本文來源：時代周報 作者：忻奇琪
買房，是多數(shù)人人生中最大一筆消費。不少購房者湊齊6個錢包終于交齊首付，本以為買房是安家的起點，未曾想過換來的竟是一再延后的交房時間。
預(yù)售商品房一旦出現(xiàn)延期交房，勢必會打亂業(yè)主原有計劃，不僅產(chǎn)生經(jīng)濟損失，也會影響裝修合同履行、子女入學等等。
近期，上海靜安區(qū)的豪宅項目銘德傳奇·漪景庭（下稱“漪景庭”）因延期交付陷入爭議。按照預(yù)售合同的規(guī)定，延期交付4個月，開發(fā)商需賠償業(yè)主數(shù)百萬違約金。但開發(fā)商卻以“不可抗力因素”為由，拒絕賠償，只愿免除部分業(yè)主一個月的物業(yè)費。
3月9日，時代周報記者致電漪景庭開發(fā)商上海民都置業(yè)有限公司，詢問延期交付事宜后續(xù)情況。該公司工作人員表示，暫不清楚事件具體后續(xù)進展，但會向相關(guān)同事進行反饋。
業(yè)主：千萬元別墅延期交付
漪景庭位于上海市靜安區(qū)民德路與虬江路交叉口，是靜安區(qū)近兩年來為數(shù)不多覆蓋3條地鐵軌交的新盤項目。
2020年4月25日，漪景庭首期開盤，推出建面約99-111平方米的高層公寓，均價9.6萬元/平方米。但由于開發(fā)商規(guī)模小、品牌實力弱，且未在上海開發(fā)過項目，首期項目去化不佳。
此后，上海樓市逐步升溫，內(nèi)環(huán)新建商品住宅供不應(yīng)求。由于是漪景庭為毛坯交付，均價比競品低。在價格優(yōu)勢下，漪景庭去化速度慢慢加快。
2021年5月29日，漪景庭一次性推出20套面積300平方米以上的別墅房源，僅認籌金便達到850萬元，均價為12.8萬元/平方米。
按照開發(fā)商與購房者的合同約定，漪景庭原應(yīng)在2021年9月30日交房。
但臨近交房日期，業(yè)主陳女士遲遲等不到收樓通知。因此，陳女士親自去小區(qū)探訪。但出乎她意料的是，彼時小區(qū)仍還在大面積施工中，配套的社區(qū)設(shè)施也未完工。
（受訪者供圖）
2022年1月21日，開發(fā)商取得上海市新建住宅交付使用許可證。但距離合同規(guī)定的交房時間，已延遲超4個月。
開發(fā)商：非主觀原因?qū)е卵悠?/span>
陳女士告訴時代周報記者，拿到交房許可證之日，開發(fā)商發(fā)出一份《告全體業(yè)主知書》。
（受訪者供圖）
對于延期交房的原因，開發(fā)商表示，交房延期的主要原因是疫情造成工期耽誤。同時，疫情導致設(shè)備廠家無法按約交貨、家裝等材料無法交貨或斷貨。此外，2021年初，國家電力配套收費政策重大調(diào)整，導致項目送電比原計劃推遲將近半年。
“我們相信，全體業(yè)主理解銘德漪景庭延遲交房，實非建設(shè)方主觀所致�！遍_發(fā)商表示，愿意給出補償方案，但未按當時簽訂的購房合同中的賠償標準進行。
具體而言，開發(fā)商的賠償方案為：愿意作出適當?shù)难a償，給予業(yè)主自交房之日起免除一期業(yè)主（4幢1號、2號；7幢9號、10號）4個月的物業(yè)管理費；免除二期業(yè)主（6幢11號、12號；5幢15號、16號）1個月的物業(yè)管理費。
據(jù)業(yè)主透露，當初購房時簽訂的購房合同條款中明確，每逾期一日，開發(fā)商需賠償業(yè)主已支付房價款每日萬分之4的違約金。但違約金總額不超過房屋總價的10%。
（受訪者供圖）
據(jù)時代周報記者了解，漪景庭的物業(yè)費為每月10.8元/平方米，項目一期約99-111平方米公寓。二期約337-368平方米疊墅，別墅均價約為12.8萬元/平方米。
違約金縮水到物業(yè)費，二者差距頗大。以一套337平方米的別墅計算，該房源總價約4314萬元。以此計算，開發(fā)商每天需支付違約金1.73萬元，總違約金約為193萬元，未超總房款的10%。而開發(fā)商愿意免除的總物業(yè)費只有3639元，少于1天違約金。
眾多業(yè)主無法接受，并嘗試與開發(fā)商進一步溝通。但對于業(yè)主要求的按照合同條款進行賠償?shù)脑V求，開發(fā)商未有實質(zhì)性回應(yīng)。截至發(fā)稿時，賠付糾紛沒有進一步進展。
多位業(yè)主表示，若開發(fā)商后續(xù)仍無消息，或會通過訴訟途徑解決。
律師：不可抗力需開發(fā)商舉證
開發(fā)商用“不可抗力”作為延期交房的理由，并不罕見。那么，購房者又該如何判斷開發(fā)商是否違約呢？
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受記者采訪時表示，漪景庭業(yè)主遇到的情況，主要需要考慮兩個因素。首先，疫情出現(xiàn)后，開發(fā)商是否及時發(fā)布延期交房通知，履行及時告知的義務(wù)。其次，要結(jié)合當?shù)氐囊咔榍闆r，考慮是否需延長4個月的時間。
“不可抗力的影響是有一定限度的。如果最終給予的延期補償方案不合適，業(yè)主可以視情況提起相關(guān)訴訟�！蓖跤癯歼M一步表示。
上海漢盛律師事務(wù)所律師王璐則認為，判斷逾期交房到底是不是因為不可抗力，要從“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”等3個條件，結(jié)合案件事實具體判斷，不能籠統(tǒng)地因為發(fā)生了疫情，就以此為借口不承擔責任。
“如果開發(fā)商提出因疫情的不可抗力導致竣工驗收遲延，那么開發(fā)商就要舉出證據(jù)證明二者的因果關(guān)系。是否因為疫情防控，導致了員工無法工作且沒有辦法克服等情況。如果沒有證據(jù)證明，那么法院就不會認定屬于不可抗力�！蓖蹊粗赋�。
王璐建議，如果延期交房已經(jīng)發(fā)生，業(yè)主通�？梢圆扇煞N解決方式。要么要求開發(fā)商交房同時承擔違約責任，要么要求解除合同，開發(fā)商返還購房款同時承擔違約責任。
王璐提醒道，業(yè)主在與開發(fā)商進行交涉的過程中，要盡量通過書面形式如微信、短信、紙質(zhì)材料以保存證據(jù)。如果協(xié)商無法解決，要盡快啟動司法程序，依靠司法機關(guān)的力量提高談判籌碼，或者直接通過法院判決維護自身合法權(quán)益。
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