年過六旬的溫漢良沒有想到，自己20多年前買地自建的房屋會被認定是違建，并遭強拆。
溫漢良等人自建的三層半樓房，后被認定為違建，并遭強拆。 本文圖片均由受訪者提供
溫漢良及親屬于1993年從廣州市白云區(qū)永平村購買1.02畝土地，后自建了一棟總面積近2000平方米的三層半樓房，并獲核發(fā)了《農(nóng)村（墟鎮(zhèn)）宅基地使用證》。此后，溫漢良等人用該房屋當(dāng)作倉庫，后出租。2020年11月，廣州市規(guī)劃和自然資源局對溫漢良等四人作出《行政處理決定書》，認為四人均不符合申請使用宅基地的法定條件，決定撤銷四人持有的《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》。同年12月，白云區(qū)城管局向溫漢良等四人發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其停止違法行為并限期自行拆除涉案建筑。2021年3月，該房屋被白云區(qū)城管局、永平街道辦強拆。
澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪了解到，該房屋被認定違建的一個重要原因是，溫漢良等四人不是東平村村民，依據(jù)自1995年3月1日開始施行的《廣州市土地管理規(guī)定》相關(guān)規(guī)定，屬非東平村村民的溫漢良等四人不符合申請使用宅基地的法定條件。
此后，溫漢良等人與廣州市規(guī)劃和自然資源局、白云區(qū)城管局、永平街道辦開始了漫長的“訴訟拉鋸戰(zhàn)”。溫漢良等人起訴請求法院撤銷“撤證”決定，一審、二審法院均駁回，而請求法院撤銷白云區(qū)城管局作出的《違法建設(shè)行政處理決定書》，一審、二審法院均支持了溫漢良的訴求請求。2022年5月，廣州鐵路運輸法院作出一審判決：白云區(qū)城管局、永平街道辦的強拆行為違法，二者應(yīng)當(dāng)向溫漢良等四人賠償共計約377萬元。
溫漢良等四人認為該賠償金額太低，提起上訴。澎湃新聞了解到，此案一審宣判后，除了原告溫漢良等四人，兩被告白云區(qū)城管局、永平街道辦也上訴。
買地建房被認定系違建
1958年出生的溫漢良是廣東揭陽人，于上世紀80年代來到廣州發(fā)展。溫漢良說，當(dāng)時他做糧油生意，賺了一些錢，就想著建個倉庫儲存糧油。
1993年，溫漢良等人用20.4萬元買下永平村1.02畝宅基地。
1993年12月，溫漢良等人與原廣州市白云區(qū)同和鎮(zhèn)東平村（注：東平村后歸永平街道管轄）簽訂《轉(zhuǎn)讓宅基地使用協(xié)議書》。該協(xié)議書顯示，永平村以每畝20萬元的價格，向溫漢良等人轉(zhuǎn)讓宅基地1.02畝，溫漢良等人一次性支付宅基地轉(zhuǎn)讓費20.4萬元；溫漢良等人付清該轉(zhuǎn)讓費后，該宅基地屬于溫漢良等人永久使用。
相關(guān)材料顯示，1993年12月，溫漢良填寫《白云區(qū)同和鎮(zhèn)東平村村民建房申請表》申請建設(shè)房屋，東平村委會在該申請表出具“同意報建”意見并加蓋印章，白云區(qū)同和鎮(zhèn)國土規(guī)劃管理所在該申請表出具“同意村委會意見”的意見并加蓋印章。溫漢良親屬同時分別提交在上址建房的申請，東平村委會與白云區(qū)同和鎮(zhèn)國土規(guī)劃管理所亦分別出具同意報建意見。其后，溫漢良、吳紅華、溫鴻海、萬福云四人合建一棟三層半框架結(jié)構(gòu)建筑物。
1995年10月13日，原白云區(qū)同和鎮(zhèn)政府向溫漢良等四人核發(fā)了《農(nóng)村（墟鎮(zhèn)）宅基地使用證》。
1995年10月，溫漢良等四人獲得當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村（墟鎮(zhèn)）宅基地使用證》
