本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪
買房，是多數(shù)人人生中最大一筆消費(fèi)。不少購房者湊齊6個(gè)錢包終于交齊首付，本以為買房是安家的起點(diǎn)，未曾想過換來的竟是一再延后的交房時(shí)間。
預(yù)售商品房一旦出現(xiàn)延期交房，勢(shì)必會(huì)打亂業(yè)主原有計(jì)劃，不僅產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)影響裝修合同履行、子女入學(xué)等等。
近期，上海靜安區(qū)的豪宅項(xiàng)目銘德傳奇·漪景庭（下稱“漪景庭”）因延期交付陷入爭(zhēng)議。按照預(yù)售合同的規(guī)定，延期交付4個(gè)月，開發(fā)商需賠償業(yè)主數(shù)百萬違約金。但開發(fā)商卻以“不可抗力因素”為由，拒絕賠償，只愿免除部分業(yè)主一個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。
3月9日，時(shí)代周報(bào)記者致電漪景庭開發(fā)商上海民都置業(yè)有限公司，詢問延期交付事宜后續(xù)情況。該公司工作人員表示，暫不清楚事件具體后續(xù)進(jìn)展，但會(huì)向相關(guān)同事進(jìn)行反饋。
業(yè)主：千萬元?jiǎng)e墅延期交付
漪景庭位于上海市靜安區(qū)民德路與虬江路交叉口，是靜安區(qū)近兩年來為數(shù)不多覆蓋3條地鐵軌交的新盤項(xiàng)目。
2020年4月25日，漪景庭首期開盤，推出建面約99-111平方米的高層公寓，均價(jià)9.6萬元/平方米。但由于開發(fā)商規(guī)模小、品牌實(shí)力弱，且未在上海開發(fā)過項(xiàng)目，首期項(xiàng)目去化不佳。
此后，上海樓市逐步升溫，內(nèi)環(huán)新建商品住宅供不應(yīng)求。由于是漪景庭為毛坯交付，均價(jià)比競(jìng)品低。在價(jià)格優(yōu)勢(shì)下，漪景庭去化速度慢慢加快。
2021年5月29日，漪景庭一次性推出20套面積300平方米以上的別墅房源，僅認(rèn)籌金便達(dá)到850萬元，均價(jià)為12.8萬元/平方米。
按照開發(fā)商與購房者的合同約定，漪景庭原應(yīng)在2021年9月30日交房。
但臨近交房日期，業(yè)主陳女士遲遲等不到收樓通知。因此，陳女士親自去小區(qū)探訪。但出乎她意料的是，彼時(shí)小區(qū)仍還在大面積施工中，配套的社區(qū)設(shè)施也未完工。
（受訪者供圖）
2022年1月21日，開發(fā)商取得上海市新建住宅交付使用許可證。但距離合同規(guī)定的交房時(shí)間，已延遲超4個(gè)月。
開發(fā)商：非主觀原因?qū)е卵悠?/span>
陳女士告訴時(shí)代周報(bào)記者，拿到交房許可證之日，開發(fā)商發(fā)出一份《告全體業(yè)主知書》。
（受訪者供圖）
對(duì)于延期交房的原因，開發(fā)商表示，交房延期的主要原因是疫情造成工期耽誤。同時(shí)，疫情導(dǎo)致設(shè)備廠家無法按約交貨、家裝等材料無法交貨或斷貨。此外，2021年初，國(guó)家電力配套收費(fèi)政策重大調(diào)整，導(dǎo)致項(xiàng)目送電比原計(jì)劃推遲將近半年。
“我們相信，全體業(yè)主理解銘德漪景庭延遲交房，實(shí)非建設(shè)方主觀所致。”開發(fā)商表示，愿意給出補(bǔ)償方案，但未按當(dāng)時(shí)簽訂的購房合同中的賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。
具體而言，開發(fā)商的賠償方案為：愿意作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，給予業(yè)主自交房之日起免除一期業(yè)主（4幢1號(hào)、2號(hào)；7幢9號(hào)、10號(hào)）4個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)；免除二期業(yè)主（6幢11號(hào)、12號(hào)；5幢15號(hào)、16號(hào)）1個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。
