每經(jīng)編輯：程鵬,易啟江
剛剛過(guò)完春節(jié)，上海就有數(shù)套千萬(wàn)豪宅被拍賣。
2月8日，兩套位于上海普陀區(qū)中環(huán)名品公館樓盤(pán)的房源分別經(jīng)歷了29輪和30輪報(bào)價(jià)，最終被兩位購(gòu)房者拍得，成交價(jià)均達(dá)到1700萬(wàn)元。
圖片來(lái)源：阿里法拍
而這還只是中環(huán)名品公館豪宅拍賣的一個(gè)前奏，接下來(lái)的10天時(shí)間里，該樓盤(pán)還將有8套豪宅陸續(xù)開(kāi)拍。與第一批開(kāi)拍的兩套房源一樣，剩余的8套房源起拍價(jià)都達(dá)到1415.52萬(wàn)元。
在這批豪宅被拍賣的背后，又是一個(gè)令人唏噓的“欠債還錢(qián)”故事。
“樓王”房源8折拍賣
成交價(jià)溢價(jià)2成，還有8套房即將開(kāi)拍
在法拍房市場(chǎng)，一次性上架10套千萬(wàn)豪宅的情形并不多見(jiàn)。
拍賣資料顯示，此次的10套房源位于中環(huán)名品公館10號(hào)23、25、26、27、28層，面積均為176.94平方米。根據(jù)過(guò)往中環(huán)名品公館的銷售宣傳來(lái)看，10號(hào)樓為該樓盤(pán)的“樓王”，176.94平方米的大平層是其最后的“王炸”戶型，極受購(gòu)房者們的關(guān)注。
圖片來(lái)源：阿里法拍
安居客網(wǎng)站顯示，中環(huán)名品公館總戶數(shù)為2074戶，停車位有1700個(gè)，綠化率為40%，竣工時(shí)間為2013年，目前均價(jià)為89851元/平方米。
然而，一個(gè)月前，這10套房源首次出現(xiàn)在阿里法拍平臺(tái)的時(shí)候，卻備受冷落。彼時(shí)，這批房源的起拍價(jià)與評(píng)估價(jià)持平，每套1769.4萬(wàn)元，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)，一位中介告訴記者，目前中環(huán)名品公館的二手房源掛牌單價(jià)不過(guò)10.5萬(wàn)元左右，可見(jiàn)首拍的起始價(jià)不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
正如該中介所言，高價(jià)擋住了購(gòu)房者們的熱情，10套房源的首拍未能獲得任何報(bào)名，全部以流拍告終。
按照法拍的慣例，流拍房源二次上架，起拍價(jià)會(huì)較首拍有所下調(diào)，中環(huán)名品公館的10套房源也不例外。此次二拍，這10套房源起始價(jià)直接打了八折，單價(jià)由首拍的10萬(wàn)元/平方米降至8萬(wàn)元/平方米，起拍總價(jià)直接少了353.88萬(wàn)元。
八折的誘惑讓購(gòu)房者們紛紛出動(dòng)，2月7日開(kāi)拍的兩套房源10號(hào)2501室、10號(hào)2801室分別獲得12人和8人報(bào)名參拍，其中2501室起拍價(jià)為1415.5萬(wàn)，共有14752人次圍觀。而2801室起拍價(jià)同樣為1415.5萬(wàn)，共有15254人次圍觀。
2月8日上午最后的競(jìng)價(jià)倒計(jì)時(shí)階段，購(gòu)房者們也毫不手軟，你來(lái)我往地積極加價(jià)。2501室從2月5日10時(shí)至2月8日10時(shí)（延時(shí)除外）期間，經(jīng)過(guò)29次爭(zhēng)搶，最終由競(jìng)買號(hào)為“N9908”的買主，以1695.5萬(wàn)的價(jià)格競(jìng)拍成功，比起拍價(jià)高了280萬(wàn)。而2801室經(jīng)過(guò)30次爭(zhēng)搶，最終由競(jìng)買號(hào)為“P8402”的買主 ，以1705.5萬(wàn)元的價(jià)格收入囊中，比起拍價(jià)高了290萬(wàn)。
圖片來(lái)源：阿里法拍
幾十輪較量之后，兩套房源的溢價(jià)均超過(guò)20%，成交單價(jià)分別為約9.64萬(wàn)元/平方米和9.58萬(wàn)元/平方米。
不過(guò)，盡管成交價(jià)已不算低，但前述中介認(rèn)為，不足10萬(wàn)元/平方米的單價(jià)買到“樓王”，仍然可以說(shuō)是一次成功的“撿漏”。
小編查詢到，去年年末，中環(huán)名品公館10號(hào)樓房源即將入市的消息一度在業(yè)界盛傳，共計(jì)有60套房源，戶型與此次拍賣的10套房源一致，為178大平層。根據(jù)小道消息，這批房源受到上海限價(jià)政策的限制，預(yù)售價(jià)格或在8.1萬(wàn)元/平方米，存在明顯的價(jià)格倒掛。
但有消息稱，該售價(jià)不包含精裝部分，每套房需額外支付9000元/平方米的裝修費(fèi)，最終的售價(jià)為9萬(wàn)元/平方米。而貝殼找房歷史成交記錄顯示，去年5月，該小區(qū)成交一套面積為111.9平方米的房源，成交價(jià)1122萬(wàn)元，折合10.02萬(wàn)元/平方米。
“一般‘樓王’房源的位置、視野、戶型都是整個(gè)樓盤(pán)最好的，價(jià)格肯定也會(huì)更高一些。而且中環(huán)名品公館之前掛牌的房源中緊湊戶型占比較大，178平方米的戶型只有‘樓王’才有，預(yù)計(jì)二手價(jià)格在11萬(wàn)元/平方米左右。”
