原標(biāo)題：西安一小區(qū)兩業(yè)主遭開(kāi)發(fā)商“一房?jī)少u”，卻又遇“同案不同判”
西安兩位女士，同一天在同一個(gè)小區(qū)簽訂了購(gòu)房協(xié)議 。交完大部分房款后，在她們不知情的情況下，房子被開(kāi)發(fā)商賣給他人。而隨后解除合同的訴訟中，兩人遭遇卻是天壤之別：一個(gè)一審法院不支持開(kāi)發(fā)商賠償，二審的中級(jí)法院卻判開(kāi)發(fā)商賠償業(yè)主20萬(wàn)元。另外一個(gè)一審法院判開(kāi)發(fā)商賠償業(yè)主30萬(wàn)元，二審的中級(jí)法院卻改判撤銷賠償。
同案不同判，竟然在同一個(gè)小區(qū)、同一個(gè)基層法院、同一個(gè)中級(jí)法院內(nèi)被演繹得淋漓盡致。
房子被裝修才知道一房?jī)少u
今年63歲的麻女士，是西安市一家企業(yè)的退休職工。在2011年6月20日，她與西安煜星置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱煜星置業(yè)）簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買了位于鳳城三路鳳鳴華府二期（現(xiàn)名頤和郡）的一套面積為132平方米的單元房，房款為57萬(wàn)元。房款分四次付清，首款是簽訂之日付款35%，主體工程建成時(shí)付款20%，房屋封頂付款30%，房屋交付時(shí)付款13%，剩余2%在辦理房產(chǎn)登記的時(shí)候付清。約定交房期限是2013年12月1日以前。
麻女士告訴正觀新聞?dòng)浾撸孔右恢睕](méi)有按照規(guī)定時(shí)間交房，在2016年11月初，煜星置業(yè)突然通知麻女士將房屋契稅和大修基金打到開(kāi)發(fā)商賬戶上。麻女士說(shuō)，2010年6月1日起施行的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第79條明確規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收專項(xiàng)維修資金。她擔(dān)憂這些錢會(huì)被挪用，于是就沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商交。
2018年5月份，麻女士突然接到小區(qū)物業(yè)一位賀姓女子打來(lái)的電話，說(shuō)麻女士的房子在裝修時(shí)破壞了地暖。麻女士很納悶，自己就沒(méi)有收房子，怎么能裝修房子呢？于是她跑到自己房子查看，發(fā)現(xiàn)里面已經(jīng)有人在裝修。
按照裝修男子陳先生出示的購(gòu)房合同顯示，在2016年12月24日，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房子賣給了陳先生，房款是76萬(wàn)元，也就是開(kāi)發(fā)商將房多賣了19萬(wàn)元。
煜星置業(yè)網(wǎng)站宣傳語(yǔ)“用誠(chéng)信鑄造品牌”
一審判開(kāi)發(fā)商賠償30萬(wàn)二審撤銷賠償
竟出現(xiàn)“一房?jī)少u”，對(duì)此2019年麻女士將開(kāi)發(fā)商起訴到了西安市未央?yún)^(qū)人民法院。
麻女士請(qǐng)求法院判令解除合同；判令開(kāi)發(fā)商退還已付購(gòu)房款48萬(wàn)元、賠償原告損失19萬(wàn)元，并要求開(kāi)發(fā)商給予其已付購(gòu)房款一倍的賠償金。
最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明……”
麻女士認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違反這條規(guī)定，所以提出索要已付購(gòu)房款一倍的賠償。
煜星置業(yè)認(rèn)為，房屋土地?zé)o任何手續(xù)亦未有任何審批手續(xù)，該房屋屬于團(tuán)購(gòu)房。原告是用別人名義購(gòu)房的，對(duì)此事實(shí)也是知曉的。煜星置業(yè)還說(shuō)在2014年8月18日，其公司向原告通知交房，但是根據(jù)原告在合同提供的電話及住址均未聯(lián)系到原告。2016年10月12日郵政快遞向原告送達(dá)解除函，其公司在2016年10月25日通過(guò)《華商報(bào)》進(jìn)行公告，雙方合同已經(jīng)解除。
煜星置業(yè)愿意退房款，但是不愿意承擔(dān)原告損失以及一倍購(gòu)房款。
未央?yún)^(qū)人民法院認(rèn)為，煜星置業(yè)與西安市工商局勞動(dòng)服務(wù)總公司簽訂的《團(tuán)購(gòu)協(xié)議》，合同標(biāo)明該項(xiàng)目為煜星置業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)的城中村改造項(xiàng)目中經(jīng)政府部門批準(zhǔn)用于對(duì)外開(kāi)發(fā)出售的正規(guī)商品房。法院也認(rèn)為，“雙方合同約定第一條‘出賣方經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)住宅樓’的約定，被告出售的房屋理應(yīng)是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)用于對(duì)外開(kāi)發(fā)出售的正規(guī)商品房，即具有五證的商品房”。