溫漢良向澎湃新聞回憶，買下宅基地后他就走報建手續(xù)，當(dāng)時用8個人的名義報建，之后只給4個“發(fā)證”，除了他本人，另外三個分別是他的妻子吳紅華，他的兒子溫鴻海，以及他兒子的干爹萬福云。之后，四人一起合建了房子。1994年，這棟三層半的樓房完工，占地600平方米，總面積近2000平方米，“前后花了一百多萬，并且借錢建房”。房子建好后，最開始當(dāng)倉庫使用，后來就出租了，月租金從上萬元漲至四五萬元。
據(jù)溫漢良介紹，2004年左右，永平村附近地塊被賣給一家房地產(chǎn)公司，要在此處建別墅。當(dāng)時，開發(fā)商派人跟他們談過拆遷一事，但由于別墅銷售情況不佳，該項目就沒了下文。之后，另一家房地產(chǎn)公司接手，建設(shè)整排別墅，也曾跟他們談過拆遷補償，但也沒有結(jié)果。
讓溫漢良始料未及的是，房屋建成26年后卻被認定是違建。2020年11月，廣州市規(guī)劃和自然資源局向溫漢良等四人發(fā)函，告知涉案建筑物初步判斷為無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的違法建設(shè)，要求白云區(qū)城管局立案處理。之后，廣州市規(guī)劃和自然資源局分別作出《行政處理決定書》，認為四人均不符合申請使用宅基地的法定條件，不具備申請資格，決定撤銷四人持有的《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》。同年12月，白云區(qū)城管局向溫漢良等四人發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其停止違法行為并限期自行拆除。
法院：支持“撤證”，但應(yīng)保護持證人信賴利益
澎湃新聞注意到，廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局于2020年11月作出的《告知書》顯示，根據(jù)《廣州市土地管理規(guī)定》第三十五條規(guī)定:“下列人員可申請使用宅基地：(一)本村有常住戶口的村民；(二)離婚后返回本村落戶的原本村村民及其撫養(yǎng)的子女；(三)回原籍落戶的職工、復(fù)員退伍軍人和離休退休干部；(四)回家鄉(xiāng)定居的華僑和香港、澳門、臺灣同胞�！苯�(jīng)永平街道查明，溫漢良等人不具備申請使用農(nóng)村宅基地的法定條件，存在涉嫌違規(guī)申請取得農(nóng)村宅基地使用證的情形。現(xiàn)擬對此《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》作出撤銷處理。
2020年11月，廣州市規(guī)劃和自然資源局撤銷了溫漢良等人的宅基地使用證。
溫漢良表示，他們確實不是永平村村民，但當(dāng)年買地時并沒有禁止非本地村民不能買，后面在報紙看到廣州出臺了“新規(guī)”，即非本地村民不能購買農(nóng)村宅基地時，還覺得自己很幸運，“下手早”。此外，他們按正規(guī)程序報建，并獲得當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》。據(jù)此，他們認為，該房屋沒有違建，廣州市規(guī)劃和自然資源局作出的“撤證”決定是不合理的。
2020年12月，溫漢良等四人起訴廣州市規(guī)劃和自然資源局，請求法院撤銷該局作出的《行政處理決定書》。2021年5月，廣州鐵路運輸法院對此案作出一審判決。判決書顯示，溫漢良等人稱，《廣州市土地管理規(guī)定》于1995年3月1日實施，2000年11月15日廢止，2020年作出的行政處罰決定依據(jù)20年前已被廢止的地方性法規(guī)，屬于法律適用錯誤，不得作為行政處罰的依據(jù)。
廣州市規(guī)劃和自然資源局辯稱，宅基地使用證于1995年10月核發(fā)，在未被撤銷前，法律效力處于持續(xù)狀態(tài)。該局依據(jù)《宅基地使用證》核發(fā)時施行的法律法規(guī)作出《處理決定書》，對法律效力持續(xù)存在的行政違法行為進行糾正，適用法律法規(guī)正確。
