（原標題：全國政協(xié)委員建議“取消房屋公攤面積”引發(fā)關注，為何備受爭議？該不該取消？）
今年全國兩會上，“取消公攤面積”登上熱搜，引發(fā)廣泛關注。
全國政協(xié)委員洪洋說，商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。
他建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。
實際上，“取消公攤面積”這一提法已經成為近年來兩會關注熱點之一。公攤面積為何會備受爭議，有沒有合理性？該不該取消？今天我們就來探討下。
什么是公攤面積？
房屋公攤面積，是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。
1995年，建設部頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）（以下簡稱《分攤規(guī)則》）。其中指出，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應注明該商品房的套內建筑面積（實得建筑面積）及應合理分攤的公用建筑面積。
公攤面積主要包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房等。
盡管《分攤規(guī)則》明確公攤面積的組成、計算原則和分攤系數(shù)等，然而還是有人提出質疑，即對于公攤面積的處理，我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。
杭州拱墅區(qū)的王先生向我們展示了他的商品房購房合同，上面寫了商品房的建筑面積、套內面積和公攤面積。同時注明：該商品房共用部位見附件二。然而翻到附件二頁，“納入該商品房分攤的共用部位的名稱、面積和所在位置”后寫著“無”，并沒有明確說明公攤面積具體是哪些。
公攤面積背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病——公攤被挪作商用，本應屬于業(yè)主的收益不知去向；公攤面積對應的裝修費、物業(yè)費等易被重復征收。
拱墅區(qū)李女士說：“我們100平米的房子套內才80平米，多余的20平米的錢付在哪兒了？而且房子還是精裝修，按3萬元一平米算，公攤部分的單價能和室內精裝修的房價比嗎？感覺這錢花得不明不白�！�
隨著房價攀升，公攤系數(shù)也水漲船高，徘徊于30%已是常態(tài)。據(jù)媒體報道，山東高密一個名為“貴賓首府”的樓盤，公攤系數(shù)竟高達52%，該小區(qū)也因此被稱為“史上最強公攤”小區(qū)。
公攤面積制度是怎么來的？
這項制度合不合理？
中國香港被認為是“公攤”的發(fā)源地，中國內地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港。但實際上，香港已于9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經過了多年的各方爭論。
“在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。”在履職過程中，全國政協(xié)委員洪洋發(fā)現(xiàn)公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權利，“而百姓卻為它承擔了高額費用�！�
此外，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。公攤面積既然攤給了業(yè)主，那公攤面積所產生的收益（廣告、車位、會所、超市等收益）也應當攤給業(yè)主�？墒聦嵅⒎侨绱�，公攤面積所產生的收益不知去了哪里。
因此，洪洋強烈建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。
重慶取消公攤面積已有20年
直接以套內面積售房
國內有沒有取消公攤面積的先例？還真有，它就是重慶市。
重慶取消公攤面積已有20年，早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》，以地方規(guī)定的形式要求商品房現(xiàn)售和預售，都必須以套內建筑面積作為計價依據(jù)。這使重慶成為了中國率先取消公攤面積，直接以套內面積售房的城市。
為了讓這一規(guī)定得到更好的推行實施，重慶市還出臺規(guī)定，對不按套內面積進行計價銷售的開發(fā)商，將由房地產行政主管部門責令改正，并將予以重罰。目前重慶市民和開發(fā)商已經非常習慣于以套內面積進行計價銷售的模式，執(zhí)行得比較到位。
