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小區(qū)的廣告和公共收益如何使用？
居住的房屋有安全隱患，向哪個部門反映，該怎么處理？
小區(qū)物業(yè)在小區(qū)里面設置臨時停車場，收取停車費，是否合法？
7月16日
大連市住房和城鄉(xiāng)建設局相關(guān)負責人
做客大連新聞傳媒集團廣播中心
FM103.3綜合廣播
《12345政務服務便民熱線》節(jié)目
解答大連市物業(yè)管理服務
和房屋質(zhì)量等相關(guān)話題
Q
小區(qū)的廣告和公共收益如何使用？
A
根據(jù)《大連市物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用公共部位、共用設施設備從事經(jīng)營性活動的，其經(jīng)營所得為公共收益，應歸全體業(yè)主所有。
經(jīng)營公共部位、共用設施設備的主體，業(yè)主大會成立前，由前期物業(yè)服務合同約定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會確定。公共收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。
Q
住宅專項維修資金提取難，導致房屋不能及時維修，怎么辦？
A
住宅專項維修資金，是業(yè)主在買房時對該房子所支付的“養(yǎng)老金”，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。
《民法典》和《遼寧省物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，使用住宅專項維修資金，需住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)雙三分之二以上業(yè)主參與表決，且參與表決業(yè)主中雙二分之一同意使用計劃。實際操作過程中，業(yè)主達成共識有一定難度，影響了住宅共用部位、共用設施設備的及時維修。
據(jù)此，市住建局出臺了《大連市城市房屋專項維修資金應急使用管理辦法》，于2020年11月20日正式施行。
文件規(guī)定屋面、外墻體滲漏，外墻脫落，電梯、消防系統(tǒng)出現(xiàn)故障等情形應當作為應急維修項目立即進行維修，由維修資金使用單位向所在地街道辦事處提出應急維修申請，經(jīng)區(qū)物業(yè)行政主管部門履行審批程序后，報市住建中心審核、劃撥維修費用。
此辦法一是擴大應急維修范疇，符合規(guī)定的應急維修項目需要使用維修資金的，無需經(jīng)業(yè)主大會表決；
二是簡化提取維修資金的程序，縮短了房屋專項維修資金提取時限。使得小區(qū)共用部位、共用設施設備的維修更加快捷。
Q
工程質(zhì)量的保修范圍和保修期限是如何規(guī)定的？
A
按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條——在中華人民共和國境內(nèi)新建、擴建、改建各類房屋建筑工程(包括裝修工程)的質(zhì)量保修，適用本辦法。
第三條——本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復。本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。
關(guān)于保修期，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
1.基礎(chǔ)設施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定該工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
3.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期或供冷期；
4.電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由建設單位與施工單位約定。建設工程的保修期，自工程竣工驗收合格之日起計算。
Q
居住的房屋有安全隱患，向哪個部門反映，該怎么處理？
A
《大連市城市房屋使用安全管理辦法》2021年2月1日正式施行。
其中規(guī)定，房屋所有權(quán)人為房屋使用安全責任人；房屋所有權(quán)人下落不明、權(quán)屬不清的，房屋使用人為房屋使用安全責任人。
房屋使用安全責任人承擔房屋使用安全相應責任，包括定期檢查、維修、養(yǎng)護房屋，及時治理房屋使用安全隱患，按照規(guī)定申請房屋安全鑒定，對危險房屋采取解危措施等。
街道辦事處負責監(jiān)督和指導轄區(qū)內(nèi)房屋使用安全責任人、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人開展房屋使用安全檢查、安全檢測和修繕維護工作，組織開展房屋使用安全日常巡查工作。
發(fā)現(xiàn)房屋使用安全問題，應當及時通知房屋使用安全責任人，或者向?qū)俚亟值婪从常山值蓝酱俜课菔褂冒踩熑稳寺男邢鄳熑?/span>。
Q
小區(qū)物業(yè)在小區(qū)里設置臨時停車場，收取停車費，是否合法？
A
關(guān)于小區(qū)內(nèi)地上臨時停車場是否合法，主要是看是其設置前是否通過了業(yè)主大會會議表決并到市停車場管理辦公室進行了備案。
小區(qū)地上臨時停車場多是占用小區(qū)內(nèi)綠地、道路等公共部位設置的，這就涉及到改變公共部位功能的問題。
根據(jù)《民法典》和《遼寧省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，需要召開業(yè)主大會進行表決。
經(jīng)小區(qū)雙三分之二以上業(yè)主參與表決，且參與表決的雙四分之三業(yè)主同意，到市停車場管理辦公室備案方可設置小區(qū)臨時停車場進行收費管理。
Q
住建局推出的便民投訴“二維碼”如何使用？
A
以往市民有物業(yè)管理方面的訴求，只能通過撥打12345等途徑反映問題，市民熱線工作人員需要層層分撥到相關(guān)處理部門，時效較低。
