去了，后續(xù)整個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)趨于平穩(wěn)。對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款，招商銀行副行長(zhǎng)汪建中表示，今年上半年增長(zhǎng)不及預(yù)期，這與市場(chǎng)是高度相關(guān)的。下一步該行將會(huì)在一手房的基礎(chǔ)上，加大二手房的接單量，實(shí)現(xiàn)房貸的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)，中信銀行副行長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)胡罡在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有完全解除，市場(chǎng)的信心還有待恢復(fù)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，有信心房地產(chǎn)會(huì)平安著落、健康發(fā)展�！拔覀冋J(rèn)為房地產(chǎn)整體形勢(shì)應(yīng)該還是可控的，未來(lái)的形勢(shì)會(huì)隨著政策的落地會(huì)持續(xù)穩(wěn)定，總體需求會(huì)提升�！焙刚f(shuō)。
胡罡提到，目前值得關(guān)注的有兩方面，一是銷售回暖的數(shù)據(jù)還不是太明顯，這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)未來(lái)的健康發(fā)展至關(guān)重要。二是由于企業(yè)的分化，那些去化慢、負(fù)債重、管理不夠好的企業(yè)可能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)存在一些影響，這也是我們?cè)诔掷m(xù)關(guān)注的。
對(duì)房地產(chǎn)增量項(xiàng)目，胡罡稱，將選擇“好客戶、好地區(qū)”重點(diǎn)布局，同時(shí)重點(diǎn)支持剛性和改善性的住房需求。
平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，該行后續(xù)將嚴(yán)格按照“房住不炒”大政方針，繼續(xù)在落實(shí)監(jiān)管要求的基礎(chǔ)上，切實(shí)做好房地產(chǎn)貸款均衡有序投放，重點(diǎn)支持保障性住房及租賃住房開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)、符合政策導(dǎo)向的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)，有選擇支持具有真實(shí)需求支撐區(qū)域的普通商品住宅開(kāi)發(fā)，積極參與房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)債承銷與投資。
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