拖欠6億工程款成被執(zhí)行人
除了10號(hào)樓的房源外，該樓盤(pán)的其他部分房源也曾計(jì)劃公開(kāi)拍賣。
早在2019年5月，上海市普陀區(qū)人民法院原本計(jì)劃在當(dāng)月14日10時(shí)至17日10時(shí)止，拍賣16號(hào)203室。不過(guò)，由于當(dāng)事人達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議，不需要拍賣財(cái)產(chǎn)，最終撤回。與此同時(shí)，上海市第一中級(jí)人民法院曾在2021年5月6日10時(shí)至5月9月10時(shí)止，拍賣7號(hào)3220室、1號(hào)3701室等6套房源。但由于執(zhí)行異議，這6套房源均暫緩拍賣。
作為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)近14年的豪宅項(xiàng)目，中環(huán)名品公館為何會(huì)有這么多房源拿出來(lái)拍賣呢？
要知道，根據(jù)媒體的報(bào)道，2008年上海智富拿下中環(huán)名品公館項(xiàng)目地塊時(shí)意氣風(fēng)發(fā)，該地塊樓面價(jià)僅千元，而中環(huán)名品城2011年推出首批房源時(shí)，單價(jià)就達(dá)到了33761元/平方米。
接下來(lái)的十余年里，中環(huán)名品城累計(jì)推盤(pán)5次，最近一次推盤(pán)是在2017年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)已達(dá)64859元/平方米。以此次拍賣成交單價(jià)超9.5萬(wàn)元/平方米作為參考，14年來(lái)，中環(huán)名品城的售價(jià)翻了約3倍，加之該項(xiàng)目地塊樓面價(jià)低至千元，可謂利潤(rùn)豐厚。
中環(huán)名品公館外景 圖據(jù)阿里拍賣網(wǎng)
但就是這樣一個(gè)嘗盡土地紅利和市場(chǎng)紅利的項(xiàng)目，卻陷入了資金危機(jī)之中。
小編查閱發(fā)現(xiàn)，此次中環(huán)名品公館房源遭批量拍賣與一筆6億元的工程款有關(guān)。2020年，一位名為楊豐寧的債權(quán)人向法院提出仲裁申請(qǐng)，指中環(huán)名品公館開(kāi)發(fā)商上海智富拖欠其工程款6億元及6000萬(wàn)元違約金，要求上海智富在指定時(shí)間內(nèi)支付款項(xiàng)。
一份案號(hào)為“（2021）滬02執(zhí)異271號(hào)”的裁判文書(shū)顯示，上海市第二中級(jí)人民法院查明，上海仲裁委員會(huì)在2021年4月7日作出4119號(hào)裁決，確認(rèn)截至2021年4月9日，上海智富欠付楊豐寧工程款本金6億元、違約金6000萬(wàn)元，共計(jì)6.6億元。同時(shí)確認(rèn)楊豐寧對(duì)該公司名下位于古浪路288弄12號(hào)3002室、15號(hào)2901室、2902室、19號(hào)3702室房屋享有抵押權(quán)，就折價(jià)或拍賣、變賣款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)；對(duì)于未辦理抵押登記手續(xù)的抵押財(cái)產(chǎn)10號(hào)樓62套商品房，在所欠工程款本金范圍內(nèi)享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
不過(guò)，上海智富并未償還。去年5月，上海智富因未如期償還款項(xiàng)成為被執(zhí)行人，10號(hào)23-28層房源全部被法院查封拍賣。
隨著10套房源被批量擺上拍賣臺(tái)，中環(huán)名品公館10號(hào)樓剩余房源能否入市呢？“如果開(kāi)發(fā)商未及時(shí)還錢(qián)，這些房源肯定會(huì)拿來(lái)拍賣�！鄙鲜鰲钚展ぷ魅藛T表示，只是其起拍價(jià)或許會(huì)受制于上海市的房?jī)r(jià)走勢(shì)及拍賣時(shí)的具體情況，或稍微低于現(xiàn)在的價(jià)格。“不過(guò)，總體上，應(yīng)該不會(huì)低于多少�！痹摴ぷ魅藛T預(yù)測(cè)。
事實(shí)上，早在2019年，就有不少購(gòu)房者的購(gòu)房意向金被上海智富挪用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法拿回意向金。此后由購(gòu)房者起訴上海智富，勝訴后被告知上海智富賬戶上無(wú)資金可用，法院隨即凍結(jié)了上海智富賬戶。此后資金問(wèn)題就像滾雪球一般越滾越大。
啟信寶APP顯示，上海智富成立于2006年，注冊(cè)資本1億元，法定代表人朱生海。該公司主要做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，共有531條法律訴訟，其中涉及多起民間借貸、借款合同糾紛，且上海智富6次被下發(fā)限制消費(fèi)令，被執(zhí)行總金額已高達(dá)27.55億元。
編輯|程鵬 易啟江 王嘉琦
校對(duì)|盧祥勇
封面圖片來(lái)源：阿里法拍
每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合紅星資本局、時(shí)代財(cái)經(jīng)、阿里拍賣
| 