因此，為建立訴求人與信訪處理部門的“點對點”連接,高效處理物業(yè)方面的投訴信訪問題，更好地滿足業(yè)主需求，進一步提升居住品質(zhì)。
2022年5月，我局啟用大連物業(yè)微信小程序“二維碼”便民投訴方式，居民有物業(yè)服務報修和投訴問題，一鍵掃碼，簡單描述并上傳圖片，直接進入相關(guān)部門后臺受理并處理，同時市、區(qū)兩級通過平臺督辦問題處理進度，形成信訪訴求高效、閉環(huán)處理。
自5月以來，已處理“二維碼”投訴近4000件，處理時長平均縮短60%。
↓點擊鏈接 查看具體使用方法↓
反映物業(yè)問題，掃碼即可！
在節(jié)目中
大連市住房和城鄉(xiāng)建設局相關(guān)負責人
還介紹了一系列
監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)
提升物業(yè)服務質(zhì)量的措施
↓↓↓
入門管理
2018年大連市出臺了《大連市物業(yè)管理招標投標管理辦法》，在全市范圍內(nèi)的新建居住小區(qū)項目實行物業(yè)管理招標投標工作，鼓勵、引導業(yè)主大會、業(yè)主委員會通過招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)。
通過招投標制度營造公開、公平、公正的市場環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
2019年印發(fā)《關(guān)于進一步明確我市物業(yè)管理招標投標工作有關(guān)事宜的通知》，進一步明確工作流程，推行示范文本，確保大連市物業(yè)管理招標投標工作順利開展。
運行管理
2018年原國土房屋局出臺《大連市住宅物業(yè)服務標準》，指導開發(fā)建設單位、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)從服務等級標準中選取服務內(nèi)容簽訂的物業(yè)服務合同，同時將服務標準作為物業(yè)服務企業(yè)等級評定的依據(jù)，逐步形成質(zhì)價相符，業(yè)主滿意的市場環(huán)境。
2020年出臺《大連市物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息管理辦法》，強化信用激勵與約束，構(gòu)建守法履約的物業(yè)管理市場環(huán)境。
2021年出臺了《大連市物業(yè)服務第三方評估管理暫行辦法》，規(guī)范物業(yè)服務市場主體行為，解決物業(yè)服務矛盾糾紛，讓物業(yè)行業(yè)管理工作更加規(guī)范。
保障管理
相繼出臺了《大連市居住小區(qū)優(yōu)化管理實施方案》《大連市居住小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量考評辦法》《大連市住宅小區(qū)綜合管理實施辦法》等一系列政策文件，以此督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，做好物業(yè)服務、管理工作。
與原市物價局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公布我市住宅前期物業(yè)服務收費政府指導價的通知》，規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益；
與市城管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進一步落實物業(yè)服務行業(yè)生活垃圾分類工作的通知》，組織物業(yè)服務企業(yè)配合做好物業(yè)小區(qū)生活垃圾分類工作；
與市通信管理局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進物業(yè)服務區(qū)域?qū)拵Ы尤胧袌雎?lián)合整治工作的通知》，規(guī)范我市物業(yè)服務區(qū)域?qū)拵Ы尤胧袌鲂袨椋?/span>
與市城市管理局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強物業(yè)管理區(qū)域違法違規(guī)行為監(jiān)管工作的通知》，有效遏制物業(yè)小區(qū)違法建設、侵占共用部位的行為；
與市公安局、消防救援支隊聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強物業(yè)管理住宅小區(qū)消防安全管理工作的通知》，理清各部門消防安全管理職責，共同做好物業(yè)管理住宅小區(qū)消防安全管理工作。
但是工作中發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間的矛盾單純依靠對物業(yè)服務企業(yè)的管理是不夠的，需要將物業(yè)管理融入基層社會治理，發(fā)揮街道黨工委領(lǐng)導下的“一核三聯(lián)”協(xié)調(diào)運行機制作用。
因此，2022年大連市住房和城鄉(xiāng)建設局始終堅持以人民為中心，積極推動物業(yè)管理融入基層社會治理體系，從根本上解決物業(yè)管理長期存在的問題，如各級部門在物業(yè)管理、化解矛盾糾紛缺乏積極有效的應對措施，部分小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量堪憂，業(yè)主訴求沒有出口等，推出了“物業(yè)管理213”工作方法具體為“兩覆蓋、一暢通、三提升”，即暢通物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投訴咨詢服務渠道，推動業(yè)主議事機制和物業(yè)管理全覆蓋，最終實現(xiàn)物業(yè)管理能力、服務質(zhì)量、居民滿意度顯著提升。
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資料：大連新聞傳媒集團廣播中心FM103.3綜合廣播《12345政務服務便民熱線》
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