話(huà)題“500余人日本炒房數(shù)億投資款或打水漂”日前登上互聯(lián)網(wǎng)熱搜。
在國(guó)內(nèi)多家知名中介機(jī)構(gòu)的介紹下，北京、上海等地500余名中國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)日本豐臣商事株式會(huì)社（簡(jiǎn)稱(chēng)“豐臣公司”）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初承諾的投資收益無(wú)法兌現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶(hù)，而豐臣公司稱(chēng)其自身陷入困境，資金鏈出現(xiàn)危機(jī)，中國(guó)投資者的數(shù)億投資款或打水漂。近年來(lái)，中國(guó)人赴日購(gòu)置房產(chǎn)成為一種投資方式，然而“踩雷”“掉坑”等事件時(shí)有發(fā)生，暴露出一系列法律問(wèn)題。
購(gòu)房者和豐臣公司簽署的合同（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
在豐臣公司的包裝下，此次爆雷項(xiàng)目看起來(lái)十分“美好”。豐臣公司承諾：交房前即可向購(gòu)房者支付一定收益；交房后可代為出租運(yùn)營(yíng)，購(gòu)房者還可以獲得相應(yīng)的租金收益。值得注意的是，豐臣公司從一開(kāi)始就在合同中設(shè)置一些陷阱，比如中日雙語(yǔ)的實(shí)際翻譯并不相符，存在誤導(dǎo)傾向，出現(xiàn)爭(zhēng)議也必須訴諸日本國(guó)內(nèi)法院。此外，豐臣公司還利用中國(guó)投資者疫情期間不便赴日實(shí)地考察的漏洞，過(guò)度美化房產(chǎn)項(xiàng)目。
實(shí)際上，為了吸引中國(guó)買(mǎi)家，大阪某中國(guó)人成立的不動(dòng)產(chǎn)公司去年在接受日本《產(chǎn)經(jīng)新聞》采訪時(shí)就大膽透露，“賣(mài)掉上海的一套公寓，就能在大阪買(mǎi)下一棟樓”。今年5月，日本《周刊現(xiàn)代》網(wǎng)站又發(fā)布題為“中國(guó)富裕層開(kāi)始搶購(gòu)京都不動(dòng)產(chǎn)”的文章。這些文章都好像是一種無(wú)形的宣傳，讓部分中國(guó)投資者擔(dān)心買(mǎi)晚了就是買(mǎi)賠了，形成一種“搶購(gòu)”心理。
熟悉中日房地產(chǎn)交易的日本華僑不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)野村昌弘在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示，對(duì)于中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，最直接的購(gòu)房動(dòng)力莫過(guò)于日元貶值帶來(lái)的投資附加值，再加上疫情下不方便赴日看房，所以很多人就選擇網(wǎng)上看房等便利手段，導(dǎo)致后續(xù)容易踩雷。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所資深律師彭濤常年負(fù)責(zé)中日投資相關(guān)法律服務(wù)，他告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，海外房產(chǎn)中介大致可以分為“提供信息”和“深度參與”兩類(lèi)：“提供信息”是指為中國(guó)買(mǎi)家和國(guó)外開(kāi)發(fā)商牽線(xiàn)搭橋，按比例收取一定費(fèi)用。而提供房地產(chǎn)咨詢(xún)的信息當(dāng)中，是否包括境外房產(chǎn)，在我國(guó)法律上沒(méi)有明文規(guī)定。
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“深度參與”是指更深層次參與到房地產(chǎn)交易當(dāng)中，其中不乏“一瞬間轉(zhuǎn)手”的情況。在彭濤經(jīng)手的案件中，很多此類(lèi)糾紛。有的國(guó)內(nèi)中介與海外中介、開(kāi)發(fā)商相勾連，先以低價(jià)買(mǎi)入房產(chǎn)，再加價(jià)賣(mài)給中國(guó)投資者，投資者雖然自己感覺(jué)“劃算”，但實(shí)際上花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)了與價(jià)值不符的房產(chǎn)。
彭濤認(rèn)為，在交易過(guò)程中產(chǎn)生的最大問(wèn)題在于外匯，因我國(guó)現(xiàn)行外匯管制，海外房產(chǎn)購(gòu)房款難以通過(guò)正規(guī)路徑出境。有部分海外中介會(huì)對(duì)此提供“幫助”，比如通過(guò)介紹“私下?lián)Q匯”的渠道、甚至虛構(gòu)交易等方式，這些無(wú)疑違反我國(guó)的外匯管理規(guī)定。由于這些本身就是非法渠道，在證明支付房款等方面舉證會(huì)面臨重重困難。哪怕投資者最后成為受害者，追查起來(lái)也可能接受相應(yīng)的行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
彭濤對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，日本本身經(jīng)歷了房地產(chǎn)的泡沫破碎，人口減少趨勢(shì)非常明顯。除了東京、大阪等城市某些特定地段有上漲空間之外，大部分房產(chǎn)的價(jià)格不漲反跌。而且中介往往只向消費(fèi)者宣傳所謂的“高收益”，但并不會(huì)告知作為業(yè)主，還必須面臨房地產(chǎn)稅、管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用支出，實(shí)際收益遠(yuǎn)不及預(yù)期。
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常年從事中日投資業(yè)務(wù)的日本VERYBEST律師事務(wù)所中國(guó)合伙人翁道逵接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示，如果500余人日本炒房爆雷報(bào)道屬實(shí)，建議中國(guó)投資者找國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)維權(quán)。一是因?yàn)楹Ｍ饩S權(quán)比較難，二是據(jù)報(bào)道顯示，本次中國(guó)投資者購(gòu)房款是打給私人賬戶(hù)，較難證明投資者跟日本房產(chǎn)公司間存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
環(huán)球時(shí)報(bào)記者 邢曉婧 環(huán)球時(shí)報(bào)駐日本特約記者 蔣豐
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