據(jù)業(yè)主透露，當(dāng)初購房時(shí)簽訂的購房合同條款中明確，每逾期一日，開發(fā)商需賠償業(yè)主已支付房?jī)r(jià)款每日萬分之4的違約金。但違約金總額不超過房屋總價(jià)的10%。
（受訪者供圖）
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，漪景庭的物業(yè)費(fèi)為每月10.8元/平方米，項(xiàng)目一期約99-111平方米公寓。二期約337-368平方米疊墅，別墅均價(jià)約為12.8萬元/平方米。
違約金縮水到物業(yè)費(fèi)，二者差距頗大。以一套337平方米的別墅計(jì)算，該房源總價(jià)約4314萬元。以此計(jì)算，開發(fā)商每天需支付違約金1.73萬元，總違約金約為193萬元，未超總房款的10%。而開發(fā)商愿意免除的總物業(yè)費(fèi)只有3639元，少于1天違約金。
眾多業(yè)主無法接受，并嘗試與開發(fā)商進(jìn)一步溝通。但對(duì)于業(yè)主要求的按照合同條款進(jìn)行賠償?shù)脑V求，開發(fā)商未有實(shí)質(zhì)性回應(yīng)。截至發(fā)稿時(shí)，賠付糾紛沒有進(jìn)一步進(jìn)展。
多位業(yè)主表示，若開發(fā)商后續(xù)仍無消息，或會(huì)通過訴訟途徑解決。
律師：不可抗力需開發(fā)商舉證
開發(fā)商用“不可抗力”作為延期交房的理由，并不罕見。那么，購房者又該如何判斷開發(fā)商是否違約呢？
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受記者采訪時(shí)表示，漪景庭業(yè)主遇到的情況，主要需要考慮兩個(gè)因素。首先，疫情出現(xiàn)后，開發(fā)商是否及時(shí)發(fā)布延期交房通知，履行及時(shí)告知的義務(wù)。其次，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊咔榍闆r，考慮是否需延長(zhǎng)4個(gè)月的時(shí)間。
“不可抗力的影響是有一定限度的。如果最終給予的延期補(bǔ)償方案不合適，業(yè)主可以視情況提起相關(guān)訴訟�！蓖跤癯歼M(jìn)一步表示。
上海漢盛律師事務(wù)所律師王璐則認(rèn)為，判斷逾期交房到底是不是因?yàn)椴豢煽沽�，要從“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”等3個(gè)條件，結(jié)合案件事實(shí)具體判斷，不能籠統(tǒng)地因?yàn)榘l(fā)生了疫情，就以此為借口不承擔(dān)責(zé)任。
“如果開發(fā)商提出因疫情的不可抗力導(dǎo)致竣工驗(yàn)收遲延，那么開發(fā)商就要舉出證據(jù)證明二者的因果關(guān)系。是否因?yàn)橐咔榉揽�，�?dǎo)致了員工無法工作且沒有辦法克服等情況。如果沒有證據(jù)證明，那么法院就不會(huì)認(rèn)定屬于不可抗力。”王璐指出。
王璐建議，如果延期交房已經(jīng)發(fā)生，業(yè)主通�？梢圆扇煞N解決方式。要么要求開發(fā)商交房同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任，要么要求解除合同，開發(fā)商返還購房款同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。
王璐提醒道，業(yè)主在與開發(fā)商進(jìn)行交涉的過程中，要盡量通過書面形式如微信、短信、紙質(zhì)材料以保存證據(jù)。如果協(xié)商無法解決，要盡快啟動(dòng)司法程序，依靠司法機(jī)關(guān)的力量提高談判籌碼，或者直接通過法院判決維護(hù)自身合法權(quán)益。
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