去年在重慶渝北區(qū)照母山購房的尹先生說：“相較于重慶周邊的成都等城市，重慶的房價總體要低一些，而重慶的房子只算套內面積，一般會小于同類型算上公攤面積的房子，這意味著購房者買房付出的錢，就要更少一些，這直接減少了購房者購房所需要的成本，讓購房者得到了更多的實惠�！�
重慶取消公攤有特殊性
全國其他城市要因城施策
重慶市為什么能取消公攤面積？這要從重慶市的地形說起。
重慶是山城，在重慶市渝中區(qū)房地產業(yè)協(xié)會副會長龍渝光看來，這也是讓重慶取消公攤面積，直接以套內面積售房的一大誘因。“山城的地形地貌讓重慶的土地資源非常緊張，尤其是成為直轄市之后，大量的人口流入重慶，更顯住房和土地資源的緊缺，所以重慶的開發(fā)建設需要讓每一寸土地盡其所用，若以公攤面積進行計價銷售，有的開發(fā)商就會做大公攤面積來達到提升價格的目的，這侵害了購房者的利益，更浪費了土地資源�！�
龍渝光認為，重慶直接以套內面積進行計價售房，對于重慶的發(fā)展非常有利，“雖然有部分開發(fā)商會將公攤面積的成本折算進套內面積的銷售價中，對比上海、杭州、成都等一二線城市，重慶的房價相對較低。”
對于全國其他城市是否需要取消公攤面積，龍渝光認為要因城施策，考慮到不同城市住宅產權（重慶部分住宅產權不同于杭州、成都等全國大部分城市，這里只有50年）、土地性質以及房屋定價標準等多個因素，進行綜合研判之后，再做出判斷，不可貿然推行。
開發(fā)商觀點：
計費面積小了，單價會相應提高
能不能取消公攤面積？一家房企市場人士表示，取消公攤的好處可能沒有大家想象的那么大。首先，商品房一般是控總價的，計費面積小了，單價會相應提高。
有人說按建筑面積，會存在貓膩，按套內面積計算房價，信息會更透明等等。不過在杭州并不存在這種情況。杭州商品住宅的備案價，對建筑面積和套內面積都是公示的，預售證出來后購房者就可以在網上查詢到了，購房合同上也會明確寫明。
第二，如果真的要嚴格按照套內面積計算房價，那贈送面積這個概念其實也不應存在。但事實上，如果取消贈送面積，購房者會很難接受。“很多項目算上設備平臺、陽臺半贈送、飄窗全贈送，實際可使用面積的得房率都有可能在100%�！�
不過也有人擔心，如果公攤部分不能賣錢了，開發(fā)商就會減少公攤。
上述房企市場人士表示否認，“由于市場化的競爭，為了產品競爭力，房企對于公攤一直都是盡量壓縮的”，但他也說明，“如果杭州的限價不變，同時改成了套內面積計算，房企可能會傾向于不做贈送面積，公區(qū)裝修也會盡量簡單，畢竟這些都是成本�！�
另一位房企研究人員認為，很多購房者希望得房率越高越好，公攤越少越好。但實際上，太小的公攤意味著小區(qū)品質下調，比如樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
專家觀點：
公攤面積雖廣為詬病
但也存在一定合理性
2018年，《新華每日電訊》就曾經發(fā)表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。文章指出，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使其在購房后需支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。
浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林則認為，雖然公攤面積被廣為詬病，但其存在具有一定合理性。即便按照套內面積計算，也會“羊毛出在羊身上”。在盤和林看來，公攤面積問題的關鍵，是規(guī)范企業(yè)行為和完善相關制度。
浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院副教授張燕江認為，在預售制下，建筑面積與實際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導消費者。其次，公攤面積不像室內面積那么容易量出來，暗含較大的灰色空間。此外，公攤面積的衍生費用計算，也存在不合理現(xiàn)象。
但張燕江也指出，公攤面積是小區(qū)建設的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度，而且在市場競爭環(huán)境中，開發(fā)商并不會為了賺錢而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣。
“有些公攤是合理且必要的，比如樓棟增加了一部電梯，勢必會增加公攤。通過這次討論，民眾更應該關注的，是如何推動公攤面積更加公開、透明�！�
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進覺得，雖然取消公攤面積可以降低業(yè)主的經濟支出，但一旦取消，公攤面積產生的費用支出誰來承擔？這才是問題的關鍵。
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