法院最終認(rèn)定煜星置業(yè)未按照規(guī)定向麻女士出示商品房預(yù)售許可證，且在案涉協(xié)議中使用虛假陳述，該陳述足以誘使買房人作出錯(cuò)誤理解。
麻女士出示當(dāng)時(shí)煜星置業(yè)以“商品房”作為小區(qū)宣傳的文字
對(duì)此法院認(rèn)定煜星置業(yè)符合故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情形，煜星置業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)法院對(duì)于開(kāi)發(fā)商一房二賣行為也認(rèn)定其違約。2020年5月20日，法院判決煜星置業(yè)返還已交房款48萬(wàn)元，賠償麻女士已交房款一倍以內(nèi)罰金30萬(wàn)元，同時(shí)支付相關(guān)利息。
煜星置業(yè)上訴后，西安市中級(jí)人民法院認(rèn)為，該案簽訂購(gòu)房合同不足以認(rèn)定為商品房買賣合同性質(zhì)的事實(shí)。因?yàn)殪闲侵脴I(yè)從未以書面或者麻女士也沒(méi)有證據(jù)證明煜星置業(yè)向麻女士以口頭形式承諾已取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。
而麻女士主張的已付購(gòu)房款一倍的賠償問(wèn)題，中級(jí)人民法院認(rèn)為未央?yún)^(qū)人民法院認(rèn)定的“煜星置業(yè)構(gòu)成欺詐并判令煜星置業(yè)向麻女士支付賠償款裁處有誤”。而麻女士出示的煜星置業(yè)“商品房宣傳單”的證據(jù)也沒(méi)有被法院采信。
2020年10月14日，西安市中級(jí)人民法院直接改判撤銷30萬(wàn)元的賠償款，一審法院的其它判決基本未變。
就在麻女士申請(qǐng)?jiān)賹徱约吧暾?qǐng)檢察院監(jiān)督無(wú)果后，她發(fā)現(xiàn)了另外一件和她同案不同判的判決。
同一性質(zhì)的案件判決卻天壤之別
2011年6月20日，就在麻女士和開(kāi)發(fā)商簽訂合同的當(dāng)天，西安市南郊一位王女士也和煜星置業(yè)簽訂了和麻女士同一個(gè)小區(qū)的住房。
隨后，王女士向開(kāi)發(fā)商交納了兩期房款28萬(wàn)元。2016年11月，王女士說(shuō)她接到煜星置業(yè)電話通知收房的時(shí)候，煜星置業(yè)以其未交尾款并已經(jīng)向其郵寄書面告知書為由，單方解除合同，將房屋轉(zhuǎn)賣給他人。
而王女士要求煜星置業(yè)退還支付款，開(kāi)發(fā)商要求王女士在他們格式條款簽字才能退款，對(duì)于這種不平等條約，2017年6月6日，王女士向西安市工商局經(jīng)檢分局投訴。2018年5月28日，煜星置業(yè)返還了購(gòu)房款。
頤和郡小區(qū)作為西安市工商局的團(tuán)購(gòu)房，多年來(lái)辦不下來(lái)房產(chǎn)證
2018年9月，王女士將煜星置業(yè)起訴到西安市未央?yún)^(qū)人民法院。王女士認(rèn)為煜星置業(yè)故意隱瞞無(wú)商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，要求對(duì)方賠償已付房款一倍的賠償。
西安市未央?yún)^(qū)人民法院認(rèn)為，王女士所提供的證據(jù)不足以證實(shí)煜星置業(yè)存在故意隱瞞行為，且王女士在購(gòu)買房屋時(shí)亦未盡到謹(jǐn)慎的義務(wù)，最終法院不支持其主張的已付購(gòu)房款一倍的賠償。
王女士上訴到西安市中級(jí)人民法院后，西安市中級(jí)人民法院查證，煜星置業(yè)作為商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)，僅僅取得涉案房屋的城改批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，包括土地使用證、施工許可證、預(yù)售許可證均未取得。
西安市中級(jí)人民法院認(rèn)為，根據(jù)煜星置業(yè)與西安市工商局服務(wù)總公司2010年12月30日簽訂的《團(tuán)購(gòu)協(xié)議》“煜星置業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)的城中村改造項(xiàng)目中經(jīng)政府部門批準(zhǔn)用于對(duì)外開(kāi)發(fā)出售的正規(guī)商品房”，以及煜星置業(yè)與王女士簽訂的《房屋買賣合同》第一條約定的“出賣方經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)住宅樓”的約定，法院認(rèn)為煜星置業(yè)出售的應(yīng)該是五證齊全的商品房。
法院還認(rèn)為，煜星置業(yè)與王女士簽署買賣房屋合同時(shí)，未按照規(guī)定向王女士出示商品房預(yù)售許可證，且在案涉協(xié)議中使用虛假陳述，該陳述足以誘使買房人作出錯(cuò)誤意思表示。法院最終認(rèn)定煜星置業(yè)“符合故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情形”，2019年2月27日，西安市中級(jí)人民法院作出終審判決，撤銷未央?yún)^(qū)人民法院的判決，直接改判煜星置業(yè)支付王女士賠償款20萬(wàn)元。