廣州鐵路運輸法院一審審理認為，據(jù)《廣州市土地管理規(guī)定》第三十五條第一款規(guī)定，溫漢良等人并非上述規(guī)定所確定的可以申請使用農(nóng)村宅基地的主體，不具備申請使用宅基地的資格，其取得涉案《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》不符合上述規(guī)定。
該法院審理認為，對行政行為合法性的判斷應(yīng)當(dāng)以行政行為發(fā)生時生效的法律規(guī)定為準，廣州市規(guī)劃和自然資源局的行政行為法律適用并無不當(dāng)。據(jù)此，該法院駁回了溫漢良等四人的訴訟請求。
溫漢良等四人不服上訴一審判決，上訴。
廣州鐵路運輸中級法院二審?fù)瑯诱J為《廣州市土地管理規(guī)定》在發(fā)證時屬于有效的法規(guī)，適用本案。溫漢良等人于1993年12月向東平村委會購買涉案宅基地時并非該村村民，于1995年10月取得涉案宅基地使用證時不符合相關(guān)法規(guī)規(guī)定的申請使用該村宅基地的主體條件，故向其頒發(fā)《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》屬于錯誤發(fā)證。2021年12月，廣州鐵路運輸中級法院二審維持了原判。
值得一提的是，廣州鐵路運輸中級法院特別指出，溫漢良等人申請建設(shè)涉案宅基地上房屋經(jīng)村委、鎮(zhèn)國土規(guī)劃管理所批準，雖申請建設(shè)面積遠遠低于證載面積，但仍然于1995年10月取得了涉案宅基地使用證，且持續(xù)使用多年，故溫漢良等人仍有應(yīng)予保護的信賴利益。原白云區(qū)同和鎮(zhèn)政府在溫漢良等人不符合法律規(guī)定的使用宅基地條件的情況下，向溫漢良等人頒發(fā)涉案宅基地使用證，未盡到審慎審查義務(wù)，應(yīng)對溫漢良等人多年后因該宅基地使用證被撤銷而導(dǎo)致其合法權(quán)益受損承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。溫漢良等人的相關(guān)合法權(quán)益可結(jié)合涉案宅基地房屋的后續(xù)處置行為，另循合法途徑救濟。
區(qū)城管局作出的拆除決定被法院撤銷
2021年2月4日，白云區(qū)城管局張貼《違法建設(shè)行政處理決定書》以及《限期拆除違法建設(shè)公告書》，要求溫漢良在決定書送達之日起三日內(nèi)拆除房屋，若逾期不履行，白云區(qū)城管局將報白云區(qū)政府批準后組織強制拆除。
溫漢良不服上述決定，起訴白云區(qū)城管局。
值得注意的是，2021年3月31日，不顧溫漢良等人的反對，白云區(qū)城管局將上述房屋強拆。
同年7月，廣州鐵路運輸法院對此案作出一審判決，撤銷上述《違法建設(shè)行政處理決定書》。
該法院審理認為，白云區(qū)城管局該認定事實不清，證據(jù)不足，其作出的涉案處理決定依法應(yīng)予撤銷。
白云區(qū)城管局不服一審判決上訴。2022年1月，廣州鐵路運輸中院二審認為，涉案宅基地房屋屬于有證的情形(四份宅基地證)。對于已核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證的建筑物，在未經(jīng)法定程序認定屬于發(fā)證錯誤并予撤銷的情況下，一般不宜再以未經(jīng)規(guī)劃許可為由認定屬于違法建設(shè)。溫漢良取得了涉案宅基地使用證且持續(xù)使用多年，有應(yīng)予保護的信賴利益。白云區(qū)城管局既未考慮撤銷涉案宅基地使用證的行政處理決定尚在訴訟中的事實，亦未考慮溫漢良的信賴利益應(yīng)予補償，即以涉案建筑物未獲得規(guī)劃許可為由作出處理決定，事實依據(jù)尚不充分，處理不當(dāng)，原審判決予以撤銷，并無不妥。