煜星置業(yè)不服判決到陜西省高級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹徍蟊获g回。正觀新聞?dòng)浾咦⒁獾�，煜星置業(yè)在兩起案件中都是同一個(gè)律師。
房?jī)r(jià)上漲與資金鏈斷裂考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信
《2016年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)查指標(biāo)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，2016年，西安樓市新建住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。西安新建商品住宅銷售價(jià)格同比、環(huán)比雙雙上揚(yáng)。從同比看，自1月份結(jié)束了之前連續(xù)16個(gè)月的下跌局面，同比一路上揚(yáng)，12月份上漲7.2%為年內(nèi)同比漲幅高點(diǎn)。
在這個(gè)背景下，開(kāi)發(fā)商一房二賣就不難找到答案了。上述案件中麻女士的房屋被開(kāi)發(fā)商二次售出多賣19萬(wàn)元就是鮮明的事例。
正觀新聞?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，煜星置業(yè)不但和西安市工商局簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議還和西安市地方稅務(wù)局也簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，而且都是以商品房形式進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，但是最后都沒(méi)有給購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致業(yè)主訴訟、信訪不斷。
根據(jù)裁判文書網(wǎng)顯示，西安業(yè)主蔣女士與煜星置業(yè)也曾經(jīng)存在“業(yè)主不將大修基金打入煜星置業(yè)和小區(qū)物業(yè)公司就不給交房”的情況，在蔣女士將大修基金打入煜星置業(yè)和西安仲瑞物業(yè)管理有限公司后，二單位并沒(méi)有將這筆錢存入維修資金專戶。最終法院判二被告將這筆資金返還蔣女士。
據(jù)天眼查顯示，煜星置業(yè)牽扯到的法律訴訟高達(dá)174件之多。而以業(yè)主不給開(kāi)發(fā)商和物業(yè)交大修基金就不給交房為由，非法收取大修基金的案例頗多。有業(yè)界人士分析，這可能與開(kāi)發(fā)商資金鏈走到斷裂邊緣有關(guān)。
在法律裁判文書網(wǎng)還顯示一起刑事犯罪案件，2012年底，西安市地方稅務(wù)局工會(huì)主席張凡與煜星置業(yè)對(duì)接團(tuán)購(gòu)房“聚福苑”小區(qū)事宜，后來(lái)為了感謝張凡在組織宣傳、矛盾調(diào)解、房款催繳方面的幫助，煜星公司賣給張凡的住房少收取了12萬(wàn)元，后來(lái)在有關(guān)部門調(diào)查時(shí)，聽(tīng)到風(fēng)聲的張凡主動(dòng)給煜星公司補(bǔ)交了12萬(wàn)元，最終法院還是認(rèn)定該12萬(wàn)元受賄成立，張凡和此前其它地方的受賄行為一起，領(lǐng)刑3年。
而判決書一些細(xì)節(jié)曝出，當(dāng)時(shí)煜星置業(yè)法定代表人馬輝等人找到西安市地稅局副局長(zhǎng)張某，張某安排張凡和馬輝對(duì)接，團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目原共2345戶，但是只有1000戶交了首付。通過(guò)張凡組織宣傳動(dòng)員，最終調(diào)整成2610戶。2015年前后，由于房?jī)r(jià)低迷和證件不全，許多人要求退房和不再交款，在張凡的協(xié)調(diào)下事情得以解決。
聚福苑作為西安市地稅局的團(tuán)購(gòu)房，多年來(lái)辦不下房產(chǎn)證
根據(jù)網(wǎng)上一些煜星置業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤業(yè)主爆料，很多業(yè)主其實(shí)都不是西安市工商局和地方稅務(wù)局的職工，他們都是緣于對(duì)上述政府兩職能部門公信力的信賴，最終被套牢。
工商稅務(wù)在團(tuán)購(gòu)的時(shí)候，也是因?yàn)閷?duì)于自己?jiǎn)挝坏男湃危瑳](méi)想到，起初團(tuán)購(gòu)的是商品房，結(jié)果10年過(guò)去了，也沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。
2022年3月29日，正觀新聞?dòng)浾咧码娢靼彩兄屑?jí)人民法院宣傳處處長(zhǎng)李樹宏，并將上述兩起案件簡(jiǎn)單信息發(fā)給他表示要對(duì)此進(jìn)行采訪。截止發(fā)稿前，再次聯(lián)系李處長(zhǎng)仍未得到回復(fù)。
編輯：古晨茜 韓玉
統(tǒng)籌：石闖
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