廣州鐵路運輸中院二審認為，涉案房屋宅基地證屬于違法錯誤發(fā)證，已被廣州市規(guī)劃和自然資源局撤銷，該撤證行為經(jīng)過訴訟，該院已作出終審判決，支持了該撤證行政處理決定，故在涉案宅基地證被撤銷后，在該宅基地上建造的涉案房屋沒有合法基礎(chǔ)，可認定屬于違法建設(shè)，但溫漢良有應(yīng)予保護的信賴利益。鑒于涉案宅基地房屋已被強制拆除，相關(guān)行政機關(guān)應(yīng)根據(jù)有關(guān)生效判決的認定，妥善解決溫漢良的信賴利益賠償問題，以減少訴累。白云區(qū)城管局主張涉案建筑物不存在信賴利益等上訴理由，缺乏事實和法律依據(jù)，不予采信。綜上，廣州鐵路運輸中院二審維持了原判。
法院認定強拆違法、判賠377萬，雙方上訴
針對房屋被強拆一事，溫漢良等人認為，未等法院判決，政府部門就直接實施了強制拆除行為，嚴重違反了法定程序。而且，最后一審法院、二審法院均撤銷《違法建設(shè)行政處理決定書》，強拆行為沒有事實和法律依據(jù)。
溫漢良曾委托第三方公司對涉案房屋價值進行評估，評估價約為3356萬元。
溫漢良等人2020年12月2日委托廣州穗衡房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司對房屋的征收補償價值評估，經(jīng)評估，涉案房屋征收補償價值為33561670元。
于是，溫漢良等四人起訴白云區(qū)城管局和永平街道辦，請求法院判令強拆違法，并共索賠約3356萬元。
此案由廣州鐵路運輸法院開庭審理。法院一審認為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，行政強制執(zhí)行機關(guān)在實施強制拆除前應(yīng)履行催告、作出強制執(zhí)行決定等程序，但白云城管局在執(zhí)法過程中并未作出相應(yīng)的執(zhí)法文書，未履行公告、催告等程序以及保障相對人陳述和申辯的權(quán)利，亦未依照規(guī)定報區(qū)人民政府批準后實施強制拆除，違反法定程序。鑒于本案強制拆除行為不具有可撤銷內(nèi)容，故應(yīng)確認該行為違法。
2020年12月，永平街道辦的一份《會議紀要》顯示，為解決歷史遺留問題，經(jīng)會議研究，需對溫漢良等人的房屋進行拆遷補償。
關(guān)于溫漢良等人是否應(yīng)獲得相應(yīng)賠償問題，廣州鐵路運輸法院審理認為，涉案房屋系違法建設(shè)，但溫漢良等人有應(yīng)予保護的相應(yīng)合法權(quán)益。涉案宅基地證雖因違法發(fā)證被撤銷，但亦應(yīng)考慮到溫漢良等人當(dāng)時是與東平村委會簽訂《轉(zhuǎn)讓宅基地使用協(xié)議書》約定宅基地轉(zhuǎn)讓并支付對價20.4萬元購買宅基地用于建造涉案房屋，并未隱瞞其非村民身份，同和鎮(zhèn)人民政府亦向其核發(fā)了涉案宅基地證，政府的上述行為使溫漢良等人產(chǎn)生了信賴利益，對該部分權(quán)益應(yīng)予保護。且白云城管局認定涉案房屋為違法建設(shè)的處理決定亦被撤銷，白云區(qū)城管局、永平街道辦強制拆除涉案房屋，對溫漢良等人的上述權(quán)益造成損害，應(yīng)予以賠償。
廣州鐵路運輸法院表示一審認為，本案雖不屬于行政征收補償情形，但可參照《最高人民法院關(guān)于審理行政賠償案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，將溫漢良等人可獲得拆遷補償金額認定為白云區(qū)城管局、永平街道辦違法強制拆除涉案房屋的直接損失。經(jīng)計算，該法院認定兩被告應(yīng)賠償溫漢良、溫鴻海、吳紅華、萬福云等四人的金額分別為1313515.61元、814500.27元、759852.18元和884811.84元，共計約377萬元。
溫漢良向澎湃新聞表示，他們不認為自己的房屋屬于違建，上述法院支持的賠償金額太低，被強拆房屋周圍的房價都已經(jīng)五六萬一平了，他們四人已提出上訴。澎湃新聞了解到，此案一審宣判后，除了原告溫漢良等四人，兩個被告白云區(qū)城管局、永平街道辦均已上訴。
此前，廣州鐵路運輸中級法院在二審中支持了廣州市規(guī)劃和自然資源局對涉案房屋作出“撤證”的決定。因不服該二審判決，溫漢良等四人已向廣東省高院申請再審。2022年6月7日，廣東省高院已受理此案。
| 
